人民法院土地纠纷裁判要旨（二）：土地租赁合同纠纷篇

裁判规则一

由于土地租赁具有特殊性，当事人租赁土地的目的不仅仅是使用土地本身，而是通过租赁土地获得土地使用权进行建设。在实践中，为了避免土地和房屋人为割裂，致使合法权益无法正常行使，房地一体转移原则是法官要考虑的一个关键点。《中华人民共和国民法典》第三百五十六条至第三百九十八条均反映了房地一体原则。在该集体土地使用权、房屋所有权变更之前，某村委会仅以合同到期为由要求返还土地，不能对抗武校的物权，应当予以驳回。

（2020）鲁09民终2726号

法院认为，上诉人某村委会与被上诉人武校于2001年1月1日签订土地租赁合同，将涉案土地租赁给被上诉人武校使用。在上述租赁合同履行期间，被上诉人武校于2001年1月15日取得了该涉案土地的集体土地使用权证，在该使用权证书上对使用期限未做注明。被上诉人武校在该涉案土地上进行了房屋建设行为，并于2006年11月3日取得了房屋所有权证。

综合上述事实，被上诉人武校对该涉案土地已不仅仅是土地承租方，还是该宗土地物权法意义上的集体土地使用权人并享有建设的房屋的所有权，上诉人某村委会以双方签订的《土地租赁合同》到期为由要求被上诉人返还该涉案土地，不能对抗被上诉人在该涉案土地上已经形成的集体土地使用权、房屋所有权等物权，一审法院对其该请求不予支持并无不当，本院予以维持。上诉人某村委会的上诉请求不能成立，应予驳回。

裁判规则二

将集体土地出租用于非农建设，该租赁合同是否属于无效合同

第一、认定出租集体土地用于非农建设合同的效力，关键在于审查地上是否存在主管部门已确定的城乡建设规划；第二，在不违背公序良俗的前提下，出租人是否具有处分权不影响土地租赁合同的效力。

（2018）粤03民终7348号

法院认为，首先，涉案租赁土地的规划用途已经有关机关规划用于非农建设，即使该土地仍为集体所有，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第三条、第八条第一款、第十二条第二款、第十八条等有关规定，在符合相关规划的前提下，集体建设用地亦可出租、转租用于兴办各类工商企业，参照前述相关土地管理改革规定及涉案土地规划用途，不宜认定涉案租赁合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条有关集体土地不得用于非农建设的强制性规定。

其次，虽然实业公司非涉案土地所有权人或建设用地使用权人，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，无权处分的买卖合同尚且不仅因无权处分而为无效，举重以明轻，不改变标的物权属的租赁合同更不应因出租人无处分权而无效，而实业公司作为土地出租人，反以其不是合法权利人且无权出租为由主张涉案租赁合同无效，亦明显有违诚信。对实业公司关于涉案租赁合同无效的上诉主张不予支持，

裁判规则三

约定“租赁期限至政府征用时止”的合同性质界定

《中华人民共和国民法典》第一百五十八条规定，民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。“至政府征收时止”名为租赁期限的约定，实为附解除条件的民事法律行为。

(2021)鲁1002民初2638号

法院认为，关于涉案《土地耕种协议》为不定期租赁，某村委会是否可以随时解除的问题。原、被告签订的《土地耕种协议》约定，耕种期限从2015年3月7日至政府征用时止。该条虽为合同租赁期限的约定，但实为附合同解除条件的民事法律行为。

虽然政府征用至今尚未发生，但不能就此认定合同对租赁期限的约定不明确；租赁期限应侧重于对“限”是否明确作出判断，只要“限”的条件约定明确，就不属于租赁期限约定不明。根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”之规定，只要原、被告所附解除合同条件（政府征用行为）发生在租赁期限内，该协议就有效。因目前涉案土地未被政府征用，双方约定的解除协议条件并未成就，故某村委会不享有约定解除权，且其以双方为不定期租赁关系为由行使法定解除权，亦缺乏事实和法律依据，不予支持。

裁判规则四

以建坟为目的的土地租赁合同纠纷中，公序良俗原则的适用

在“法无明文禁止即可为”的原则下，公序良俗不只是人们内心的道德评判，而是将道德伦理规范引入法律适用，成为判定民事行为效力的重要依据。

本案根据《中华人民共和国民法典》下“法无明文禁止即可为”以及“公序良俗原则”，在这类纠纷中，“购买墓地”的行为是当事人双方之间在平等协商基础上自愿达成的交易，一方在另一方承包经营的土地上使用的是部分土地，其目的是建坟，并非买卖土地，即其行为实为租赁土地使用，其“购买”后的行为亦符合使用墓地的公序良俗，双方的协议有效。

在政府实行殡葬改革后，墓地搬迁并非双方违约，即非当事人的原因，而系政策所致，该事实不影响双方之间协议的性质和效力，不能归责于当事人，且迁移墓地一方能得到政府补贴，获得一定的补偿。以上裁判规则充分贯彻公序良俗原则，使村约民俗与法治建设之间更好地融合，助力提升乡风文明水平。

(2021)鲁11民终2884号

从查明事实看，陶某与陶某志在自愿平等的基础上协商由陶某支付6000元，在陶某志承包的部分土地上建造墓地，双方达成一致后，陶某支付陶某志6000元并在该土地上建造了墓地。虽然陶某以支付对价的方式在涉案土地上建造墓地，但从涉案土地的性质、陶某使用该土地的初衷以及当地风俗习惯看，陶某仅是使用陶某志承包土地的一部分用于建造坟墓，并非从陶某志处购买该部分土地，陶某支付陶某志的6000元并非购买涉案部分土地的款项，而是租赁使用该部分土地的使用费。

陶某与陶某志之间达成的协议系双方真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行。虽然陶某在涉案土地建造的墓地现已搬迁，但该事实系国家政策使然，并非陶某志原因所致，该事实亦不影响陶某与陶某志之间协议的性质和效力，陶某主张双方之间系土地买卖合同关系无事实和法律依据。