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按语：不动产登记效力是指不动产登记对基于法律行为的不动产物权变动所具有的法律效果。在登记生效主义立法模式中，不动产登记具有公示力、推定力、公信力。笔者在此分为三个系列论述之。
物权属于排他性的绝对权，具有抽象性。因而在现实社会中，其须以一定的外观作为表象以使世人易于识别其法律关系之存在。这对于保护物权人、维护交易安全是非常必要的。其外观在法律制度上的规范即物权的公示方式。对于动产物权而言，其公示方式为占有，不动产物权的公示方式则为登记。虽然公示方式为物权的权利表象，但不能直接得出公示方式是确认物权之依据的结论。因为这不仅涉及一致性问题，还涉及必要的法律制度是否为支撑的问题。如占有的本权并不只有物权，还有债权等等，这是非一致性使然；而在登记对抗主义立法模式中，不能根据登记确认不动产物权，这是法律制度使然。然而，在登记生效要件主义立法模式中，根据法律赋予登记对于基于法律行为的不动产物权变动所具有的设权效力，只有不动产物权变动载入不动产登记簿，不动产物权变动方发生法律效果——受让人成为不动产物权享有人，取得不动产物权。况且在登记过程中，不动产登记机关须对引起不动产物权变动的法律行为实行实质审查，从而使登记的不动产物权与真实的不动产权利状况的一致性,在法律构造上比占有与实体权利间的一致性关系更为强化。[1]如此，登记不仅仅是不动产物权变动事实的记录性誊录，而且还成为客观存在的不动产物权及其变动的如实反映。世人可据此登记确认不动产物权的存在——针对某一特定的不动产，其权利主体为谁、权利内容为何、权利范围多大等有关不动产法律关系内容的确定，均以不动产登记簿记载为准，并藉此信赖不动产物权的归属和内容，即“有登记，有物权变动”。所以登记具有不动产权利表象作用，即不仅具有不动产物权变动之设权效力，而且亦具有确认不动产物权现状之依据作用，这就是登记公示力。其中对于不动产物权现状的公示，实际上是不动产物权变动登记的当然结果，但这一变动结果作为确定不动产权利归属的依据又是下一次不动产物权变动的权源，所以进一步明确该依据作用，有利于第三人交易信赖的获得，以降低交易成本、保护不动产交易安全。这恰恰是在登记对抗主义模式下，登记虽然是不动产的权利表象，但不具有不动产权利表象作用的原因所在。 登记公示的是不动产物权的归属关系，但该关系是以一定的不动产物权变动事实为根据而产生的，而这种根据是否得当是衡量主体是否有效取得权利的标准。[2]所以登记不仅是不动产物权的公示，还是不动产物权变动事实存在的公示。[3] 甲自建一处房屋，在申请该房屋所有权初始登记时，其必须提供该房屋的建筑工程规划许可证，以证明其建设行为的合法性，不动产登记机关经实质审查后予以登记，该登记不仅公示甲对该房屋享有所有权，而且还公示甲自建该房屋的事实存在。 然而，并非所有的不动产登记内容均有公示力。公示力仅针对载入不动产登记簿的不动产物权变动而言，具体包括已登记的不动产物权；已注销的不动产物权。这些以不动产物权为内容的登记——所有权登记与他项权登记构成了不动产登记簿上的主登记。异议登记及预告登记之登记则不具有公示力。二者均属于附登记，是依附于主登记的一项登记，其目的为限制主登记中的登记名义人对其名下的不动产权利进行处分并对第三人予以警示。其中将异议登入不动产登记簿,旨在告知人们该项主登记（可能）存在不正确，以阻断第三人的善意取得；而将预告登记登入不动产登记簿,则旨在告知人们该项主登记存在一项于将来发生的不动产物权变动，以阻止登记名义人的再次处分。异议或预告登记作为一种临时性保护措施，[4]其并不能证明该处分限制所赖以成立的法律关系是否存在，故以其为内容的登记不具有公示力。另外，在以不动产物权为内容的登记中，涉及说明权利主体情况及客体状况的内容，亦不具有公示力。因为这些内容不妨害原登记之同一性，即这些内容更正后，登记事项所示之法律关系与原登记相同。[5]所以，如果这些说明事项存在不正确，不动产登记机关可自行纠正。 不动产物权变动自载入不动产登记簿完毕之时，以其为内容的不动产登记即发生权利表象作用之法律效果。 一项不动产物权变动经登记后，始具有公示力。在该项登记未经法定程序注销之前，其公示力不失效力。即公示力附随登记而存在，不因其他因素而影响其效力。如此，登记作为不动产的权利表象，成为权利受让人产生积极信赖的基础。 甲通过买卖行为取得乙之房屋一处，并办理完毕转移登记，后买卖合同因双方买卖行为存在重大误解之情形而被依法予以撤销。那么在乙持生效法律文书到不动产登记机关申请注销以甲为登记名义人的登记之前，即使有上述生效法律文书，亦不影响以甲为登记名义人的登记所具有的公示力，如第三人信赖此登记而基于法律行为发生不动产物权变动并经登记，则第三人不因原登记不实而受不利影响。 登记所具有的绝对性意味着，登记具有形式上的约束效力。即使存在登记错误，在无法律明确规定的情形下，不动产登记机关也绝不能依职权径自注销该项登记，真实权利人亦不能诉请不动产登记机关更正该项登记。因为这不仅涉及民事实体权利如何认定的问题——解决此民事争议是超出不动产登记机关职责范围的，而且关系到以登记的法律稳定性为基础的公信力的适用。[6]这时，必须由真实权利人通过司法途径解决其民事实体权利问题，即行使登记更正请求权，对登记名义人提起诉讼，以更正对其不动产权利构成妨害的登记错误。不动产物权的归属不能通过占有来确定，因为不动产物权的变动不是通过实物形态的流通——转移占有来实现的，而是以抽象化、价值化之权利形态的变化来实现的，但其与转移占有无关（尤其是抵押权）。这一权利形态在现实社会中则是以登记为其权利外在表象。当不动产物权载入不动产登记簿，将不动产物权彰显于外时，这不仅使世人明知该不动产的权属现状，而且表明依此公示的不动产物权的合法性是得到国家承认和保护的，故登记是确定不动产物权归属和内容的依据，是不动产交易的信赖基础。 在不动产交易中，以不动产物权变动为内容的合同虽已生效，但不发生不动产物权变动之效力，其仅在双方之间产生债权关系，以约束当事人履行各自的交付义务。若让与人基于有效的合同将不动产交付受让人，亦不能发生该不动产所有权转移之效力。只有当事人依法办理不动产物权变动登记，将其变动结果载入不动产登记簿时，其所预期的不动产物权变动方发生法律效力，受让人成为不动产物权享有者，而这一权利主体地位所具有的合法性使其作为确定不动产物权归属的依据，成为下一次不动产物权变动的权源基础。
[1][德]鲍尔、施蒂尔纳：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社，2004，第181页。[2]李永军：《民法总论》，法律出版社，2006，第407页。[3]当事人在申请不动产物权登记时，必须提供用以证明不动产物权变动事实的登记原因证明档，不动产登记机构通过实质审查，判断不动产物权变动事实（尤其是法律行为）的真实性、合法性，进而决定是否应予登记。[4]在此需要明确的是，这一“临时性保护措施”的含义是相对于终局登记而言的。如甲的房屋错误登记在乙的名下，甲在乙的房屋所有权登记办理完异议登记，虽然，根据登记公示力，房屋所有权人仍为登记名义人乙，乙有权将该房屋出卖于丙，乙、丙之间的房屋买卖行为有效，但因异议登记提示该房屋权属（可能存在）不正确，这一公示措施具有阻断登记公信力对丙的保护的效力，即使该房屋所有权已转移登记于丙名下，亦不影响甲的权利实现。若甲的房屋所有权登记完成，是项“临时性保护措施”自然失效。故这一“临时性保护措施”是依法赋予权利人对第三人的对抗力，不能将其简单定性为存续期间所发生的登记簿“冻结”之效力。在德国，对于异议登记，还是预告登记，均未采取登记簿“冻结”之效力。[德]鲍尔、施蒂尔纳：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社，2004，第366页、第431页。登记名义人在异议登记或预告登记存在时，仍可处分其名下不动产，并办理相应的变动登记。但取得人将面临失权风险。德国之所以未采取登记簿冻结之方法，除去其制度效率因素考量之外，亦应与其法律行为区分说中的物权行为理论有关，即登记为物权行为的构成要件之一。[5]温丰文：《土地法》，自刊，2010，第187页。[6][德]鲍尔、施蒂尔纳：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社，2004，第280页。王兴敏，北京京师（天津）律师事务所律师，中国政法大学法律硕士学位，具有高级经济师、房地产估价师执业资格。主要从事民商事案件，尤其专注房地产领域。在《中国房地产》《中国物业管理》《现代物业》发表专业论文多篇。出版《房地产法实务问题解析：热点与难点》（法律出版社）、《不动产登记概论》（社会科学文献出版社）等专著。曾获得中国政法大学第四届优秀硕士学位论文奖励。
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