每个人，连我自己在内，都曾经在愚蠢的思想上中过计。但这样的中计无伤大雅，但有一个事实可以确言，就是“众所认同”的观点不仅不一定对，而且往往错得离谱。譬如在众多视频号上可以顺利收割流量的“取消物业”论。以及还有好多拿交费面积说事儿的，“我只交公共区域的物业费，物业不打扫我家里的清洁，所以室内的面积我不该交”。从一个专业物业服务者的态度上，这样的一些表达甚至无须回答，任何振振有辞的言论和理论只可以被“考虑”，而不可以被奉若神明的。莫名奇妙的谬论，被业内人视若至宝，在物业管理的发展进程当中也是屡见不鲜，因为业主“维权”的角度足够正义，误信而拿起刀枪的人，其实是过分热中于社区的变革了，马克思并没有说过，资本家是要被杀头的。也许，声称要“赶走物业”的他们经常不是为了社区和“广大业主”，而是为了自己的利益吧。这当然是本文的题外话了，当前的核心问题也许不仅仅是物业和业主的矛盾，而是“一部分”业主和“另一部分”业主，还有一个业主的“一部分”和他的“全部”的矛盾。共享事务治理——非市场、非政府的“共享事务问题(The Problem of the Commons)”的自主治理。奥斯特罗姆夫妇将此称为CPRs。毛寿龙(2000)《公共事务的治理之道》中译本的中文翻译为公共池塘资源。这一经典理论框架解释了与本课题有关的“多边”困境和“双边”交易纠纷的共性因素，揭示了在财产权交易便利，且市场竞争充分公开、趋于标准化过程中的出路，不过关于其中的一个核心机制，却没有予以解释，即大量竞争的第三方为什么走向自律的标准化合作？在最实质的意义上，还是这些合作者们选择了不再“搭便车”，不再听任他人攫取共有利益。这个理论疑点，由诺贝尔经济学得主，埃莉诺·奥斯特罗姆等人解决了，即非市场、非政府之共享事务的自主治理。围绕个体相互关联的共享事物的自主治理，奥斯特罗姆提出制度分析与发展框架(IAD)，就自主治理能否成功，提出了经典的八项条件（奥斯特罗姆称为治理机制的设计原则principles）。例如，村民的灌溉系统能否使用维护得好，取决于他们的自我治理机制。对自我治理能否成功的判断，可以列出8项条件。我们运用在小区共同治理事务上，这8项条件可以梳理如下：条件1 对共享资源客体的使用权益、维护付出义务、未尽义务造成损害的各方主体责任边界清晰；（现状评估：物业建筑区划内不同范围的区分共有之间、与专有之间，自承接查验开始，就隐含诸多模糊；在香港的《建管条例》当中，首先赋予专业物业管理工作者的任务，就是需要分清“哪些是私人领域，哪些是公共地方”，但是在大陆产权边界普遍有意无意地受到忽视，一些北方项目的暖气供应，均由公共部门强势介入，这样一来公域私域界限极其模糊，接管验收不规范的物业项目尤其严重。）条件2 共享资源治理规则适应当事人的传统习惯；（现状评估：正式规则采用专有面积和户数份额权的平等方式，当大家都有投票权，就没有任何人能够将自己的意志强加于人，所以，企业和社团的服务经历能够帮助一个人建立平等协商的思维习惯；但是，我们大多数业主们依然生存在体制化的结构之中，包括具有较高学历的律师、医生、教师、公务员，他们习惯的规则是什么？依然还是科层组织领导方式，也就是官僚方式，他们对企业“不信任”，对政府“服从”，一旦出现矛盾则以个人方式维权。）条件3 “所有者-使用者-付出者”合伙参与拟定具体规则；（现状评估：每个人对自己完全控制的事物具有绝对产权，反之亦然，所以占有及处分无须他人干预，但是，公有或共有的现实中，权利容易被“寻租者”攫取，这就是“取消物业”的来源之一，事实上迄今为止大多业主们根本不关心议事规则和管理规约的草拟商议过程，而寄望于某位能人代劳。当您根本没有参与，设置议程者就“有为才有位”，业委会委员们才有能力给自己赋予“换物业”的生杀大权，否则无论从道理和法理，目前业委会的许多经常性表达都是说不通的）条件4 规则的实施过程，设置了有效监督机制；（现状评估：实施过程记录留存取证、当事人浏览查阅复制，在现实中都极其薄弱，取证困难，这又回到的传统习惯，大家缺乏“程序高于实体”的法律精神，不断地杀人诛心和自由心证，公平公开公正口说无凭，则面临纠纷时无从判断对错真伪，只能“各打五十大板”，一个城市如果要减少物业纠纷，首先须从监督和测量开始具化）条件5 对违背规则之行为有分级惩罚；（现状评估：这令我们想到严苛的《深圳条例》，对业委会的天量处罚至今没有倒逼出优秀专业的业主委员会典型，说明承担责任的行为在当前社区实践当中几乎空白，也正是这个原因，使甲方依然缺位，而物业公司不尽人意的”管理“仍为主流——非常吊诡的一个结论就是，物业管理存在的必要性就是他们是责任：包括但不限于安全责任、行政责任、消防责任的担当者和背锅侠！）条件6 规则实施过程设置有简易协调机制；（现状评估：因为规则-立法过程的基础薄弱，在规则的实践当中引起争议也是很自然而然的事情了，业主委员会的成员们绝难容忍自己对一个根本不甚明了的规则争议去承担大量的解释、执行和处理工作，让他们去管理邻居的违章更加无法想象，相对应的，社区街道有投诉接待及协调，物业公司有专门的客服和管理部门，他们无疑会成为“管委会取代业委会”的积极拥护者，但是前者明显更缺乏法理上的依据）条件7 业主大会组织及规则被合法认可；（现状评估：从今天看来，规范的业主大会、规范的业主委员会其实是每一个住宅社区和多业主项目的“刚需”，它们的缺位已然形成众多的权利偃塞湖，风险高企而且成本巨大，尽管诸多地方条例已设置相应程序促进合法业主大会组织的形成，但是干预主义依然盛行，身居指导协助监督之责的居委会对业委会的良性形成具有强大杀伤力，人在江湖，身不由己矣！）条件8 设置多层级分权。（现状评估：法律层面已设置，但实际运行过程被集中。国家兴亡，匹夫无责；天下兴亡，匹夫有责。业委会是业主大会的执行机构，这样的制度设计涵含了权力向其来源负责的本质意义，业主是上帝，业委会就是上帝的选民，如果没有敬畏之心，一个成员的微小表态也意味着某种决策而制造出疯狂的敌人，这就无助于共同体的形成）产权激励是核心激励。在维护自己的利益问题上，产权人的表达和诉求无比真诚。物业管理者在这一点上只是“受人之托，忠人之事”，从愿望上看一个物业管理者永远不要认为自己比普通业主更能代表他们的利益，人民就是江山，江山就是人民，这才是“天长地久”。把公地悲剧转换为“公共喜剧”的奥秘，就是从自己开始承认自己的不完善，在“服务”的规范和专业上，其实是永无止境的，所以，物业和业主之间的矛盾本身并不成其为矛盾，仅仅是大家都在“瞎子摸象”而已。（未完待续）
