锦江酒店(中国区)旗下的7天酒店,是国内少有的,既关注消费者所看重的产品体验,也关注投资人核心诉求的经济型连锁酒店品牌,这也让7天酒店在当下激烈的竞争环境中拥有更多的竞争力。 “平替”热潮下的新机遇 7天酒店·上海陆家嘴世茂滨江花园店门头【新7天】 7天酒店·上海陆家嘴世茂滨江花园店公区【新7天】 在18周年活动现场,中饭协酒店数字化专业委员会常务副理事长&盈蝶咨询CEO胡升阳针对“存量改造新模式”主题发表了精彩观点,“从人口收入、消费需求和行业结构来看,经济型酒店的投资机遇远大于风险。” 最容易踩的雷 但目前市面上很多酒店给出的指导价与最终落地的价格差异很大,导致酒店业主在装修过程中花出了超过预算的费用。 某位华南三线城市的投资人楚先生就曾透露,原本他的酒店预测的投资额为1600万元,单房造价13万元+,实际落地后,总投资额达到了1800万元,单房造价15万元+;还有一位龙姓的投资人表示,在投资酒店时原本预计的单房造价在8-10万元,但最终实际的单房造价成本去到了13万元,这还不包含租金。 站在行业的角度来看,酒店物业在装修、翻新过程中会涉及到软装配饰、电器设备、基础建设、布草用品以及客房用品共5大类别,而这5大类又可以进一步细分为15个小类,再进一步还可以细分为41个小项——也就是说,老店装修并不是简单的施工翻修,里面涉及的细节很多,而正是这些细节,让酒店装修改造的成本从预期到落地,出现了很大的差距。 举几个具体的例子: 上述楚姓投资人酒店投资成本的提升,与酒店物业的关系莫大。该物业是楼龄高达30余年的老旧物业,施工时发现该原物业的墙壁并非实心墙,因此需要对墙面进行重新修砌;而且由于该酒店靠近汽车站,因此品牌方要求客房的玻璃窗要使用三层夹胶玻璃,才能达到其隔音标准。 此外也有酒店投资人投资酒店时主动选择高配方案,致使成本提升。比如上述龙姓投资人就是为打造当地的旗舰店,在装修标准上均选用了高配,最终导致结果成本攀升,却并没有为自己酒店业绩带来太大的提升。 也有酒店投资人因为对酒店装修流程不了解,没有做好充分的准备,致使工期拉长从而使成本提升。有投资人表示,他的项目之所以开业晚了,就是因为没有提前预留好采购到货的周期,导致需要的家具迟迟未到。后来他才知道,固装家具都是一间房一个尺寸,做好测量后,一般至少要预留45天的加工周期。 最后也有可能是酒店开发人员的评估失准导致。现在有很多开发人员在评估测算时,只计算了按照品牌标准的装修价格,却隐藏其他部分的成本,以至于实际投入会比预算高很多。 对于大部分酒店投资人来说,酒店装修的水很深,一不小心就会掉入“陷阱”。但面对后期突然多出来的成本,投资人也不得不妥协继续砸钱,否则前期在酒店上投入的成本,就变得毫无意义。 不过,对于酒店品牌而言,行业的乱象也意味着机遇,若有酒店品牌能够给到投资人更贴近实际的工程报价,这将极大地增加酒店品牌在投资人心中的好感,为酒店品牌树立良好的形象,从而无形中驱动酒店项目的签约落地。 不要迷信品牌指导价 而要看实际落地价 而福建省龙岩中山路步行街的7天酒店则需要中度的升级改造,单房造价略有提升为2.4万元(含公区),但改造后的月度出租率达到了134%,月度的RevPAR则提升了69元; 南京玄武门地铁站湖南路的7天酒店的升级改造则是重改版本,花了3.8个月的时间,平均下来的单房造价为4.5万元(含公区),改造后的月度RevPAR也提升了43元。 而位于广州东站的沙河服装城的7天酒店,它的改造升级方案是拆改,但折算下来的单房造价也只要6.0万元(含公区),前后加在一起的筹建周期只需要3.2个月,改造完成后,该酒店的月度出租率提升了20%,月度的RevPAR则提升了51元。 总而言之,7天酒店对存量物业的改造,对酒店物业的装修投资测算是去到现场实地考察之后根据物业实际情况给到的针对性的解决方案,而非只是给到投资人一个ppt,看一个千篇一律的造价模型——这是7天酒店与其他酒店品牌的不同之处。 |
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