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案件索引：钟美珍与中国银行股份有限公司云浮郁南支行等借款合同执行监督纠纷案（案号：(2021)最高法执监91号，最高人民法院） 裁判要旨： 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”在执行程序中，房屋承租人以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖、变卖无效或要求撤销的，不应支持。 裁判理由： 云浮中院认为，本案异议人陈慧琴认为云浮中院在拍卖过程中存在程序违法，属于执行行为异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百二十五条之规定进行审查。 一、关于拍卖案涉房产是否严重违反拍卖程序并且损害了陈慧琴优先购买权的问题。 首先，陈慧琴对案涉房产是否享有优先购权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗巳登记的抵押权。”根据上述法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗巳登记的抵押权。在本案中，万正桃向开发商购买案涉房产时向中行郁南支行办理抵押贷款（按揭购买），也就是说，案涉房产在购买时就设定了抵押权，抵押权人为中行郁南支行。之后，万正桃才将房屋出租，即使陈慧琴与万正桃签订的租赁合同真实有效，陈慧琴所主张的租赁权也不能对抗抵押权。因此，陈慧琴关于中止案涉房产转移以及其享有优先购买权的异议请求不成立。 其次，关于云浮中院拍卖案涉房产是否严重违反拍卖程序的问题。 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定：“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。……”第十九条第一款规定：“优先购买权人经人民法院确认后，取得优先购买资格以及优先竟买代码、参拍密码，并以优先竟买代码参与竟买；未经确认的，不得以优先购买权人身份参与竟买。”本案中，云浮中院依法对案涉房产进行评估后在淘宝网司法拍卖平台上进行公开拍卖（变卖），而拍卖（变卖）公告及所附的竟买须知中，均按照上述司法解释的规定明确写明优先购买权人须先经法院确认，取得优先购买资格以及优先竟买代码、参拍密码，并以优先竟买代码参与竟买；未经确认的，不得以优先购买权人身份参与竟买。逾期不向法院提交相应材料以确认优先购买资格的，视为放弃对拍卖标的物享有优先购买权。在对案涉房产实地查勘评估时，云浮中院办案人员曾要求相关承租人提供租赁合同及租金支付的材料，而陈慧琴在知道云浮中院对案涉房产进行公开拍卖的情况下一直未向云浮中院提交相关材料申请确定其优先购买权人的身份，视为其放弃优先购买权。因此，案涉房产在变卖成交后，陈慧琴主张云浮中院未通知其参加竟买，损害了其优先购买权人的利益，理由不能成立。 二、关于陈慧琴要求返还其装修及教学设备价值问题。云浮中院拍卖的案涉房产是登记在万正桃名下的国有建设用地使用权和房屋所有权，并不包括教学设备等动产。至于房屋室内的装修价值，系陈慧琴与万正桃双方房屋租赁关系产生的合同之债，与案涉房产权属是两个不同的法律关系，不是本案执行异议审查范围。因此，陈慧琴要求返还装修及教学设备价值，没有法律依据，不予支持。 广东高院认为: 关于本案的法律适用问题。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第五条规定，有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。本案中，陈慧琴在执行异议中提出的异议请求有四项：一是确认云浮中院拍卖程序违法，损害其优先购买权；二是中止案件执行，中止将案涉房产转移至钟美珍；三是撤销（2019）粤53执210号之三执行裁定，重新拍卖或由陈慧琴以钟美珍同等价格优先购买案涉房产；四是要求把装修款从拍卖款中返还给陈慧琴。陈慧琴在异议请求一中认为执行法院执行行为违法损害其优先购买权，异议请求二、三的权利基础亦是优先购买权。根据上述法律规定，陈慧琴认为人民法院的拍卖、变卖损害其优先购买权，可以作为利害关系人提出执行行为异议，故云浮中院依据民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查适用法律正确。至于从拍卖款中支付装修款的请求，与陈慧琴主张的优先购买权存在冲突。 关于应否撤销变卖的问题。 异议复议规定第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。”本案中，首先，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。陈慧琴与万正桃之间签订的租赁合同已被生效仲裁裁决确认为合法有效，陈慧琴作为承租人依前述法律规定对案涉房产享有优先购买权。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其去除后进行拍卖。若云浮中院在本案执行中认为陈慧琴的租赁权对申请执行人的抵押权实现有影响，应当依法涤除租赁权后再予以拍卖。从查明的事实来看，云浮中院委托评估案涉房产时已知悉案涉房产被出租，但没有在拍卖前采取相应执行措施涤除租赁权并通知承租人陈慧琴。最后，因云浮中院没有涤除案涉房产的租赁权，拍卖案涉房产时即应依法维护承租人陈慧琴的优先购买权。根据《最高人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布之日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权”的规定，云浮中院应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式通知优先购买权人陈慧琴网络司法拍卖的事项，但云浮中院并未通知，严重违反拍卖程序且损害陈慧琴的优先购买权。 最高院认为，本案的争议焦点是未将拍卖事宜专门通知房屋承租人可否成为撤销司法拍卖的事由。 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条关于“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持”的规定，承租人基于合法有效的租赁关系，享有同等条件下可优先购买租赁物的权利。优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同侵害其优先购买权时，房屋承租人并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条即规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖、变卖无效或要求撤销的，不应支持。本案中，即便陈慧琴确实享有案涉房产的优先购买权，其也不能以法院未专门通知拍卖事宜、损害其优先购买权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。广东高院以云浮中院未通知优先购买权人陈慧琴网络司法拍卖的事项，严重违反拍卖程序且损害陈慧琴的优先购买权为由，撤销案涉拍卖，属适用法律不当，本院予以纠正。 裁判结果： 云浮中院裁判：作出（2020）粤53执异5号执行裁定，驳回陈慧琴的异议请求。 广东高院裁判：作出（2020）粤执复647号执行裁定，撤销云浮中院（2020）粤53执异5号执行裁定和（2019）粤53执210号之三执行裁定；驳回陈慧琴的其他复议请求。 最高院裁判：钟美珍的申诉理由成立。 一、撤销广东省高级人民法院（2020）粤执复647号执行裁定； 二、维持广东省云浮市中级人民法院（2020）粤53执异5号执行裁定。 |
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