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法院拍卖房产时未通知承租人，承租人以其优先购买权未受保障为由主张撤销拍卖，应否予以支持？ 最高法院：不予支持。 一、裁判要旨 优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。 根据《城镇房屋租赁纠纷案件司法解释》第二十一条之规定，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害承租人优先购买权时，承租人并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。 参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，亦不予支持。 二、案情简介 （一）诉讼参与人 1.申请执行人：招商银行股份有限公司南京分行（以下简称“招行”） 2.被执行人：常州市润丰新材料科技有限公司（以下简称“润丰公司”），付某林（润丰公司法人代表），江苏双欣环保材料有限公司（以下简称“双欣公司”），翁某风（双欣公司法人代表） 3.第三人（买受人）：常州市富腾机械有限公司（以下简称“富腾”公司） 4.利害关系人（承租人）：赵某谷，严某庆，柯某 （二）执行依据与标的 1.执行依据：江苏省常州市中级人民法院（2014）常商初字第271号民事判决 2.执行标的：偿还借款本金9322186.73元及利息等费用 （三）抵押财产 1.抵押物：被执行人润丰公司名下位于常州市潞城镇政新村委颜家村的房地产 2.设立时间：2013年5月13日 3.评估价值：房屋的估值为1563.6万元，土地使用权的估值为638万元，合计2201.6万元。 （四）执行经过 2015年4月10日，江苏省常州市中级人民法院（以下简称“常州中院”）作出（2014）常商初字第271号民事判决，判决润丰公司、双欣公司、付某林、翁某风连带偿还招行借款本金及利息等费用，且招行有权就本案抵押房产及土地进行折价或者拍卖、变卖后所得价款在1000万元的最高余额内优先受偿。 2015年10月30日，常州中院立案执行招行与润丰公司、双欣公司、付某林、翁某风金融借款合同纠纷一案，执行案号：（2015）常执字第0598号。 2016年6月16日，申请执行人与被执行人润丰公司签署谈话笔录，表示共同委托常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司（以下简称“鲲鹏公司”）对本案抵押物进行评估后由法院上网拍卖。 2016年7月12日，鲲鹏公司出具了常鲲2016（估）字第F09号《土地估价报告》，确认本案抵押的土地使用权价值为638万元，同时出具了常鲲房估（2016）第F09号《房地产估价报告》，确认本案抵押的有证房屋、无证房屋价值为1563.6万元。 2016年9月13日，常州中院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，载明拍卖标的物为本案抵押房地产，并注明“由于该拍品存在长期租赁，买受人自行处理附着在拍品上的租赁关系，法院不负责交付”，但未注明存在优先购买权人。 2016年10月9日，第一次拍卖流拍。 2016年10月18日，第二次拍卖流拍。 2016年10月26日，第三次拍卖成交，第三人富腾公司以该次拍卖起拍价1409.02万元竞得拍品。 2016年11月6日，利害关系人赵某谷、严某庆、柯某分别向常州中院提出执行异议，请求撤销本次拍卖并重新拍卖，主要理由均为：其分别承租了润丰公司的部分厂房和土地，因常州中院在拍卖前未依法通知其于拍卖日到场，侵害了其享有的优先购买权。 2016年12月19日，常州中院作出（2016）苏04执异52号执行裁定，驳回了赵某谷、严某庆、柯某提出的执行异议。三异议人不服该裁定，向江苏省高级人民法院（以下简称“江苏高院”）申请复议。 2017年5月8日，江苏高院作出（2017）苏执复29号执行裁定，驳回复议申请人赵某谷、严某庆、柯某的复议申请，维持常州中院（2016）苏04执异52号执行裁定。三复议申请人不服江苏高院作出的执行复议裁定，向最高人民法院申诉。 2020年6月30日，最高人民法院作出（2020）最高法执监183号执行裁定，驳回赵某谷、严某庆、柯某的申诉请求。 三、法院观点 （一）执行异议 常州中院认为：异议人不享有承租人优先购买权，本案拍卖合法有效。 1.根据异议人提交的租赁协议，各异议人均只是承租了案涉抵押房地产的部分房屋。在承租部分房屋的情况下，承租人是否具有优先购买权应综合考虑转让房屋的具体情况。 2.根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》之相关规定，如果异议人承租的房屋在使用功能上相对独立，其优先购买权也仅及于其承租的房屋，常州中院并未单独拍卖其承租的房屋，而是整体拍卖，其不享有整体房屋的优先购买权；如果异议人承租的房屋使用功能整体性较为明显，其优先购买权可以扩展到整体房屋，但由于本案各异议人承租的房屋面积远未达到整体房屋面积的一半，其也不享有优先购买权。总之，无论异议人对部分房屋还是整体房屋主张优先权，根据最高人民法院复函的意见都不宜认定其享有优先购买权。 3.异议人不享有承租人优先购买权，本案也不存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的情形。第三人富腾公司买受了润丰公司的房地产，理应得到保护。 （二）执行复议 江苏高院认为：尽管常州中院拍卖前未尽必要调查、通知职责，存在明显不当，但赵某谷、严某庆、柯某以其享有承租人优先购买权为由，请求撤销本次拍卖并分项重新拍卖、变卖的复议申请也不应予以支持。 1.对租赁权的审查标准应当包含以下三个要件：租赁合同真实；租赁合同签订于被执行房屋设定抵押或被法院查封前；案外人已依据租赁合同占有租赁房屋。 2.严某庆于2014年3月1日所承租的房产系在2013年5月13日抵押设立后的抵押土地使用权范围内所建的无证房产，常州中院对抵押房地产拍卖时对该房产的租赁关系依法应予以涤除。 3.柯某于2014年7月17日所承租的房产系在2013年5月13日抵押设立后的抵押房产及土地使用权范围内的有证房产，常州中院对案涉抵押房地产拍卖时对该房产的租赁关系依法亦应予以涤除。 4.赵某谷所提供的证据不能证明其对所承租的无证房产在2013年5月13日抵押设立前已支付租金并合法占有，常州中院（2016）苏04执异52号执行裁定否定其租赁权，进而否定其优先购买权，并无不当。 5.三复议申请人虽认为其是承租人，享有同等条件下的优先购买权，符合拍卖公告中的竞买人资格，但并未依照该拍卖公告要求向常州中院申报，并由常州中院审查、核实、确定其优先购买权人身份，应视为其已放弃了对案涉拍卖标的物享有的优先购买权。 （三）执行监督 最高人民法院认为：江苏高院以设立在后的租赁权不能对抗设立在先的抵押权为由，认为抵押权设立之后形成的租赁关系中的承租人在拍卖抵押物时当然不享有对租赁物的优先购买权，属对法律理解有误，但实质处理结果并无不当。 1.对于承租人是否享有优先购买权应基于其是否享有合法的租赁权进行判断。此时，租赁物上抵押权的设立时间并非承租人优先购买权保护考虑的因素，因为不论抵押权是否设立于租赁合同成立前，承租人行使优先购买权均不会与抵押权人实现抵押权发生冲突，在抵押权实现时保护承租人的优先购买权，更符合《合同法》设立优先购买权的立法本意。 2.优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。根据《城镇房屋租赁纠纷案件司法解释》第二十一条之规定，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害承租人优先购买权时，承租人并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，亦不予支持。 3.在本案中，即使赵某谷、严某庆、柯某确实享有案涉部分房屋的优先购买权，其也不能以法院未作专门通知、损害其优先购买权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。 作者：黄楚集 | 审核：陈时习 | 编辑：黄楚集 本文系广东瀛尊律师事务所指南针执行团队作品。微信公众号：指南针执行。 |
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