|
什么地方是上海的好地段？ 是外滩、 是南京东路、 是人民广场、 是南京西路、 是静安寺、 是淮海路、 是衡山路、 是复兴路、 是华山路、 是徐家汇、 是新天地、 是豫园。 最多最多，再加个陆家嘴和滨江地区。 有没有发现特征？ 租界 绝大部分的好地段，依然是当年的租界范围。 上海的市中心是巍然不动的。 1850年，上海的核心区域，是外滩； 1950年，上海的核心区域，还是在外滩附近； 你到2050年，上海的核心区域，依然是外滩附近。 在上海，永远都有地段这个概念。 然而，风流总被雨打风吹去。 有一些地段非常好，但是缺乏住宅的板块，慢慢的从记忆中消除。 也有一些不错的小区，由于本身体量不大，或者其他原因，并不为大众所知。
南京西路 上海开埠以后，“大马路（南京路）”一直都是经济最发达的商业区。 后来公共租界跨界筑路，将租界以西的区域也纳入租界。 以西的道路，就是静安寺路，后来改名南京西路。
“十里南京路”的繁华，说的就是南京东路和南京西路。 这里早在清末，就已经是非常繁华的路段。 但和南京东路，总是有所不同。这边，更多的是宜居。 中信泰富南边，是当年荣氏家族荣宗敬居住的荣公馆； 恒隆广场北边，有当年宋氏老宅，当年蒋介石宋美龄举办婚礼的地方； 梅龙镇南边，是静安别墅，当年张静江家族开发的地产，蔡元培、于右任，都曾居住于此； 太古汇西边，是张园，当年沪上第一名园，后来改造成石库门住宅。
——张园现状 这个地段，一直以来，都是全上海顶级的地段。 唯一的缺点，没有房子。 整个北京路以南，一共只有三个次新小区：中凯城市之光、壹街区、静安四季苑。 纯从地理位置而言，静安四季苑是位置最好的一个。
——静安四季苑 北边是南京西路和吴江路； 南边是张园景区，景观很好； 东边过马路，就是太古汇； 西边过马路，就是静安别墅和梅龙镇。 唯一的缺点，是居住体验不佳。 小区太小，只有一排，完全没有小区环境。 而且楼下，就是吴江路的商铺。 真的是有钱人，看不上小区环境； 普通人，买这个小区也比较吃力。 对上海没有概念的，这个小区看都不会看。 但如果是对上海地段有情结的，这个小区倒是很值得关注的。 地理位置、历史底蕴、景观各方面都可以讲一讲。 价格么也算不上特别贵。 全上海，能步行去南京西路国际级商圈的次新小区，真的是两只手就数得过来的。
淮海中路 公共租界商业第一街，是南京路。 而法租界的商业第一街，是淮海路。 放在民国老电影里，那就是“霞飞路”。 民国时期，南京路两边，是银行，是商场，是游乐场； 霞飞路两边，是咖啡厅，是艺术，是服饰珠宝。 两边的风格，两边面对的群体，永远是迥异的。 但对充满小资情调的上海滩而言，霞飞路的情调，更适合上海居民。 即使到了21世纪，上海还有“外地人逛南京路，上海人逛淮海路”的顺口溜。 作为最早的法租界地区，淮海路有着“东方香榭丽舍”的美誉。 光这条路本身，就是一段历史。 站在淮海路西藏路路口： 东边是光明中学，租界时期的“中法大学堂”，法国大学承认其高中学历；
——光明中学（中法大学堂） 再往北一条马路，就是“大世界”，民国时期上海最大的游乐场； 北边是兰生影剧院，解放前大名鼎鼎的“黄金大剧院”，上海大亨黄金荣的产业；
——兰生大厦 再往北是上海音乐厅，民国时期的“南京大戏院”。自然音响效果极佳，堪称奇迹；
——上海音乐厅（图片来源官网） 南边是曙光医院，早在1922年就已经在此执业； 西边是淮海公园和一整条淮海路。 这里，是淮海路的起点。 从地段而言，这个地方也是无可挑剔的。 这个地理位置，本身就是上海的历史和文化。 这个地方，其实也是有住宅的。 就在桃源路上，有一个小区，淮海晶华苑。
地理位置绝佳，但是小区也有缺点。 小区太小，只有一排，虽然小区物业管理不错，但终归是个缺点； 南边是曙光医院，虽然不遮挡视野，但有的人不喜欢对面是医院； 得房率不高，普遍在70%以下，放在同时代房子里面，得房率算很低的； 进深很深，一般而言，板楼住宅，整个进深大约是14米左右，而淮海晶华苑，进深超过17米。不在乎的，就是不在乎，真在乎的，那就不合适了。 价格相比新天地的翠湖和华府，还是很有性价比的。 至于喜不喜欢，那就因人而异。 但这个地段和历史底蕴，也确实是很难得的。
衡复风貌区 法租界的宜居，可以上溯到清末。 英国人是商业思维，只要能挣钱，都不寒碜。 只要能挣钱，究竟是百货大楼还是里弄，是银行大厦还是棚户，都无所谓。 公共租界，虽然也有高楼林立，但是你到了租界边缘地带，棚户区有碍观瞻，也没人管。 法国是大政府思维。 法国人越界修路，是真的把马路、煤气、水管都提前铺设好的。 整个街区的规划，也是提前有做规划。 真的社会名流，真的达官贵人，对居住体验还是有要求的。 而法租界，对他们而言就是最优选择。
——淮海路、复兴路、乌鲁木齐路路口的聂耳铜像 但也因为这样，整个法租界，绝大部分的区域，都是保护建筑。 要想开发一个楼盘，基本都是“螺丝壳里做道场'。 想要兼顾小区的品质和体量，往往不可兼得。 有一个小区，稍微老了一点，但总体的体量和维护情况还算不错。 长乐路和乌鲁木齐路路口的汇贤居。
——汇贤居 （图片来源链家） 这块地，早在上世纪90年代，就被李嘉诚纳入囊中。 一直拖到2002年，才拿出来开盘。 这个盘你按照楼龄来说，已经超过20年了。 但好在长实开发的品质不错，后期物业维护的也不错。 虽然是20年的楼盘，本身小区的体感和2010年的小区并没有本质差异。 马路斜对面是华山医院。 静安寺、淮海路、武康路，都是步行可达。 从法租界的地段而言，这里已经是核心区里的核心区了。
上海的地段，由来已久。 早在民国时期，就已经有上只角和下只角的分界。 到了现在，虽然上只角和下只角已经不是房价完全的价值对比，但依然有着参考意义。 并不是所有的好地段以后还会好， 并不是所有的差地段会永远差。 但是，依托于上海这接近200年的城市演变，很多板块，很多地段，依然有它在文化上面的底蕴。 而最终，还是会体现在价值之中。 外滩均价12万，并不是因为外滩只值12万，而是因为外滩只有12万的老破小； 前滩均价17万，并不是因为它比外滩贵，而是因为，它这里所有的房子，都是2018年以后得次新房。 只要有一天外滩出新房，哪怕是限价状态，依然可以吊打前滩。 有的地方，它的地段意义，就在于： 随便你们怎么风起云涌，最终，我自巍然不动。 
|
|
|
