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我司技术小哥@吕布，看过按新规报建的首批项目户型图后感慨了一句： “有的开发商，就该配享太庙。”
众所周知，广州建筑新规里有两条重点： 2、飘窗可以从50厘米变成80厘米 围绕这两条规范，开发商整出来了一万种花活，比如： 1、飘窗加在客厅，3.7米开间秒变4.5米； 2、飘窗加在玄关，以前50厘米宽飘窗只够放个鞋柜，现在80厘米宽飘窗不仅够打鞋柜，还够做个换鞋区；
3、飘窗加在主卧，尼玛！我怀疑以后主卧的格局都要改写！ 你看，只要再补一个1米X1.2米的榻榻米，就是个标准的1.8米双人床。 放完床之后，主卧空旷得感人，你想要的衣帽间、梳妆台、工作桌，都能找到地方塞进去。 这种情况下，别说是主卧大床上飘窗，就算是为了飘窗改格局，很多业主也是愿意的。 于是我估摸了一下，目前没实现，但后续有可能出炉的骚操作还有这些： 1、L形飘窗加在次卧，花4平米的钱，得到8平米的卧室。 2、假飘窗打掉改落地窗，卧室面积扩大一半。 3、甚至，飘窗+阳台联动，有可能推动四叶草户型崛起。 比如，两个卧室大尺度阳台赠送，两个卧室L形飘窗赠送，利用一下花池，再利用一下公摊，100平做出130平的尺度，一点问题都没有。 注：该户型仅为示意，非真实存在
新规之后，实用率的上限你根本想象不到！ 盘点一下过去20年，广州户型变迁史是这样的： 2000年以前 以步梯楼为主，由于无电梯等设计，公摊占用较少，实用率普遍90%-95%。
2000-2015年 高层住宅逐步运用市场，由于新增电梯、电梯厅等设计，公摊比例增大，平均实用率回落至85%左右，并在该数值上徘徊了近15年。
2016-2020年 广州开发商初步尝试优化户型，用5年时间将平均实用率从85%提升至90%。
2020-2023年 高实用率户型快速崛起，开发商用3年时间将新房平均实用率从90%提升至95%，并出现了极少量以江湾和樾等项目为代表的100%实用率户型。
2023年9月以后 新规初步运用至市场，并诞生了以武汉城建保利花语和岸、路劲美的隽樾府为代表的平均实用率超100%产品。 比如武汉城建花语和岸，5个户型有4个实用率突破100%！
而这20年的努力换来的，是一个染血的成就： 接下来，广州一手房将全面绞杀二手！ 举个例子，武汉城建花语和岸的115平户型，实用面积约122平，而一路之隔的恒荔湾畔116平户型，实用面积约100平。
哪怕花语和岸卖到5.9万/平，性价比也能和恒荔湾畔打平。 与此同时，花语和岸有更好的户型、更新的楼龄、更好的物业……要是花语和岸定价比5.9万/平还低（吹风5-6万/平），恒荔湾畔的二手要怎么卖？ 只能被迫降价。 未来的广州，一手卷死二手是大概率事件！ 那么，什么样的房子最先被淘汰？ 20年前的老房子吗？ 不对！老房子开发时间较早，配套成熟，位置核心，甚至有顶级学位绑定，价值受户型影响较小。 比如越秀区的学位壳，哪怕就剩个棚，也是有人要的。
反而是是建成于2000年-2015年，地段凑活，但谈不上核心，学位不算村小，但也不算知名，就连户型也只能做到80多平两房，100多平三房一卫的次新房，只要周边有一手拍地，马上就会量价齐跌。  如果你手里有这样的房子，那就抓紧在一手房开售楼部前卖掉，否则新房持销多久，你的房子就要折价多久。 没有不可替代的优势，它们都会变成时代的眼泪。 最后，我们都要开始习惯70多平做三房两卫，100多平四房起步的新时代。 拭目以待吧。 |
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