刘晓博：成都，松了！

发表于 13 小时前 | 只看该作者 |倒序浏览 |阅读模式

今天（9月26日）下午4点，成都住建局官方微信发布了《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》，公布了成都的楼市新政。 　　此次新政最大的看点是： 　　1、面积超过144平方米的住房，全市范围内取消限购。 　　2、面积144平方米或以下的住房，只限购天府新区直管区、成都高新区南部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区，条件是外地人连续6个月社保。 　　3、上述限购区域合并为同一个限购区，不再分ABC等区域。 　　4、新购房后，本地户籍两人及以上居民家庭在限购区域拥有自有产权住房总套数不超过3套，本地户籍单身居民家庭、非本地户籍居民家庭在限购区域拥有自有产权住房总套数不超过2套。在此基础上，二孩居民家庭总套数可增加1套，三孩及以上居民家庭总套数可增加2套。 　　5、成品住宅装修价格由企业根据市场情况自主确定（土地出让合同等有约定的除外）。 　　6、优化家庭住房套数认定标准。生育多子女家庭商业贷款购买第三套住房认定为二套住房。 　　7、个人转让住房增值税征免年限统一调整为2年。 　　成都此次放松限购的力度还是比较大的。虽然名义上保留了6个月社保，但这个门槛已经非常低了，而且144平方米以上的不限购了。 　　成都不是限购门槛最高的城市，但却是限购政策最复杂的城市，曾把全市划分为4个片区，允许购买的关系非常复杂： 　　今年以来，虽然全国楼市普遍偏冷，但成都楼市表现还不错，无论是新房、二手房的同比涨幅，都是统计局重点关注的70个城市里最好的。 　　下图国家统计局日前发布的8月份全国70个大中城市新建商品房销售指数： 　　成都的同比涨幅为6.4%，是70个城市里涨幅最高的。 　　下图是二手房的数据： 　　成都二手房价格指数8月同比上涨了4.1%，也是全国第一。70个城市里，只有三亚、长沙、成都是上涨的。 　　成都今年二手房的成交也非常活跃，前8月二手房累计成交了151205套，已经超过去年全年。 　　新一轮楼市松绑后，仍然维持一定限购区域、限购门槛的二线城市，除了成都，还有西安、厦门。 　　杭州正忙着开亚运会，新一轮松绑或许会晚点出台，估计会参考成都、厦门的做法，维持一个较低门槛的限购（大概率也是6个月社保或者个税）。 　　目前，二线城市普遍取消了限购，个别二线城市维持了6个月社保（或个税）的限购门槛；广州的限购门槛，从5年社保下降为2年。 　　在这种情况下，北京、上海、深圳继续维持外地户籍人口5年社保的门槛，就明显偏高了，未来适度降低是大概率的，比如降低到3年。 　　至于深圳，还对户籍人口购房有社保要求，要求在购房前连续缴纳3年社保。这个政策，把退休后随子女迁户口到深圳的人，永远无法购房。这些政策，未来都可能会出现调整。 　　当然还有减税（增值税5改2）、放松限价等。 　　成都是中国内陆资金总量仅次于北上深广杭的第六大城市，这说明它的综合实力也位居第六，位居强二线城市第二位。 　　成都核心区不动产的价值，也位居内陆第六，有长线投资价值。从城区常住人口、地铁客运量等综合指标考察，成都中心城区的人气接近深圳，显著超过重庆、杭州、武汉、南京。 　　买房，轨道交通的人气也是重要的参考指标。（下图） 　　如果在成都买房，首选哪里？当然是仍然维持限购的区域，尤其是高新南区、天府新区核心区。成都城市发展的主方向是：南与东（其实是东南）。 　　这有点类似广州，向南是喊得最响亮的，但核心城区是向东发展；成都向东（东南）方向发展，跟重庆对接是喊得最响亮的，但核心城区主要向南发展。