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-正文- 华润拿这块地之后，我对这里就抱着极大的期待。因为前年华润长沙悦府就是我非常想买的一个盘，可惜摇号没能摇上。 因此当华润万博这个项目定名“悦府”的时候，我很难掩饰对这个项目的喜爱。 虽然开发商没有给我一分钱，但我还是会愿意分享我对这个盘的看法：一方面我确实希望悦府这个盘做好，不要出现长沙项目维权的情况，另一方面，我知道非常多的朋友，包括我的部分粉丝也在关注这个项目，希望我的分析能给他们一些有价值的参考。
这个项目能不能买，最近有很多人问过，我的回答都是一致的—— 如果你以投资为目的，我确实是劝退的，从单价、总价来看，它都不适合投资。 自住的话看你通勤和对房间、品质的需求，在天河海珠也有一些平替，可以作为对比。 如果你是本地改善当然随意，喜欢就买，不要在意价格。毕竟本地买家，也不会想着改善去黄埔，去海珠或者天河，留在番禺，能够满足内在的地域情节，这部情绪是无法用金钱来衡量的。
从地段，产品力，配套，物业，这个项目应该都是番禺最全能最优质的配置，一如我当初非常喜欢的长沙华润悦府。 地段上，从汉溪长隆到万博，就是番禺最核心的地段，这里流量最大，配套最完善，还有非常重要的产业，办公楼非常多。 配套上，项目自带幼儿园和九年制学校，配套入读板上钉钉。虽说因为荔湾万科的事，现在不宣传九年一贯制，但我觉得还是有希望直升的，而学校的品牌大概率不会差，一梯队基本没问题，毕竟除了这里还有二期住宅要开发，不引进名校根本卖不出溢价。 除了自身要开发是万象系商业，这里已有的商业就已经足够完善，远点的有万达、四海城、天河城，对面有时代芳华里，还有在建的K11。 商业配套这一方面，万博放眼整个广州，其实都没几个对手。 产品物业这方面，我就不过多营销了，一方面还未交房，效果图和实际收房之间，还是有差距的，规划的再好也没用，还是要看落地。另一方面，要说多高端也谈不上，但在改善项目中，也算是不错的了。 综合来看，居住体验这方面，我认为华润悦府一定是非常好的
挑毛病当然也挑得出来，而且也不少。 比如98平朝着马路，虽然宣传片里的城市界面很好看，但如果你看过对面的锦绣香江，应该知道汉溪大道是多么的吵闹。 2栋的2个4房，也是朝南对着汉溪大道的，虽然不像98平直面马路，但前面没什么遮挡，噪音不会小。如果你对噪音有怀疑的话，可以看看金地天河锋睿，华景里，中海花城湾这些靠主干道的房子，对比才有感受。 还有偏高的梯户比，不低的容积率，看起来略微密集的楼间距，相比番禺那些改善型的小区，还是有差别的，比如对面的锦绣香江。
它最大的问题是，单价不便宜，总价也比较高，所以增值空间没有很多人想象的那么大。 虽说实际开盘价相比吹风价低了点，但5.8-6.4的价格，在番禺都是天花板级别了，当然了，南天名苑 星河湾这些真正的豪宅不能拿来对比。 事实上，番禺的成交总价还维持在300-500万，超过500万，番禺就有点接不住这个总价上限。不要说旁边和樾府卖的很好，等进入二手市场再看吧，没有那么多只希望住着舒服不考虑流通性的刚改和改善群体。 所以当总价去到600万800万1000万的时候，流通性就会成为更多人考虑的因素，而600-1000万总价，即使去到天河海珠，也有很多项目可以选择。也没有那么多一定要4房的买家，3房依然会成为市场上的主流，所以4房并非强需求。 从地段价值而言，万博的平级对手大概是老黄埔，科学城，嘉禾望岗-黄边，广钢这些地方，因为他们到珠江新城的距离、通勤时间大差不差，那么这些地段的单价和主力总价，也应该是差不多的。
说个很多人没关注的点，那就是地王项目、拿地大热门项目，本来就不是很好的投资品。 因为这种项目的利润，肯定要被开发商吃掉，要不然他们搞这么多宣传、营销，是为了给你们提供情绪价值的吗？ 对比下当年上海的大宁金茂府，深圳的龙华金茂府，都是备受瞩目的高楼面价地块，一手市场备受瞩目，但真正去到二手，还是会受到总价约束，会陷入“买得起的看不上，喜欢的买不起”的尴尬。 总而言之，我的结论很简单： 投资占比多，就不要考虑了。 自住改善为主，兼具保值，当然是没问题的，喜欢就买，我相信这里的居住体验是比较好的。 当然了，要1-2栋的可以多考虑下，噪音真的蛮大。 |
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