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作者：漫谈 播音：风吹麦浪 近期，为了保证房地产市场平稳发展，国家陆续出台系列政策给房地产企业抒困，包括放开房企的股权融资等。在2023年中央经济会议中，也首次提出“三保”，即保交楼、保民生、保稳定。就在12月初，银保监会、人民银行也分别召集各家银行，召开吹风会，要求做好对优质房企的金融支持力度，保证其合理的流动性需求。 在上述会议中，除了传统的房企开发贷、预售资金监管保函业务以外，还特意提到金融机构要积极支持优质房企的内保外贷业务。那为何要专门提到内保外贷业务呢？笔者猜测这个大概率是希望通过内保外贷业务来解决这些房企的海外流动性危机，以免影响房企的海外债务违约。 截止12月30日，中资的房企海外发行的债券仍有1767亿美元未到期，占整个中资海外债的比例达到14.27%，共计532笔。这些债券中有近500亿美元于2023年即将到期，占比达到28.3%，共计184笔。其中1月份到期的就将近98亿美元。 鉴于目前国内除了“招保万金中华龙”等个别头部的国/央字号房企财务指标和国际声誉尚可，其他大部分房企发展都面临着较为严峻的挑战，流动性非常紧张，也很容易引发海外债券的违约。 实际上，今年以来，已经有77笔房企海外债券发生实质性违约，金额达到262亿美元，受到了海外投资市场的格外关注。投资者出于对信用风险的担忧，很多房企的存量海外债券价格已经跌到20元以下，这对于面值100元的债券来讲已经打了2折。那也就意味着，这些房企的债券如果到期续发也面临着极大的不确定性。 由此可见，明年这500亿美元的债券当中有很多将必须被偿还，要么就会发生违约。这对于房企来讲，将面临很大的流动性需求。此时监管机构呼吁金融机构通过内保外贷帮助这些房企来解决前期的债务，避免发生更大规模违约也是不得已之举。 那么从银行的角度，此时开展房企的内保外贷会面临哪些问题呢？ 一是意愿问题。众所周知，内保外贷一直是监管机构对银行开展检查和处罚的重中之重，尤其是对于境外贷款用途和第一还款来源是否清晰、合理，把握到何种尺度也是银行开展此项业务的“达摩克利斯之剑”。 随着前几年很多银行为房企办理的内保外贷在这两年陆续到期，恰逢房企的流动性危机，很容易发生保函履约，从而导致监管处罚。那么后续银行再继续开展此项业务也就心有余悸。 从实际来看，目前除了头部房企以外，绝大部分房企仍然面临着较高的信用风险，房子不好卖也是当前市场的共识，很难符合银行的风控标准。 二是政策问题。如上面所述，这次监管的初衷是希望房企通过内保外贷承接前期的海外债务。但问题是境外贷款一般没有严格的受托支付要求，用途相对灵活，而内保外贷用途一般规定较为严格。 另外，海外发债到期之后经常存在多次续发的情况，但是银行办理内保外贷时要求对贷款用途进行穿透审核。那么如果是承接多次续发之后的债务，贷款用途就要追索到多年以前首次发行该笔债券时，这点银行是很难做到的，企业提供当时的相关证明资料也面临挑战。 三是客户选择问题。这次监管机构特意强调要加大对优质房企的内保外贷支持。那究竟哪些企业才算“优质”呢？其实答案很简单，境外无论是贷款的银行还是债券的投资者都是在用脚投票。也就是那些能够拿到极低贷款利率以及债券发行价格的房企，基本都是国字号或央字号的房企，而他们又恰恰是房企中规模较大、负债率较低，相对最不缺钱的。那些负债率极高，真正需要流动性支持的，照样还是没有银行敢给他们贷款，包括内保外贷。 从目前公开发布的消息来看，中国银行已经给龙湖地产办理了7亿元人民币内保外贷，后续工商银行也正准备给碧桂园开展3亿美元内保外贷，也都是针对头部房企。而且龙湖这笔业务的最终定价也只有4.5%左右。相信后续建行、农行等国有大行也相继会有业务落地，完成监管任务。 上面提到的三个问题，其实都不是很好解决，也就意味着此次通过内保外贷解决房企海外流动性需求的范围也将十分有限，并不具备普适性。因此房企要想借助这次政策转向之际，从ICU直接跳到KTV也没那么容易。 END |
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