今天，我们聊聊土地出让收入。 大家对土地出让收入，有多熟悉？ 从事银行信贷业务的读者们，可能较少接触土地出让收入， 因为土地出让收入属于政府性基金收入，属于财政收入， 而财政资金不得作为银行融资的偿还来源，否则涉及新增隐性债务。 从事政府投融资领域的读者们，大概率就会经常接触到土地出让收入。 财政收入虽然有四本账， 一般公共预算收入、政府性基金预算收入、国有资本经营收入、社会保险基金收入。 但最主要的收入大头就是税收收入和土地出让收入， 税收收入属于一般公共预算收入，土地出让收入属于政府性基金预算收入。 近几年，政府最主要的融资渠道就是地方政府专项债券和一般债券，其中又以专项债券为主。 专项债券主要用于有一定收益的公益性项目，且用项目对应的政府性基金收入和专项收入来偿还。 因为是公益性项目，项目未来产生的专项收入往往并不理想， 因此，最实际、最靠谱的偿还来源往往是政府性基金收入里的土地出让收入。 那么，我们对土地出让收入的了解有多少？ 土地出让收入，即土地交易的成交总价款是否能全额用来偿还专项债券？ 我们来细细展开。 我们国家的土地，为全民所有和劳动群众集体所有， 在类型上分为国有土地和集体土地。 本文，以国有土地为例展开分析。 因为属于全民所有， 任何一块土地的“出让”，实际上仅是土地使用权的出让， 所以，土地出让收入的官网称呼为：国有土地使用权出让收入。 当地方政府以招标、拍卖、挂牌和协议等方式出让国有土地使用权后，从受让方那里取得的成交价款，就是国有土地使用权出让收入。 当地方政府拿到这笔土地出让收入以后，不能直接全额拿去使用， 而是要按照国家相关规定计提一系列的专项资金，即强制被“分走”一部分资金。 站在国家的角度，其实我们有很多的领域要支持，很多的战略要实施， 比如支持农业、支持教育，合理保护土地的开发和使用等等， 要支持，要发展，就需要有一笔特定的专项的资金去支持， 我们在《专项债实务问题解答6|政府性基金预算收入》提到的， 铁路建设基金、民航发展基金收入、国家电影事业发展专项资金、三峡水库库区基金、国家重大水利工程建设基金等， 都差不多是基于这样的背景。 好，我们看看一笔土地出让收入取得后，需要计提些什么吧。 第一，计提国有土地收益基金。 首先，就需要从土地出让的总成交价款中，按照规定的比例计提国有土地收益基金。 具体的比例，由省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府确定。 比如，河北省为5%，江苏省5%，广东省1%。 每一笔土地出让总价款中计提的国有土地收益基金形成了一个“资金池”， 这笔专项资金在一个单独的账户进行管理， 未来专门用于土地储备相关费用的支出， 比如， 征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用； 征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用； 按照财政部关于规范土地储备和资金管理的规定需要偿还的土地储备存量贷款本金和利息支出等。 第二，计提农业土地开发资金。 将土地出让收入的一定比例计提农业土地开发资金， 比例也是由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府自行确定。 但这里不是按照“总成交价款X比例”计提， 而是有一个专门的公式： 农业土地开发资金=土地出让面积×土地出让平均纯收益征收标准×各地规定的比例（不低于15％）。 虽然比例由各地自行确定，但国家规定不得低于土地出让平均纯收益的15％，广东省设置的比例为20%。 这里有一个相对陌生的名词，“土地出让平均纯收益标准”。 土地出让平均纯收益标准是指地方人民政府出让土地取得的土地出让纯收益的平均值。 这个平均值由财政部、国土资源部根据全国城镇土地等别、城镇土地级别、基准地价水平、建设用地供求状况、社会经济发展水平等情况制定。 财政部、国土资源部对全国各个市、区、县划分为十五个等级，每个等级规定一个纯收益标准。 比如，一等区域的平均纯收益标准为160元/平方米；二等区域为125元/平方米；三等区域为105元/平方米。 三等区域有：广东:广州市越秀区 广州市东山区 广州市荔湾区 广州市海珠区 广州市天河区 广州市芳村区 广州市白云区 深圳市福田区 深圳市罗湖区 深圳市南山区 深圳市盐田区。 假设广州市白云区近期出让了一块100亩的国有土地，即66666.67平方米。 那么，计提的农业土地开发资金为66666.67 x 105 x 20%=140万元。 农业土地开发资金这笔专项资金需要在市县的现有账户中设立专账，分账核算， 未来专门用于土地整理复垦、宜农未利用地开发、基本农田建设以及改善农业生产条件的土地开发等用途。 第三，计提教育基金。 土地出让的净收益按照10%计提教育基金。 全国统一的比例10%。 土地出让净收益是指土地出让收入，扣除当年实际支付的征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、计提农业土地开发资金支出、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出、支付破产或改制企业职工安置费支出、支付土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费等相关支出后的余额。 算出土地出让净收益之后，再计提教育基金。 从土地出让收益中计提的教育资金，实行专款专用， 重点用于农村学前教育、义务教育和高中阶段学校的校舍建设和维修改造、教学设备购置等项目支出。 在保障农村基础教育发展的前提下，如果计提的教育资金仍有富余，就可以用于城市基础教育的相关开支。 第四，计提农田水利资金。 农田水利资金的计提方法和教育基金类似，都是按照土地出让净收益的10%计提。 农田水利建设资金同样实行专款专用， 专项用于农田水利设施建设，重点向粮食主产区倾斜。 具体使用范围包括： 小型农田水利设施、田间工程和灌区末级渠系的新建、修复、续建、配套、改造； 山丘区小水窖、小水池、小塘坝、小泵站、小水渠等“五小水利”工程建设； 发展节水灌溉，推广渠道防渗、管道输水、喷灌滴灌等技术； 牧区农田水利建设。 第五，计提廉租住房保障资金。 廉租住房保障资金，同教育基金、农田水利资金的计提方式类似， 也是从土地出让净收益中按照不低于10%的比例计提。 计提的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴等。 第六，缴纳新增建设用地土地有偿使用费。 不同于上述专项资金， 不是每一笔土地出让收入，都需要缴纳新增建设用地土地有偿使用费。 只有在涉及到新增建设用地时，才会缴纳新增建设用地土地有偿使用费。 新增建设用地土地有偿使用费，是国务院或省级政府在批准农用地转用、征收土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市政府收取的平均土地纯收益。 计算方式类似农业土地开发资金，土地出让面积x平均土地纯收益。 除了这六项全国统一的专项资金外， 各地会有一些自己的专项资金计提，具体就按照各地的政策去执行。 通常，市县级的政府卖地，还需要将一定比例的土地出让收入上缴给省级财政统筹使用， 所以，地方财政拿到一笔土地出让收入后，会经过一系列的计提和上缴行为， 最终拿到可支配的土地出让收入，可能只占总价款的60%-70%之间。 虽然，这些60%多的土地出让收入可自行支配了， 但土地出让收入也有使用范围的限制， 主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出。 还可以用来偿还专项债券。 好了，就到这儿。
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