周末接待了几位刚需客户,深入沟通之后,发现北京现在的市场真的和10年前不一样了。 10年前北京刚需买房,大家想的都是买哪能赚钱,买哪上班方便,买哪住着舒服。 现在北京刚需买房,大家想的都是怎么样能避开老破小,怎么样能保值增值,怎么样能在未来10年,守护好家庭资产。 (为了帮助当下楼市的购房者高效选房or置换,搜哥为大家准备了一场线下沙龙,详情可见文末) 01 内部分化,有涨有跌搜哥是做数据出身的,在楼市的选筹和板块分析上,也习惯于用数据说话。 目前北京市场上,对比2020年第一季度,涨幅大于20%的板块,基本都集中在东城、西城和海淀。 比如东城的和平里、安交、东四、金宝街、东单、什刹海、建国门内;海淀的羊坊店、紫竹院、田村、四季青、中关村;朝阳区的太阳宫等等。 但遗憾的是,这些板块都是当前市场的改善或者强学区板块。对于刚需群体来说,上车价太高,价格并不友好。 这也是当前刚需买房难的原因:保值增值能力强、涨幅好的板块太贵了,买不起。 这时候我们从另一组数据看,北京市场也不是普涨的,跑输317这个重要时间节点的区域有很多。 比如门头沟的冯村和其他区域;丰台的卢沟桥、大兴的和义;朝阳区的垡头;通州和顺义等等。基本都是远郊板块。 说实话,这些板块在过去10年还是比较受欢迎的,因为北京的基础建设好,在远郊生活,有地铁、有公交,很多人觉得在北京,500万以下能安个家,很满足。 但随着时间的流逝,大家发现,远郊虽然住着也还行,但保值增值能力太差了。通州这种有产业有规划的地方,政府又不让涨,吃亏的只有购房者。 搜哥最近的置换客户,有很多都是想从通州、大兴、顺义、门头沟等远郊地区置换到市区的。 而他们现在面临的问题是,市场上挂牌量太多,老房子卖不出去。 这些老房子对标的购买力,就是当前的刚需群体。 02 500-800万刚需群体,机遇多,坑也多当前市场上挂牌量超标,已经是不争的事实,10月初已经冲击到了16万套,目前公开挂牌量也在14万套左右。 相比于去年10月,挂牌量上涨了近5万套。 对于这个数字,总有刚需客户问搜哥:是不是这也意味着市场上的选择多了? 这么说也没错,但如果没有足够的经验和数据支撑,你怎么知道自己做的选择就是对的呢? 举个例子吧。前不久我们有位总预算在550万左右的客户,他最初买房的选择基本在通州和酒仙桥之间横跳,因为这两个地方便宜,通勤也方便。 当时和他一块买房的还有个朋友,动作比他快,直接用不到500万的总价在垡头的双合家园买入一套90平米两居室,觉得很划算。 但也因为我们这位客户的犹豫,反而没有踩坑。后来他和我们说,他这位朋友的房子,一年后跌了十几万。 他感慨:刚需群体买房的钱,都是勒紧裤腰带来的,损失十几万,虽然不影响生活,但真的很上火。 所以有时候决定只在一瞬间,但结果却完全不同。 这位客户我们最终通过合理的资产梳理和购房方案,将预算提升到了600万左右,直接在刚需主流板块买了一套两居室。 后来北京楼市在2023年上下波动起伏,但他的房子却始终没有成为踩雷的那一套,甚至小区内的同户型成交价还上涨了几十万。 所以很多时候,北京买房就像在打一场仗,了解大局,有策略的运筹帷幄,才能做出正确的选择。 03 500-800万的刚需群体,都聚集在哪?目前北京市场上的刚需群体,预算整体在500-800万之间。 刚需和改善考虑的重点不同。改善买房,更看重圈层、品质、是否能兼顾教育等等。 而刚需买房,则更要看重一下几点: 1、小区的流通性。 流通性,决定了未来置换时的水平。你的房子未来有人买,你才有机会买到更优质的改善房。 2、产业。 有产业,有强产业的区域,才有源源不断的购买力流入,才能有流通性。 3、地铁。 刚需群体对地铁的依赖非常大,没有地铁的房子,就像巨人少了一条腿。 周末搜哥为几位刚需客户做了数据分析,目前北京楼市,刚需群体主要集中在以下几个区域: 从上述数据表中可以看出,朝阳区是刚需的主要聚集地,北苑、望京、朝青、常营、四惠-十里堡、双井等板块,季度成交量一直领先,且对比2021年第一季度的价格涨幅,除了常营低于10%,其余涨幅全部超过10%。 这组数据实打实验证了这些板块的流通性。 北苑、望京、朝青、常营、四惠-十里堡、双井这几个板块之所以成交量高,主要原因有三个: 1、承接了望京、国贸的产业力。 2、板块的房源品质相对较新,2000年以后的房子很多。 3、地铁便利,1号线、13号线、6号线、10号线几个超级地铁通达。 而丰台的玉泉营区域,则是通过地铁10号线,承接了海淀和丽泽的产业外溢。 此外,还有昌平的龙域和回龙观区域。这两个区域是承接望京和海淀北部的码农购买力,长期以来的保值增值能力都不错。 东城的广渠门,除了产业之外,有一部分学区占坑的成分在。毕竟东城的房子,过去两年由于西城区731多校划片,价格涨幅相当猛。500-800万在这里,大部分还是学区占坑需求。 通过数据来看,在北京楼市,以500-800万之间预算买房,在这些版块里选筹出错的概率更小。 当然了,每个人的家庭情况不同、资金方案不同、需求不同,在房源选筹和方案定制上还得具体情况具体分析。 搜哥长期深耕北京楼市数据,也是想通过这篇文章告诉在当前市场中迷茫的刚需群体:如果想在当下的北京楼市中买到适合自己的房子,时机重要,资金重要,方案更重要。 10月底,搜哥专为北京购房者准备了一场线下沙龙,帮助当下北京楼市高效选房置换: 北京买房,找搜哥: 团队创始人搜哥,计算机科班出身,一直在互联网搜索、广告行业从事数据研发工作,曾入职百度,团队规模从 4 人发展到 130+,多款 SaaS 数据产品在相关垂直行业表现突出。2019 年开始,以研究学区为起点,进而了解整个房地产市场。目前,我们研发的楼市情报系统 蝴蝶指数,全网有数十万用户,包括但不限于普通购房者、自媒体团队、咨询团队以及地产经纪人。 在这个过程中,搜哥坚信【用数据,买对房】的购房理念。 目前,搜哥团队已经搭建了蝴蝶指数会员、1V1咨询服务、一站式买房服务三大业务架构。 在蝴蝶指数会员业务上,购房者和购房团队可以随时购买蝴蝶指数的会员,洞察小区的增值保值能力。 在1V1咨询服务方面,您可以约搜哥做一对一咨询,有语音和面谈两种模式,30 分钟还是一个小时,随你来选。 在一站式买房服务方面,搜哥以购房者的利益最大化为目标,以管家服务团队会从专家咨询、板块分析、房源精选(踩盘带看、锁家目标房源)、谈判签约、过户指导 5 个环节,为你提供定制化的一站式买房服务。 扫描下方二维码, 获取搜哥数据说房粉丝大礼包 |
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