| 由于房地产地理位置的特殊性和唯一性，房价除拥有和其他商品价格相同的性质之外，还有许多自有特性，有许多要素会显著地影响房价。 (1)地理位置。区域经济学证明，由于集聚效应使得大城市具有经济规模、专业分工和信息传递的优势，大城市的企业在很多行业中具有较高的劳动生产率，劳动力工资水平较高。因为许多人更愿意居住在大中城市，所以这些地区的房价要高于其他地区。由于房地产具有位置上的不可移动性和土地的稀缺性，即使房屋的质量差不多，如果坐落在不同的地区，房价可能相差十分悬殊。接近城市中心或者工业、商业中心的房地产价格比较高。 (2)自然环境因素。自然环境比较好的地区，特别是风景区周围的房价比较高。空气污染、水质低劣、噪声污染、沙尘等会对房价产生负面影响。如果周边新建企业产生的污染比较严重，自然会压低当地的房价。 (3)周边环境。房地产周边的社会经济发展程度会显著地影响房价。例如，学校、医院、商业设施、教育和文体设施的改善会显著地提高某些地区的房价。在著名学校周围的房价比较高。新建一条地铁或者公路会明显提高沿线房地产的价格。 (4)人口因素。如果一个地区的人口自然增加率较高，或者大量外部移民涌入，都会推动房地产需求。产业结构的变化是经济体内人口流动的一个重要原因。例如，2005年首钢搬迁到河北曹妃甸，必然有相当多的员工进入新的地区。当纺织业从沿海向内陆转移的时候，内陆城镇的人口必然增加。1995年前后许多香港人移民到加拿大温哥华，使得当地房价大幅度上扬。一般而言，人口密度高的地区刺激服务业发展，房价也比较高。不过，如果人口密度过高，则可能影响生活质量，加剧空气、环境污染和交通拥挤程度，从而有压低房价的趋势。 (5)物价水平。在一般情况下，房价随着物价上升，名义房价只升不降。如果通货膨胀率高于房价上涨速度，那么真实房价下降。如果某个时期的通货膨胀率较高，有可能促使房价上升。但是，相反的推论却不一定成立。在通货紧缩的时候，如果资金从真实生产部门中流出并投入房地产业，那么，在局部地区的房价不仅不跌，反而可能上升。 (6)居民收入水平。如果在一段时期内居民收入水平上升速度明显地超过了房价上升速度，那么，在随后期间内会有越来越多的居民购买住宅，房地产需求的增加势必推高房价。近年来中国职工工资水平和人均可支配收入水平迅速上升。由于中国的储蓄率多年来保持在40%以上，城乡居民在金融机构中的存款大幅度增加。房地产市场上的真实需求迅速上升，从而推动房价上扬。不过，由于各地区的工资水平不一样，上升速度相差较大。一般而言，平均工资比较高的地区的房价也比较高。例如，在2004年上海的年平均工资为30085元，而陕西只有13024元。上海的平均工资比陕西高了一倍多。上海的平均房价为每平方米5856元，陕西为1712元。上海的房价明显高于陕西。此外，将居民分解为高、中、低收入组，如果中低收入组居民的收入增加比较快，他们人数众多，需求量大，对房价上升的推动力较强。 (7)经济发展阶段。在第二次世界大战之后，只有亚洲四小龙和中国大陆等实现了由穷变富。经济高速增长过程中会出现一个“起飞”阶段。在此阶段，由于人均收入水平高速增长，在解决了温饱之后，必然会产生改善居住条件的需求。建筑业突飞猛进，成为拉动GDP的一个重要部门。由于供不应求，在这个阶段房价上升速度也比较快。但是，当人均住宅面积达到了一定水平之后，对于新增建筑的需要逐步降低，房价的增速将逐步放慢。中国改革开放28年来，居民收入以两位数增长。首先解决温饱，然后添置日用电器，再后是增加银行存款以防不测。如今，温饱已经不成问题，日用电器的消费也基本稳定了，城乡居民银行存款余额超过17.4万亿元，自然进入到改善居住条件的阶段，对房地产需求的迅速增长完全符合经济发展的客观规律。 (8)经济周期。在经济繁荣期，游资迅速增加，房地产市场活跃，房价上升比较快。在经济衰退期，由于各行各业陷入不景气，影响到对房地产的需求，房地产开发商的头寸紧张，房价上升速度会因之减缓。 (9)货币政策。当央行采取紧缩货币政策的时候，银行利率上升，增加了购房者贷款成本，从而抑制房地产市场的需求，减缓房价上升速度。当按揭贷款利率降低时，购买住宅的成本降低了，对房地产的需求上升，从而推动房价上扬。我在研究了18个工业国家的房价数据之后证实了这样一点，宽松的货币政策往往伴随着房价上扬，而央行采取紧缩货币政策之后，房价很快就越过了上行的顶峰。可是中国的居民对于利率的反应并不敏感，这使得货币政策的效果大打折扣。 (10)税收政策。当政府增加房地产交易税费的时候，提高了房地产交易费用，房地产市场的热度降低，从而减缓房价上升速度。如果政府征收固定资产税，会显著减少住宅空置率，给房地产投机活动降温，起到抑制房价暴涨的作用。如果政府允许用房贷利息冲减个人所得税，则会降低购房者的资金使用成本，有助于提高对房地产的需求。 (11)财政政策。如果政府实行积极财政政策，扩大基本建设和公共设施建设（例如，高速公路、桥梁、机场等）规模，势必提高对建筑业的需求，推动房价上升。 (12)土地政策和城市规划。如果政府强化土地资源管理，保护农地面积，减少建筑用地的供给，必然提高土地批租价格。地租是房价中的重要组成部分，地租高的地区房价必然高。规划部门对于房屋建筑的限制性规定也会明显地影响房价。 (13)城市化程度。城市化是经济发展的必然结果。随着经济的发展，大量人口从农村进入城市，从农业进入工业和服务业。如果在某些时期城市化进程过快，大量人口涌入城市，势必提高这些城区的住房需求，从而推动房价上升。在1990年全国城镇人口为2.96亿，到了2004年城镇人口增加到5.4亿。平均每年净增城市人口1743万。在城市化高峰期，房价上升速度比较快。 (14)家庭规模的变化。在近20年来，中国的家庭规模正在逐年变小。传统的三代同堂的大家庭越来越少。许多大家庭分解为若干个小家庭。很多老人在退休以后不愿意和子女住在一起，而保持自己独立的住处。家庭小型化趋势增加了对住宅的需求，是推动房价上升的原因之一。 (15)购房融资方式。通常购房者需要向银行申请按揭贷款。如果银行放松按揭贷款的要求，例如降低购房首付比例，那么就会有更多的人进入房地产市场，从而抬高房价。此外，许多金融衍生工具的创新使得按揭贷款变得更加容易，降低了房地产的交易成本，将未来的房地产消费提前实现，从而增加了房地产需求，抬高房价。 (16)外部资金。如果大量外部资金流入某个地区，有可能进入房地产市场，从而抬高当地的房价。许多外地人都愿意到北京、上海购房置业，必然抬高这些地方的房价。美国夏威夷是著名的旅游休假胜地，那里的房价很高，可是大部分高档住宅都是外来人员购买的。随着粤港澳经济一体化的发展，必然有大量香港人越界来深圳购房，大量资金流入必然抬高深圳的房价。 (17)资本市场。如果股市的状况比较好，有相当多的资金将投入资本市场。如果股市状况不佳，民众对股市失去信心，那么将资金从股市撤出来是很合乎逻辑的选择。由于没有更多的投资机会，大量资金必然从股市转入房地产市场。从股市转移过来的资金具有更强的投机性，很容易产生房地产投机需求，从而拉抬房价。 (18)二手房市场的发育程度。如果商品房在售出之后一直被第一个业主所拥有，那么，这套房地产的价格基本上只能随着周边的房价而变动。如果这套房地产被投入二手房市场交易，在每一次交易中都有可能在各种投机因素的作用下将房价抬高。交易次数越频繁，对房价的影响就越大。 |
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