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资产货币化，即将以往存在的非货币化资产转化成货币衡量的资产，往往分为两个阶段，第一个阶段是资产向商品的转化，把自然资源商品化以后变成可交易的商品，第二个阶段通过商品交换变成货币资产，因为商品总是需要货币来衡量的，就变成了量化的资产。最具代表性的就是土地，土地一直在那里，通过规划、拍卖和房地产开发就可以极大程度的货币化，最终变成极高估值的商品，最具代表性的就是房地产手里待开发的土地，即便仅仅通过了土拍之后，原本的土地估值就会大幅度的提升，即便已经出现了现金流崩断，你去看这些房企的资产端，还有大量的被货币化的土地。这个环节会创造大量的信贷（货币）投放，中间环节的房企融资（高杠杆属性由来），居民的举债最终承接货币化的商品。 客观来说，资产充分的货币化是市场发展的必然结果，只有各种资产得以货币化，才能更好的衡量整个经济体的真实财富体量。这种在早期实行市场化的经济体就非常充分，其国土上的几乎所有资产都进行了货币化，充分货币化一方面明确了经济体的财富体量，货币化同时是商品交易的重要一环，另一方面更明确的资产意味着更明确的税收，比如资产税和遗产税。 我国正式进入特色的市场经济时间并不长，所有制结构也是全球最特殊的，也就意味着我国资产的货币化情况更加复杂，比如计划经济时期的创造的全民财富如何货币化，所有权和分利模式，举一个简单的例子，当时的很多自愿劳动开挖的河道等基础设施。当然这些相比于土地都是小头，从这个角度来看，过去十几年的经济发展实际上是一个非常依赖土地货币化的过程，大量的土地获得高昂的估值并且进入市场流通，从而创造了大量的信贷需求。所以蓄水池理论从一开始逻辑就是不成立的，以土地为核心的资产货币化本质是一个创造信贷（货币）的过程，更像是一个印钞机。 资产的货币化是一种结果，但过程也是非常重要的，假设市场原来有40块钱的货币来衡量整个市场中的资产，当市场开启快速的资产货币化，大量的可交易高增值资产涌入，同伴随着大量的货币涌入，整个市场在短短十几年货币体量增长到300块钱，整个市场的规模翻了几番，如果按平均财富增量来看，每个人因为资产的货币化而变得更加富有。 然而，我们知道，待资产化的土地权益所有者并非所有人，而是以地方和待拆迁的群体为主，意味着快速的货币化最先造富的是这些群体，其实就是资产货币化过程中的分配问题，假设一块土地卖价为100块，拆迁拿走一半，另一半则进入地方口袋，当然这里的比例只是举一个例子，实际中总会出现博弈，比如拆迁的要价和地方的出价要进行拉锯，最终达成一致。从这个角度来看，其实就能大致了解以土地为媒介的货币供应大幅提升的过程中初次分配的大致去向。 资产商品化是第一步，而衡量商品的价格，则取决于供需关系，而供需关系又与货币供应和资产价格相关，这就能理解另外一个自我强化的过程。市场进入快速的资产货币化，一时间大量的货币涌入市场，投资类资产价格上涨（房子），恰好投资类资产受待货币化的资产制约（土地），那么必然意味着土地成本的大幅上升，以土地为锚的货币供给继续加速，从而完成自我强化，这也能理解李超人囤地可以造成几十倍溢价的原因。 逐渐的，土地的价格越来越高，而大家又习惯于在这个货币化的过程中获益，包括但不限于地方、银行、房企、房地产投资者、金融投资者，纷纷投入到掠夺增量货币的过程，共同推高了土地的货币化价格，乃至于整个金融体系与土地和房子深度绑定，银行体系主要抵押物和信贷投放方向都是房子，这就导致了一旦房地产价格下跌，带动抵押物的下跌，整个金融体系的抵押物都将出现风险，这也是系通性金融风险的由来，但过热之后迎来出清是基本的规律，增量货币掠夺的越疯狂，自然出清的过程越痛苦。 结合第一部分中的增量分配问题，和第二部分的过热问题，就会发现，本身是一个大家受益的事情，最终代价竟然不约而同的都转移到普通居民身上，土地更高的货币价值，意味着居民部门（尤其是更年青一代）为了基本的生活资料而成为信贷投放的一环，几乎都要背负大额的负债，现代货币本身就是两面的，一面是大家都喜欢的钱，另一面则是大家都不喜欢的负债，除非把货币和债务的承担着分利，房地产这几十年干的恰好就是这个事。 资产货币化是最快速做高GDP的方式，把原本的资产先商品化，再交易即可获得第一次的GDP供应，地方获得土地财税，扩大政府购买和基建投入，可以获得二阶的GDP贡献，相关从业者获得薪资收入，扩大支出和投资，则带来三阶的GDP贡献，一个人的支出是另一个人的收入，带来更多阶的GDP供应。这也能理解官方三令五申的把房地产定位为经济支柱的原因。 现阶段土地货币化的速度大幅减弱，极具代表性的就是2021年土拍达到顶峰8.7万亿，之后开始快速下降，2022年下跌接近四分之一，且今年前9个月的数据也呈现出较为明显的下滑。也就是说，过去十几年习惯性的让居民部门承担资产货币化成本的路子走不动了。 但资产货币化的进程大概不会短期内退出，任何可以促使土地货币化的方式都是地方尝试的方向，那么自己卖给自己呢？从货币发行角度是可以实现的，且最近也取消了土地拍卖的限价，地方完全可以靠地方平台融资，以更高的价格来货币化土地，即便没有开发商和购房者的参与，依旧可以继续推进资产的货币化，但正如前面关于货币两面性的讨论，没有了其他参与者，负债的代价就很难转移到居民头上，都会变成地方的隐性债务，土地还是土地，但地方获得了财税的同时也积累的海量的债务，即使土地为锚的货币化，也是地方政府信用为锚的赤字货币化。 所以未来预期会出现房地产下行而土地拍卖价格维持稳定甚至上涨的情况，这种仅仅靠房地产运行逻辑很难解释，而从资产货币化的角度就可以很容易理解。 资产货币化还可以理解很多专家最近几年鼓吹的农村土地入市，土地还是那个土地，大家依旧用于正常的耕种，但入市以后可以把光大的土地都商品化，商品化之后就有了定价，有定价就可以创造信贷，毕竟城市土地是有限的，总有城镇化结束的时候。下一个货币化的方向必然是更光大的农村，唯一不确定的是，农民是否会享受到原本拆迁户的待遇，成为资产货币化中的受益者。 第二个和资产货币化有关的则是资产税，既然花如此大力气学习西方的资产货币化，那么大概还不会仅仅满足于第一次的分配，当充分货币化以后，所有资产都将更加透明，没道理不征收各类资产税，甚至包括农村货币化以后的土地，城市的城中村改造，租金本身也可以作为资产定价的参考，因为从各国的资产货币化历史来看，资产税收是必然的结果，无非十年，二十年还是更长时间，取决于剩余资产的货币化进程。 第三个值得注意的是，也有一些货币化走歪的路径，比如政府的经营权拍卖问题，最具代表性的就是把食堂、停车收费等权益，打包成一个资产去市场拍卖，成功的则是这类资产直接变现形成短期的财富，失败也没关系，还有特色的处理办法，可以先让地方平台拍下，再以这类经营权为抵押物去银行贷款，从而获得货币。可以预期的是，随着土地货币化的衰退，各类政府类“资产”的货币化将呈现一个高发态势，一切可以换的短期货币的方式都是未来地方尝试的方向，当然最终的代价很可能也会变成隐形税收转嫁到地方的居民身上。 |
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