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近日，广州市城中村改造规划出炉，打响国内一线城市第一枪。 “广州模式”有三大原则：拆除重建+净地出让+房票安置。 广州作为首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市，其模式将产生“核弹级”余波，在深圳等城市复刻、推广。 “广州模式”必然被推广 先说下“广州模式”的背景。 今年4月28日，政治局会议提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”的要求；7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并对此进行了专门部署。10月，住建部官宣超大特大城市城中村改造将分三类实施，162个城中村改造项目已入库。 超大、特大城市城中村改造，已经轰轰烈烈地开始了！ 城中村改造，一方面可以推动城市界面更新、完善城市配套，减少安全隐患，提升城市形象。 另一方面，有助于楼市回暖。城中村改造“创造了”大量刚需，为房地产市场创造“增量需求”。 大家应该还记得2015年棚改，国务院颁布了《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关意见》，很多人通过拆迁一夜致富，同时拆迁产生的大量刚性居住需求。这场大规模棚改，把三、四线楼市从泥潭里拉出来，效果立竿见影，重返“牛市”。
这一轮5年改造周期内，乐观情况下，21城将累计拉动住宅销量9.7亿㎡、占全国住宅总需求量的17%；谨慎情形下，将拉动2.8亿㎡、占比4.9%。5年内将拉动固定资产投资15.5万亿，还将带动相关上下游一系列产业链。对补齐城市建设治理短板、促进城市高质量发展、助力楼市回温、促进就业、扩大内需、推动经济发展，都有重大意义。 “广州模式”作为一线城市“首创”，立足国家政策走向，改造模式成熟，在其他城市复刻、推广，是必然的。 广州模式将如何应用于深圳？ 深圳土地面积只有1997.47平方千米，常住人口1766万人，其中深户仅占33.0%，常住非户籍人口高达1182.71万人，占比重67.0%。 2017年底，深圳印发《深圳市城中村综合治理行动计划（2018—2020年）》，经过摸底，深圳共有1547个城中村。深圳有很多人都居住在城中村。 深圳的人地矛盾在四大一线城市中最为突出，也最需要加快推进城中村改造。 那么，深圳该如何借鉴“广州模式”呢？ 1、拆除重建 城中村改造，有三种方案，一个是拆除重建；一种是不拆除，原地提升；还有一种介于两者之间。 “广州模式”采用拆除重建模式，会进一步提升中心区的土地的价值。 深圳人多地少，城中村建筑密度大、楼层低，拆除重建可以极大地提高容积率和人均居住面积，优化中心区板块形象和配套，提升中心区的土地价值。 “拆除”还将产生大量居住需求，有利于推动楼市，去库存。同时也会导致中心区营商成本上升，实际居住人口有所下降，为中心区提供服务的低收入群体将会住得更远。 另一方面，城中村改造能缓解深圳等城市人地矛盾，增加房屋供应量，大城市将更有空间加大抢人力度，降低落户门槛，这对中小型城市将构成利空。 2、净地出让 国家领导会议上指出，本轮城中村改造如果采用拆除重建模式，必须实行净地出让。众所周知，城中村内各类土地用地性质复杂交错，不仅包括村民宅基地、集体建设用地，还包括一些国有建设用地、历史遗留用地和耕地，改造难度较大。 一线城市土地成本昂贵，由开发商出面和“村民”谈拆迁，耗资、耗时，耗精力，往往数年难以动工。有名的“硬骨头”，比如深圳湖贝旧村改造，计划始自1992年，总计历时30年才“啃”下来。 改为由政府主导，净地出让，则可以在土地出让前，已处理好土地产权、补偿安置等经济法律关系，并完成比如七通一平等必要前期土地开发工作。这样大大减少了开发商拿地的顾虑，缩减旧改时间成本，同时也不可避免地拉高地价，从源头上助推房价上涨。 3、房票安置 这也是“广州模式”最狠的一点。 “房票安置”意味村民拿着房票去买别的房子，这样可以创造出巨大的需求，对新房、二手房库存去化有明显的效果，也能满足居民多样化的居住需求。 “房票安置”还可以缓解政府资金压力，毕竟现在政府也缺钱；又能“精准定向”，防止村民们拿到现金后去其他城市买房或者“存起来”不消费。房票实际上就相当于一个“兑换券”，可以附加各种条件，比如一定期限内使用；使用越早折扣越大等，这些在南昌等城市，也已经展开了实践。总之，房票安置，妙用多多。 新一轮财富神话？ 提起旧改，最为津津乐道的，一直都是各种财富神话。 比如蔡屋围旧改，最贵一户得到了1700万天价补偿款；岗厦河园片区，直接造就了10个亿万富豪以及一大批千万富翁；大冲旧改，诞生了10个亿元户、400户千万富翁家庭…… 不过这一轮城中村改造，深圳大概率也将采用“广州模式”的房票安置办法，这样的神话恐怕只能留在过去了。 但旧改项目的房价，大部分会攀高。 近期，深圳热度颇高的一个新盘，就是被称之为深圳棚改第一村的“华富村”。 2017年华富村发布补偿安置方案并启动签约，据当时方案显示，其货币补偿是按照5.5万/m²的价格。而如今，据安居客显示，华富村挂牌二手房挂牌均价已达10.2元/㎡。从签约到交房耗时6年，华富村房价上涨了200%。  当然也有“高位站岗”的，2020年8月，前海月亮湾花园小区确定了旧改计划。当时月亮湾花园房价大概7万/㎡，短短两个月内，小区房价冲到了10万+/㎡。到2021年初，市场最高冲到12.8万/㎡。而现在，房子的价格是6万多/㎡，当年高价买进的，不割肉短时间内很难变现。 这一轮超大、特大城市城中村改造，未必能造就过往那么多“财富神话”，但有五大好处： 1、释放居住需求，助力楼市去库存； 2、政府主导，净地出让，从土地源头抬升地价，助力楼市回暖； 3、优化中心区板块形象和配套，提升城市中心区价值； 4、随着城中村改造的持续推进，天然“廉租房”减少，但改造后的房源将更有采光保障，会有独立的阳台、卫生间，居住体验感会大大提升。净地出让和城中村改造会最终会使整个城市核心片区的平均房价、平均房租都上升； 5、缓解城市人地矛盾，增加房屋供应量和市中心居住质量，大城市将更有空间加大抢人力度。 因此，人地矛盾在一线城市中最为突出的深圳，必然会加快推进城中村改造。 从长期主义来看，城中村改造一定对房价有推动作用；但投资购房，请记住三原则：核心城市、中心城区、刚需刚改属性，才是最抗跌的。 |
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