|
城市运营和管理是一门新学科。 城市规划和土地市场是城市运营的两条并行的主线。 城市规划是城市运营的第一动力，编制城市整体规划是依法发展城市的纲领和准则。灵活运用片区控制性详细规划和城市设计需要城市运营管理者的前瞻眼光和理解能力。 土地市场的有序收储和出让是城市强力运营的财政投入保障。 依据城市总体规划，盘清存量建设用地和新增建设用地的家底和规模，编制土地使用计划和改造、收储、供应计划。明白什么是一级土地市场，什么是二级土地市场，明白什么是一、二级土地市场联动；明白什么是生地，什么是熟地，什么是毛地；明白土地收储与供应实行的是收支两条线……，明白了这些就基本明白了土地市场运营的法律法规和相关准则。 以上是城市运营管理者应掌握的最起码的专业知识，明白其中的关联并能灵活应用是举重若轻运营管理城市的关键。 90年代初，全国各大城市均拉开了新城市化的造城序幕。公正的说现代化南阳新城的建设之初，其规划并不落后。四级橡胶坝的建成使南阳市区的蓄水水面超过四个西湖的水域面积，奠定了南阳做为“水城、绿城、历史文化名城”和宜居城市的基础。然而在90年代末的开始的新一轮城市修规过程中，南阳新城市规划的格局、规模和水平一度落后，甚至成为制约城市发展的瓶颈！此窘局直至全国第七届农运会选中在南阳举办后才得以改变！ 农运会的举办，为南阳滞后的城市规划提供了一个很好的调规机会，也创造了一个城市大发展机会！ 居住，改变城市。 房地产开发强力改变城市形象。 房地产行业作为国民经济支柱行业，已有三十余年历程。南阳房地产自九十年代初发展伊始，也已走过二十年！ 可叹的是，南阳光武中兴卧龙出山之地，虽有的是能人志士，但作为居住改变城市历史责任的重要承担者——房地产行业及其从业者却极缺乏专业人士和规范经营商。 蓦然回首，几百个楼盘中，有几宗地是经过政府有计划收储后公开挂牌出让的？ 金广源·书香水岸、宇信·凯旋城、凯璟·清华园……屈指可数！条条大道通北京！有已进入二级土地市场的工业地等用地变性开发的，有以承建经济适用房/廉租房名义实则开发销售的，有以解决基金会融资户维稳特许开发的，有以兴建农贸批发市场型建设开发的，也有单宗地为单位进行旧房改造的，更多的是借新扩建道路时鼓励临街两侧开发的……据统计，约有16种以上途径和模式可最终走向房地产市场开发！ 南阳房地产市场从来没有真正意义上的规范发展过！到处是经适房，到处是特权单位的集资房！河南省人口最多城市的GDP对土地出让金的依赖竟然是全省倒数第一！2017年的土地出让金收入预计会成为历史的的最低峰值期。 伴随着南阳城市财政土地出让金收入的窘况的另一面，南阳房地产市场发展之乱已到了举世震惊的程度！ 第七届全国农运会虽然是南阳大发展的机会，也是南阳房地产全行业普遍违规开发建设的起点和集中爆发点。 农运会楼堂馆舍建设用地的拆迁需要，加上在确保18亿亩耕地红线背景下同期展开的城中村改造项目大范围展开，刹那间，有钱的有权的有地方势力的有建筑经历的……都摇身变成了房地产开发商，南阳城处处是工地，人人都在谈房地产和投资。 南阳的房地产企业一度高达几百家！三十年改革开放的社会资本积累的力量，亦在此刻瞬间释放！一夜之间，南阳的角角落落到处是投资担保公司、小额贷款公司、投资咨询公司、理财公司、商贸公司……银行的高管变经理，做保险的做电器的做教育的……都有第二个身份--理财顾问。小到城市老头老太太的养老钱，小到农村老太太鸡屁眼里抠出来的卖鸡蛋钱，大到全单位的职工共同集资，大到银行贷款后放贷……据调查，市区百分之七十的家庭被卷入其中。而这不低于百分之六十以上的资金最终都流向了房地产！ 其幸乎？其悲乎？ 孰不知，房地产作为国民经济支柱行业，其开发规则和流程早已由政府上层高端专业人士制定，成法成规。只有不懂的行业执法者和从业者，从来不是无法可依，无章可循！其行业的特殊性早已有门槛存在，资本密集、人才密集，从业者不知规不知法不知如何运营，忍不住其清规戒律，耐不得住与政府不作为官员打交道的煎熬，迟早会碰得头破血流。 从业者，百分之九十掌握不了房地产开发全流程涉及的法律法规，很难达到职业操盘手的专业水准。最后迫于政府要求和资金压力，基本上都选择了违规建设和低价销售。 行业的管理者，城市运营的管理者走马灯似的换，屡屡更新的领导又有几个能搞懂城市运营规则和房地产行业的游戏规则？要么断章取义、闭门造车者乱指示，要么干脆不作为拖拖拖！ 城中村问题，是我国较大城市发展中都会遇到的问题。它在我国城乡二元体制的特殊国情下，由于快速城市化和相关发展不平衡造成的一种特殊现象。 在繁华的城市之中，矗立着一座座乡村。村民都是农民身份，但是基本上没人以种地为生。 特别是老城区的城中村，土地都是集体土地，但是周边都是国有土地。 随着城市快速的发展，原来地处城乡接合部的郊区也都纳入新城市发展规划版图，基层组织也都由行政村改为了社区。 这些社区的群众都有一个共性，生活圈层都已都市化，但是生活方式还是以乡村方式为主。 每个想快速发展的城市，为了民生改善和城市发展的需要，都试图要改造城中村，让他们的居民、土地，都纳入城市发展的总体进程之中。 目的大致相同，但是手段和模式不同，在中国将近15年到20年的城中村改造历史中，诞生了几种不同的模式，大体可以分为三类：政府主导型模式、村集体主导型模式、开发商主导型模式三种。 第一类：政府主导型模式。 就是指政府作为城中村改造的主体，统筹协调各个方面和改造全过程，典型的政府主导型模式是杭州模式。这种模式的关键是政府必须有钱，有经验，因为政府需要在前期垫付大量的拆迁赔款和安置费用。 第二类：村集体主导型模式。 村集体主导型模式中，市政府起引导作用，制定城中村改造规划，出台优惠措施，改造所需资金在村集体经济的基础上由村集体引资开发，后续工作都由村集体自行完成。这种模式的典型代表有广州、深圳等。该种模式关键是村上必须有钱，一般适用于集体经济非常发达且思路超前的村庄，所以只有珠三角那些亿元村才有资格采用。 第三类：开发商主导型模式。 它是指开发商根据自身实力，和村集体协商一致，报请市政府同意所做的城中村改造方案，开发商凭借自身的雄厚资金实力和经验，推动完成城中村改造工作。采取开发商为主导模式的城市有珠海、郑州。 第三种模式首先创立于郑州，并且适用于当时村经济落后，政府也不富裕的郑州实际，因此最为接地气。很快这种模式，在郑州迅速发展起来，遍地开花，成效也最大，因此这种模式被称为“郑州模式”。 南阳的城中村改造模式也是借鉴“郑州模式”。 需要特别强调的是：无论“郑州模式”，或是“南阳模式”，在正式的文件中并没有使用“开发商主导”的提法，而更多使用的是“一村一案，成熟一个，改造一个”的说法。 官方的说法就是根据群众意愿，城中村集体与投资商联合改造或通过招标选定投资商独立改造的模式。 虽然，这个“一村一案”从字面上是以村集体为主，但是，在实际的操作上，每一个改造案例的背后，无一不是开发商在起着背后推手的作用。这已经成为了郑州模式（南阳模式）实际上公开的秘密。 由某家开发商在前期和村集体或社区商定改造的具体范围和方式。 若以单宗地或少许几宗地为单位小范围改造项目，由某家开发商主导进行项目的设计方案；片区型大范围的改造项目，其片区的控规规划以及项目的设计方案由某家开发商主导。 由某家开发商出资，村或社区出面，进行种种手续的办理。 由某家开发商垫资进行拆迁和安置区的建设，以及承担改造中的其它费用支出。 鉴于这种先期的主导性、拆迁周期的不确定性和社区群众日渐高涨的赔偿成本，那么自然，由这家开发商在一个大家都默许的情况下，以一个都知道答案的招拍挂竞买之后，以土地法允许的评估价格，“理所当然”获得这个村集体变性后的土地所有权，从而获取该土地之上建设项目的所有权和收益权。 从土地市场开发角度，这种模式叫做“一、二级土地市场联动”。 十几年来，郑州和省内（包括南阳）数千宗土地都是以这种方式被获得，从未出现意外。 当然意外还是存在的，就是2016年的K2事件。北京K2公司试图以法律许可的手段抢夺某家开发商前期已经铺垫好的所有成果，打破这个土地竞买之郑州模式的潜规则，最后未果，郑州模式得以继续运转。南阳个别项目亦出现过意外，但也未果，仍得以继续运转。 在整个城中村改造的过程中，同步实现了撤村建居，村民户口农转非，享受城镇居民的社会保险、社会保障和就业待遇，原集体村组织改制为股份制企业，设立集体法人股和个人股。村民获得货币补偿或者房子的赔偿，一家获得从几十万到上百万不等的货币补偿，从数套到数十套不等的房屋补偿。凡实施改造的村落，时不时传出一夜之间又诞生了上百个百万富翁的传说。 郑州（南阳）模式最大的一个好处就是“借鸡生蛋”，政府不用花一分钱，村集体不用花一分钱，就有开发商主动找上门来，为你垫资，做方案，完成拆迁，从而完成整个过程。开发商顺利拿到开发项目土地，村民毫不费力变成百万富翁，村集体完成正常过渡。 从这个角度看，该模式达到了互利，共赢，多赢。那么这种多赢的局面下的南阳城中村改造项目如此之乱又原因何在？ 一、前期虽有征收赔偿方案和投资开发政策，很多企业和城改办领导们却理解不了赔偿方案、投资开发政策、片区控规（主要是容积率和商住比）、项目用地、项目设计方案之间的关联关系，不能活用政策。 就南阳城中村改造实施之初，有几个能说明白“安开比1:3”、“可二倍配地”等政策如何活用？ 若改造项目用地已受控规限制，在该项目用地容积率已前置条件下，按赔偿政策/投资开发政策应倒推项目用地面积。 若该改造项目用地尚未控规覆盖或遇上修编，在无空地可配前提下，可通过修规提高该项目用地的容积率（亦不能超过该片区规划总量控制指标）调剂土地成本；而企业不知规则，在容积率已前置的前提下强行要求提高容积率是错误的，政府领导批准也是违法的。 无论强调安开比和配空地的老政策，或是襄阳模式（政府编制控规和城市设计后，单宗地或多宗地招商，不保证安开比），对开发商来说关注的都是土地征收成本的模拟估算值和设计条件。 以上是南阳城中村起点期可能产生错误的关键点。 通俗讲，起点期不清楚怎么算帐，不清楚怎么运用规划法相关法规调剂土地成本，不清楚如何合法合规的去做项目设计。 很多的项目都是投资者头脑一热上马的，南阳大多数的房地产项目是不敢摊开算帐的，都是赔钱的。业内有句话，很多项目的房子不用卖，实施之初已卖给关联这个项目的机构单位、建筑商、投资人了。 二、开发企业和项目责任主体（区县政府）没弄明白各自的角色和分工，没弄明白各自的权利和义务。细述如下： 1、开发企业往往主动成为拆迁主体。 只有县级以上政府才有对房屋和土地的征收权利，所有征收拆迁和土地征收均应由县级政府授权委托的拆迁办或土地收储部门限期来完成，街道办人员为主组成的拆迁征收指挥部必须有拆迁办、房管局、土地局工作人员参加，联合办公才行。若企业自行拆迁，最大的弊端是遇到钉子户不能依法强拆！另外一个弊端是，超期过渡费自行无限期负责！ 2、违背土地财政政策，很难做到土地收储资金和出让金收益的收支两条线。 在实际运行中，除项目履约保证金外，拆迁的资金往往由企业直接支付，或者直接入指挥部临时帐户。从规范上讲，企业自支后很难被政府认定，不能及时纳入土地征收成本。由指挥部直接支付的行为，相对于土地财政的要求，亦叫座支，至少需后期报帐或政府评估后才能纳入成本。 规范的做法是，投资款由政府财政正规借，或直接入国库，由多职能部门成员参与的联合指挥部申请使用，用于房屋拆迁和土地征收。 只要注重这个细节，就不会存在企业二次筹资进行土地摘牌的苦果，亦能将所有拆迁费用公开及时合法纳入开发成本。 现在有些项目已投入几个亿用以拆迁和安置房建设，到最后却无钱入土地出让金专用帐户而导致土地摘不了牌，更别说再往下完善工程报建手续。 差之毫厘，谬之千里! 三、政府至今未能明确城中村改造项目的中期、后期运作流程；未明确安置房如何交付，如何给拆迁户进行确权（近期仅宛城区政府出台了一些政策）。 在过去十年改造开发历程中，政企眼里往往只有拆迁和开发建设两个环节，而忽视了城中村用地土地部门应同步（甚至是前置）配合做的征收、改造、出让等流程；以控制性详细规划指标和城市设计代替修建性建筑规划方案审批；以所谓土地出让金返还模糊处理土地征收环节的赔偿安置费用报销和安置房采购交付过程。 前期的安置房定性为经济适用房，对房地产公司来说，是在为政府代建安置房，最终决算后，政府应走财政采购流程，财政专项资金拨付房地产公司后，再由房地产公司用以商住用地开发出让摘牌。 南阳大多数项目安置房直接由开发企业交付拆迁户，政府配的地还得企业自己再筹钱去转圈! 后来很多项目安置房要求也是商品房，这就更好办，待项目五证齐全，政府出资，整栋或整单元或整层买房当安置房即可。因涉及安置房城市配套费减免，项目报方案之初，与社区/政府商定好安置房、开发房比例就行，开发房面积正常交城市配套费。 安置房企业是否交税？新税制好办，老税制是否需交税?安置房办证契税是否交纳？这些都待明确。 四、新土地六统一政策与城中村土地政策所谓冲突问题。 现在每个区不乏已储备或已具备熟地标准的土地。这些土地明确周边基础设施建设由哪级政府财政投入，进而核算征收成本和分享出让溢价相对简单、清晰。 大家对基础设施很差的新规划城区（原为农村），还远远达不到熟地标准的生地而言，以片区为单位进行征收改造并完善基础设施之后，打通核算土地综合征收成本后予以出让分成也很好理解。 其实城中村项目土地收储和出让的规则和流程与所谓空地的土地收储和出让的规则和流程是一样的。 老城区单地块或少许几宗地块的改造项目是存量建设用地的二次征收和再开发，其赔偿的安置房和过渡费就是土地新的征收成本。这类土地的溢价分成空间基本上是没有的。 以片区为单位较大规模进行综合性改造的项目，除有存量建设用地外，也有新增建设用地。但无论存量或新增土地同样都需要核算其由生地变熟地过程中的综合成本，打通算帐，平均到可供应土地的每一平方。苛意的对一个片区综合改造项目的土地割裂为存量土地改造和新增土地两种不同的核算方式是不妥当不公平的，是典型长官意志的体现。 在经济领域，政府和企业的合作都是对等的主体。双方均应尊重土地出让的法律法规，均应尊重城中村改造的历史，均应尊重契约精神。 综上所述，南阳房地产市场之乱的原因，不是因为资本短缺，是对相关法律法规政策理解、执行的不到位，是流程的不统一不规范，特别是城中村项目的拆迁和土地供应凸现政府工作力度不足不作为和不专业。 公正的说，南阳房地产市场之乱，政府工作人员不专业不作为原因占50%，企业不自律不专业原因占50%。 传闻政府欲对城中村项目的社会投资人采取“一刀切”强制性退出政策，窃以为“强制性”是不妥的。政府一度招商引资的项目，一度外企名企望而止步畏其征收难壁垒高的项目，经过企业多年耕耘攻关的项目，甚至有的已拆迁几百户仅剩土地挂牌程序的项目……倾刻间被政府强制收回，试问与政府之间将产生多少的行政诉讼？不知将有多少企业及其关联的投资者要倾家荡产灰飞烟灭！引发的南阳社会动荡，甚至暴乱的责任怕是这届政府根本无力承担！又有多少房屋已被拆迁多年的家庭还要继续重复演绎“孩子结婚需租房子，生孩子无处坐月子需长住宾馆，死老人需露天停灵吊唁”的人间悲剧！ 房地产开发企业是政府财政忠实的走狗，是存量土地盘活的挖掘机。一刀切，或强制终止与地产企业的合作是自乱阵脚，自断手臂。（我们将在多方面采取措施来维护合法产权，运用法律保护，弘扬法治精神。保护产权，还要尊重合同，弘扬契约精神，不能把合同当做废纸。的确，有些地方政府的某些行为做得不好，新官不理旧账，换了一个官过去的合同就不算了。不能把合同当废纸，我们是坚决制止的，而且将予以处罚。） 房地产行业是国民经济支柱，关联100余个行业，一旦强行终止，引发的多米诺骨牌效应后果不堪设想！ 我们敢于面对现状，想大刀阔斧的改革，不惧阵痛！其勇气可嘉！但改革这种乱像是要建立在稳定之上！事急从权，事缓则圆。痛定思痛，我们更要勇于承担责任，更要快速高效的去处理解决问题。 大乱亦是大治之始！ 面对房地产行业乱状，政府和企业若不闭门各思其过，若不正本清源，不因势利导，只会加剧社会矛盾，只会造成大量社会财产死滞！华夏文明之初，鲧治水之知堵，终被腰斩；禹治水，疏而导之，终成先贤，奠定夏朝之基业。现在社会，法制健全，信息发达的自媒体时代，政府不能一味闭门造车，造的车要出门合辙才行呀! 姑且认为对南阳房地产行业的整治，一不能对城中村（旧城区）改造项目要求社会投资人退出一刀切，郑州不可能，新乡也不可能是这个机制。南阳是大市，南阳房地产有南阳房地产的特殊性和历史背景，只能取其精华，不能东施效颦；二要对房地产全行业多形态统筹规范整治，不能只整改城中村项目而不整改原城乡接合部的大规模非法占用耕地的开发行为，亦不能漠视超容积率建设或轻易变更规划的建设项目的整改，其一样关乎国计民生；三要站在城市整体运营的高度制定新的城市规划、土地收储、土地出让、融资等政策。整改老项目，引导性进项目升级、整合、转让、退出。组建融资平台，推行“政府主导拆迁安置、净地出让”，或实行“政府主导拆迁安置、市场化运作开发建设”的改造模式，严禁各村或社区再擅自与社会企业签订任何形式的一二级联动开发协议。 欲善其事，必须利其器！针对南阳城中村（旧城区）改造项目存在诸多亟待尽快解决的尖锐问题，其政策和流程急待进一步细化，社会投资人和从业人员的素质有待提高，行业管理者的水平也有待学习提高。 本着打破行业发展瓶颈，务实解决问题的初衷，政府很有必要将有关职能部门精英与业内专家及资深人士组成房地产行业整改联合办公室和城改办特别协调小组，真正专业、高效地解决目前南阳房地产行业存在的问题。 城改办、整改办合署办公，专家听证指导。首先正本清源，理顺政策和流程。本着尊重历史尊重契约精神，依法依规依策沟通解决问题。 项目要分大小，退与进的利弊要综合评估，政府要反思项目进程中自己的失误和责任。 作为市（区）城中村（旧城区）改造项目的审批单位和投资开发政策的制定单位——城改办，应该抽调土地、规划、城建部门的专业精英人士重新组织班底，搞清控规（容积率等）、投资开发政策、征收赔偿政策之间内在关系，制定、完善已实施的城中村（旧城区）改造项目的全流程规则，尽快完成老项目的整顿和规范，适时推出新改造政策和项目。 以后要确保同一大棚户区（城中村）改造项目的安置房品质不低于同项目开发的商品房的品质，同时要控制整个项目容积率，二类居住用地容积率原则上按照小于3.5进行控制。不把控容积率这个最大的关键利润指标和居住品质指标，所有提升城市品质的举措都是空话！ 对懂政策，项目运作规范，已实施的项目要大力支持，全速往下推进!特别是安置房用地，该协议出让则协议出让，能配足新增建设用地指标的配足，符合贷款条件的政府平台大力支持！土地房子搬不走，只要正规，政府何惧无法监管？ 对小的已明确投资政策、已下发设计条件、已交履约保证金的、并已实施拆迁的项目（姑且定为30亩以下），限期推进，明确政府与企业之间的权利和义务。 对一些已投资巨大的项目，拆迁指挥部能认可的费用，实际投入的安量房建设费用，政府应予以审计认可后有义务替企业担保等量融资用以完善土地手续和工程报建手续。疏导后若能盘活则往下滚动发展，若盘不活政府限期重组、转让或退出。政府认可企业自行重组过程中原投资的财务费用月息二分以下可以纳入开发成本。政府搭桥引导品牌输入、人才输入、资本输入。
鼓励收回一些自愿退出的项目。 强行收回一些市政府未批准的、未实施拆迁征收的、未实际投入的、假名以城中村（旧城区）改造名义开发的项目。 对乱开发违规开发的，要有勇气突破一些老政策限制，划个红线处罚一批完善一批，坚决杜绝新违规新乱开发。 明确、完善工业地等已进入二级土地市场的土地变性开发流程，是直接补交出让金，还是重新收储后出让，其受益与企业是否分成？尽快出台政策，鼓励盘活这些存量建设用地。 必须用制度的方式保障这个城市的面貌和发展的持续性，坚决杜绝新村中村的出现，多维角度推进土地市场、房地产市场健康有序发展。 谨以此篇敬献社会各界人士，期待南阳房地产开启新篇章！期待这个城市更加美好！
(领秀地产) |
|
|
