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文丨邢志刚（方塘智库学术委员、思源地产服务集团咨询顾问中心总经理） 过去三年时间里，很多企业和开发商不断增加土地储备、追求高溢价土地。城市存量资产里，老旧资产和物业占比很大。过去两年间，政府开始加大力度对存量资产进行改造和升级，以前的开发模式是经常把老旧城区、厂房、厂区改造成密密麻麻的住宅楼，但现在这种模式已经过时了，新的开发模式必须在城市的总体规划、土地规划、控制性详细规划、产业规划框架下。 我们从两年前开始关注土地资源的流动，关注土地资源从一个破败不堪的厂矿、厂房、厂区、老旧的物业如何进行回炉再造，成为我们的可重新利用的发展资料和生产资料，政府要把城市的“补丁”焕然一新，所以我们对于土地资源“再生”和重新打造这样一个过程是有思考的。 土地是不可再生资源，随着时间周期、城市发展、产业格局变动而发生变化，土地资源在新的历史时期应该有着什么样的开发格局，开发商如果拿到了一块儿这样的存量土地，又应该有什么样的远见去介入这些土地的发展？ 1 土地储备量决定着房地产企业能否“做大做强” 土地市场价格被不断推高是有原因的，因为决定一家房地产企业全年销售面积销售总额的最大因素就是土地储备量。统计发现，排名靠前的几家房企都是土地储备非常充足的企业。 整个2016年上半年，恒大集团新购土地储备80幅，分布于北京、广州等全国57个城市，其土地储备量已达1.86亿平方米，自然恒大也是2016年的销售冠军。还有碧桂园，碧桂园近年来销售额的巨大增长就是得益于其在5年前就开始在三四线城市进行土地储备，2016年9月，碧桂园与中集集团签订了战略合作协议，在地产、模块化建筑、物业配套服务如立体停车库、电商等领域建立长期、全面、深度的战略合作伙伴关系，碧桂园的土地储备量达到7910万平方米。 所以，在当下这个时期，广大的房企还是离不开土地的储备，房企想要做强做大还是要以持续的拿地为重，但是，持续拿地要开发出新的业务门类，比如金融开发、一级开发、特色小镇，更重要的是要关注城市里的存量资产。 广大房企离不开土地的储备 不仅如此，我们还要反思，过去一到两年时间里在一些耳熟能详的城市里，一些耳熟能详的企业发生的种种另类的现象。 其一，地王频现。北京、上海为了限制地王出现纷纷出台各种政策，比如必须开发商自持，比如“熔断”停拍机制，南京、苏州开始用摇号、抓阄等形式限制招标，即便如此，依然没有抑制住地王出现，而且，拿地价格远远超过土地价值上限，最可笑的是，很多企业拿到地之后对于如何开发这片土地并没有一个成熟的思考和方案，可以说房企对于土地的追求和对土地价格的推高已经到达一种不可理喻的境地，所以说，地王如何解套是困扰地产界的哥德巴赫猜想。 其二，在过去的两三年时间里，大型房企“转型”花样不断，纷纷否认自己是房企。比如有的企业从商业地产转向文旅产业，但却在最近将所有的文旅项目打包出售，还有的企业转型去做粮油等大宗商品，但该产品线在去年年底就已经全部转让，所以说转型不等于转行，所谓的转型，如果不成功就“成仁”了。 其三，还是在过去两三年时间里，广大房企开始大量收并购，收并购标的从业内转向了业外，开始玩跨界。不断的收购一些科技公司、物流公司，但事实上，这些房企看重的是这些公司背后大量的土地储备。比如融创因为并购了万达文旅获得了数千万平米的土地储备。 比如万科收购普洛斯，是因为普洛斯作为仓储物流业巨头，在全国布局十余座大中型物流园区，而我国一线城市的物流地产收益率高达7%左右，明显高于其他持有类地产业态；再比如融创注资乐视，那更是因为乐视在北京、上海、天津、重庆、德清、临汾、海口、深圳、张家口及贵阳等多地可以直接拿地或以产业投资等方式低价拿地，这些地多为工业用地和商业项目，住宅用地较少，现状待开发。 所以说，这些企业无论是业内收购还是业外收购都是“醉翁之意不在酒”，但是，希望他们酒醒之后还能付得起酒钱，因为现阶段，不管是银行还是其他金融机构都开始收紧他们用于收拢、并购包括海外投资的资金流向。 在我们看来，这些另类的现象无一例外的说明房地产开发企业对于获取土地的渴望，房企通过各种手段和方式去扩充自己的土地储备量，是其生存和发展的王道。但是从全国各地的政府监管来看，政府对于房地产开发企业的管控越来越严格、越来越精细，从前期拿地就开始设置限制，户型、建筑标准、装修标准，竣工的审计、交付的时间、入市的时间、销售的价格、自持的比例通通出现在土地招标文件里面，这些规定动作让房企犹如在桌子上跳舞。 2 中国依然需要帮助政府实现城市化的房地产开发企业 我们要清醒的认识到，政府一方面需要地产开发商，需要土地财政，但另一方面政府也为房企立下了越来越多的规矩。那么，我们这些有着多年的帮助政府实现城镇化、实现政府梦想、实现老百姓安居乐业梦想的房地产开发企业及从业人员，在如今的时间节点是否还被政府所需要？ 土地市场非常火爆，但我们房地产开发商的未来却十分渺茫，那么新的时期又该如何谋求新的出路？ 其实，政府在逐步收紧甚至关闭土地供给这扇门的时候，却也同时打开了一扇窗子，那就是城市脏乱差治理的问题，一个政府避之而不及的问题，那么这就需要我们地产界的人士去解决。 政府主推的无论是城中村改造还是棚户区改造，一马当先的都是房地产开发企业，因为在这改造过程中流转出来的是土地，是房企自身所需的可用于未来的生产资料。政府越来越强调的是未来的精益城市化，在控制房价、提升产业的过程中实现精益的城市化。在这种情况下，我们应该跟在政府的指挥棒后面，去关注过去我们也不愿意去接触的脏乱差治理、棚户区改造等等存量资产改造的问题。 土地市场火爆，房地产开发商的未来却十分渺茫 从中央政府的态度来看，存量地的开发越来越被提上政府议事议程，因为中央政府在很久以前就提出耕地要守住18亿亩的“红线”不动摇，守住这个红线的前提就是不再新增城市建设用地，或者说限制新增城市建设用地，这就需要开辟建设用地新来源，存量土地的开发就是手段之一。 所以，控制增量，逼化存量是政府在新的形势下推动城镇化的一个重要举措，而在这个过程中有一个中间产品的产出，那就是存量土地。在这个土地上，我们房地产开发企业有哪些作为，我们应该如何去介入这些土地的开发，政府在存量土地改造产业链的上下游，需要我们做哪些工作，资金的工作、技术支持的工作、后期产业运营的工作，这是我们要着重考虑的问题，开发商和土地权属方需在存量地领域谋求先机。 房地产商一直是中国城镇化进程中的有力推动者，未来，政府仍需要依靠房地产商整合各种资源，扛起精益城市化的大旗。 3 在利益共同与矛盾博弈中构建多方共赢发展平台 在过去两年的时间里，我们跟很多央企合作过，发现了许多的问题。中央国资委下属的央企有170多家，而且其中的绝大部分企业都有自己的地产公司，而这些企业都囤积了大量的存量土地，虽然他们也都在思考怎么样去盘活自己的存量土地，但都是小打小闹。这些企业很多都是在盘活、整治自身内部停工、停产、产能疏解所造成“坏旧资产”，也不在公开市场上拿地，过去也在一些二三线城市做过一些项目但都不太成功。 在新的时期，中央政府要求央企对自己存量土地的开发正式提上日程。央企有大量的土地，但他们也有大量的问题： 第一，在业务领域上，房地产开发并不是其主业，但房地产开发企业却管理着大量的资产； 第二，房地产企业及其负责人在集团内部地位不显，其公司本身开发经验也非常局限，从土地性质与权属到项目开发与落地都没有一个很清晰的概念； 第三，央企与地方政府之间存在利益博弈，土地买卖价格与土地市场价格存在巨大的价格差，也就是土地的核心价值因为规划的原因使得政府与原有的土地所有单位存在巨大的利益博弈，因为政府想要低价收回土地重新挂牌出售； 第四，很多企业在发展过程中抛开了自己的主营业务去做房地产，其主营业务发展如何与存量土地的盘活相结合也是一个值得关注的核心问题。 在我们看来，当前的主要任务是两个方面：第一，如何构建政府、土地权属方、与第三方房地产开发商之间的利益共同体，比如在形象面貌改善、产业优化升级、社会经济效益方面三方有共同的利益诉求；第二，如何解决这三者之间的矛盾博弈点。 这三方每一方的利益诉求都不一样，对于土地权属房而言，其要解决的核心问题是自己的存量土地经济价值变现；而对于开发商而言，其核心要务就是低价拿地，让相关的利益留存到二级市场；而政府方呢，一方面关注存量资产的改造促进地方产业的升级，另一方面也想要获取一些商业上的收入。所以如何平衡三方之间的博弈是接下来工作中的重中之重。 总结来说，在利益共同与矛盾博弈之中，应构建多方共赢发展平台。作为政府方，应全流程协调项目落地，给与政府扶持，打开审批通道，并做好担保背书；作为土地权属方，应协调好权属内部利益，做好用地支持、资金辅助、项目推动；作为第三方开发商，应平衡好多方利益矛盾，保障资金投入、资源导入，做到高品质开发。三方协作共进，构建共赢发展平台。 构建多方共赢发展平台 关于政府、土地权属方、开发商如何破局存量资产改造，我们提出这样一个概念：一次改造，两次升级。 展开来讲，所谓一次改造就是存量资产改造。我们认为，存量资产改造有两种途径：一个是优化改造，把一些确实有工业遗址、历史纪念，特别是建国初期成立的一些旧企业旧厂区保留下来赋予其文化的符号，另外一个就是对一些老旧建筑推倒重建，完成它上一时期的历史使命，赋予它在新的历史时期新的产业升级背景下新的意义。 两次升级是指一个项目从原址搬迁到新址的过程中，原址资产资本的升级、新址产业产能升级。在这个过程中，第一，对于项目改造搬迁以后，新址新城无论是在产能、生产工艺、环保性、创造的经济效益和就业岗位方面都获得了升级。 比如首钢在曹妃甸设立生产基地，虽然曹妃甸没有发展起来，但这个生产基地无论是在产能、工艺还是环保方面还是取得了显著的成绩，问题是留在老城区的地该如何布局升级。跟政府之间有一个核心的博弈点是产业升级方面，如何把总部、研发中心、生产中心、交易中心、商务楼宇这些相关的产业留在本地是地方政府关心的核心关键点，不能搬迁以后留下一片荒地，仅仅盖成住宅盖成商业中心，更多的还是要和企业的主营业务相结合，将新的产业园与老厂区相结合完成一次改造升级。 4 存量土地改造升级虽非坦途但前途光明 根据我们做存量土地改造项目的经验，存量土地的改造升级面临着四大难题，我们对于解决这些难题也有一些思考。 第一，土地权属问题，权属存在争议，边界模糊。土地权属明晰是土地开发的前提，在这方面一个是外部权属问题，比如有的地方政府当年无偿划拨给央企很多土地，这些土地都是没有土地证的，所以要明确土地在政府和企业之间的归属。 另外一个就是内部权属问题，央企集团下属的开发企业与经营企业之间经常存在权属纠纷，解决这个问题的核心策略就是明确国企的资产收储单位，大型国企以资产盘点的形式对国企所属土地进行收储、确权，纳入开发计划，目标是明确大型国企对各地块权属和红线规模（土地证或开发权协议）。 第二，土地属性问题，多以划拨为主，性质被限定。核心策略是纳入地方土地收储，通过对划拨土地实施征地拆迁、市政建设等一级开发，实现既有划拨用地土地变性，确定其性质要符合规划，将其定性为经营性建设用地，这个过程就是异地开发，通过异地开发让这块土地重新“回炉”，变成可以直接利用的生产资料。 第三，土地规划问题，规划冲突，方向不明。核心策略是调规开发方案，从市场可行、经济可行、操作可行三个维度对项目进行判断，确定项目总体规划和控规，协调政府进行规划调整。 第四，土地价值问题，受多重因素影响，价值难以判断。核心策略是运用合适的开发模式。首先要判断这块地适宜不适宜开发，适宜现在开发还是未来开发，适宜开发成住宅还是商业，是单独开发还是合作开发，从投资回报率和项目可行的角度选择一种模式，分析研判项目开发适宜性，采取不同应对策略，这要通过一系列的研究步骤和数据支撑。 存量土地改造升级前途光明 毫无疑问，存量市场步入蓝海，各方利益主体应谋求合作共赢新机制，作为第三方开发商，我们总结了除了两种方式： 其一，通过“指腹为婚”，谋求与21家央企的合作渠道，根据国资委1号文最新指示，国资委“房地产牌照”准许范畴由78家缩小至21家，可进行对增量地进行控股，实施开发建设，这些央企手中具有大量存量闲置土地待开发，应谋求与其的深入合作。 其二，通过“自由恋爱”，搭建市场化的合作机制，活用中央、地方针对存量地开发鼓励的政策，组建联合体申请项目介入；研究合作机制，在现有市场化操作形势下，优劣互补，拓展项目储备量。 综合来看，整个存量资产改造与开发的逻辑，其核心点是如何唤醒沉睡资产，引入流动资金，把这些沉睡资产打造成新的载体，植入新的产业业态，形成优质资产，实现整个城市的升级再造。 （注：文章是根据邢志刚先生在“新常态·新动态”2017首届思源品牌新思潮论坛中演讲整理，并经演讲者审核。） |
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