【原】民法典第278条规定：加装电梯表决程序

  

民法典第278条规定：加装电梯表决程序

谢存海

        最高人民法院《对十三届全国人大五次会议第7017号建议的答复》中明确指出：“关于老旧小区加装电梯在表决权上的争议问题。实践中通常认为，建筑物加装电梯属于“改建、重建建筑物及其附属设施”的范畴。按照《民法典》第278条第2款规定，改建、重建建筑物及其附属设施这一业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”

        以12户单元各户专有面积相同为例，加装电梯合法表决程序为：

       （1）前提条件

        参与表决业主人数=12X2/3以上（含本数），也就是8、9、10、11、12人参与表决均合法有效；

       （2）通过条件

        表决同意业主人数=12X2/3X3/4=12X3/4X2/3=12X1/2=6人以上（亦即占比2/3的3/4以上业主同意，或者占比3/4的2/3以上业主同意，或者占比全体业主1/2以上的业主同意），也就是6、7、8、9、10、11、12人表决同意均可合法通过。

       （3）无效条件

        参与表决业主少于8人或者表决同意业主低于6人，表决结果无效。

        对照以上法定程序，某单元12户业主有8户业主同意是否符合法定要求呢？
        一是如果12X2/3=8人参与表决，那么12X2/3X3/4=12X1/2=6人，8人同意超过法定要求，表决结果合法有效。
        二是如果12X3/4=9人参与表决，那么12X3/4X2/3=12X1/2=6人，8人同意同样超过法定要求，表决结果依然合法有效。
        三是如果12人参与表决，那么12X1/2=6人，8人同意照样符合法定要求，表决结果还是合法有效。

       以上12户业主中最低占比2/3、超过占比2/3的最低占比3/4、全体业主的3/3或者4/4参与表决均达到合法通过要求，其他人数参与表决，表决结果当然也就合法有效了。

        有人说“12户业主参与表决至少9户同意才有效”，这一观点是错误的。因为他把占比2/3参与表决的前提条件和计算基数排除在外，不符合法定程序，违反法律的强制性规定，侵犯了其他业主的合法权益，所以是无效的。所谓强制性规定，简而言之，就是达到规定就有效，否则就无效，没有个人自由选择的余地。《民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”

        相关法律依据：
       《民法典》第八条规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”

        第十条规定：“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。”   

       《民法典》第一百三十一条规定： “民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。”

        第一百三十二条规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”最高院“关于适用《中华人民共和国民法典》总则编若干问题的解释” 第三条规定：“ 对于民法典第一百三十二条所称的滥用民事权利，人民法院可以根据权利行使的对象、目的、时间、方式、造成当事人之间利益失衡的程度等因素作出认定。行为人以损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益为主要目的行使民事权利的，人民法院应当认定构成滥用民事权利。构成滥用民事权利的，人民法院应当认定该滥用行为不发生相应的法律效力。滥用民事权利造成损害的，依照民法典第七编等有关规定处理。”

        第一百三十四条规定：“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。法人、非法人组织依照法律或者章程规定的议事方式和表决程序作出决议的，该决议行为成立。”

      《民法典》第一百三十五条规定：“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。”

       《民法典》第一百三十六条规定：“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。”

      《民法典》第一百四十二条规定： “有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”   

        第一百四十三条规定：“ 具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”

        第一百五十六条明确规定：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”  

        第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”第一百五十九条规定：“ 附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”最高院“关于适用《中华人民共和国民法典》总则编若干问题的解释”第二十四条规定：“ 民事法律行为所附条件不可能发生，当事人约定为生效条件的，人民法院应当认定民事法律行为不发生效力 ; 当事人约定为解除条件的，应当认定未附条件。民事法律行为是否失效，依照民法典和相关法律、行政法规的规定认定。”

        第一百六十一条规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百六十三条规定：“代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。法定代理人依照法律的规定行使代理权。

        第一百七十六条规定：“民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”       

        第一千二百五十九条规定：“民法所称的'以上’、'以下’、'以内’、'届满'，包括本数；所称的'不满'、'超过'、'以外'，不包括本数。”

       《无障碍环境建设法》第二十二条规定：“国家支持城镇老旧小区既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施，为残疾人、老年人提供便利。”
        县级以上人民政府及其有关部门应当采取措施、创造条件，并发挥社区基层组织作用，推动既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施。
        房屋所有权人应当弘扬中华民族与邻为善、守望相助等传统美德，加强沟通协商，依法配合既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施。”