上海二手房价，起码还能再跌10%

这段时间一直在盯一套房子，昨天打开链家，发现房东主动调低了挂牌价，价格比之前大概低了10%。

中介问我要不要去看房，我拒绝了。原因很简单，目前这套房子的价格， 还未达到能够吸引我去看房的水平。

活在当下，时间很宝贵。有点空闲不如休息，看看书、逛逛街，都比看房要好。现在有很多房东和中介寄希望于刚需接盘，但说实话，真正的刚需是不存在的，因为房租的价格也在跌，刚需租客购房的动力并不充足。

前段时间，有个学弟告诉我，今年租房，二房东表示，如果愿意直接签一年，4300元的房租可以每月再减300元。租金下跌的市场，租房子显然比买房合算。所以，指望刚需拉满杠杆上车是不现实的。

目前，市场上挂牌的二手房源大概分为以下几种：

一类是不急着置换的改善客。这类房主，不仅没有调低挂牌价，甚至还按照过去的惯性抬高了价格，全然不顾市场行情。从中介的角度来看，这类房主缺乏卖房诚意，他们的房源甚至都不让上架。目前，有相当一部分房东还活在梦里。他们不愿意相信房价下跌，报价远远高出市场实际成交价，并且拒绝相信真实的成交案例。为了拖住价格，他们还试图去游说那些卖房人，让他们不要报低价。

一类是急于置换、诚意卖房的房东。这些房东准备卖房打新，手里缺钱，因而打算在近期出货，所以价格会给的比较低。根据我的观察，目前杨浦、虹口的老破小价格已经跌到了2021年，外环一些弱势板块，比如川沙、航头、江桥，很多二手房价已经挂上了跌停板。如果碰到诚意买房的房住，他们甚至愿意进一步调低价格。

另一类是现金流绷不住的炒房屯房客。近几年，2019年是上海房价低点，而前两年上海房价大涨，有不少人乘机屯了一些房子。尤其是2021年，房价被学区房拉动上涨，经营贷的利率又很低，拉满杠杆屯房的人非常多。现在，房价回调，市场预期转向悲观，这些人急于出货，个别小区往往能爆出惊人的低价房源。比如，在浦东外环某均价4.5万的小区，上个星期就爆出了一个价格3.5万的房源，当天出当天被秒。

目前上海二手房的行情，向下的趋势已经形成，并且短期内看不到回转的可能性，所有基本面的要素都在指向降价。

一是学区房冲高回落，并且将进入连续多年的低谷期。2016年是上海的生育高峰（全面放开二胎），那一天全市出生了20多万婴儿.。到了2021年，这部分儿童刚好达到了上学的年纪，所以21年学区房价格大涨， 进而带动大盘整体上涨。

然而2016年之后，生育率开始持续下降。到了2021年，只有16年的一半了。可以看出，学区房的热度必然下降，多年都不可能回调。

二是2021年房价非理性上涨，需要长时间挤泡沫。

正常情况下，房价应该和收入增长同步。但2021年之后，上海乃至全球房价都陷入了一轮泡沫式增涨。居民端收入因疫情而减少、信心降低，但房价却逆势上涨，走出了一波非理性行情。究其原因，还是因为疫情期间宽松的货币政策所致。各国用力过猛，导致过度的信用流入了房地产。现在，到了还债的时刻了。美国通过加息回收流动性，而我国房地产是主要蓄水池和货币发行的机制，通过缓慢的控制房价，能够有效地回收疫情期间超发的信用，也就是所谓的“软着陆、挤泡沫”。

三是就业低迷，通缩预期形成，居民端更倾向于削减贷款并持有现金货币。

在上海，大部分买房都需要信贷的支持，而房贷的基础则是稳定的收入。然而，目前，裁员频发，降薪频出，人们对自己的长期收入逐渐失去了信心，不敢上杠杆，也不愿意上杠杆，自然也就失去了购房需求。这段时间，我和公司的年轻人聊天，发现他们普遍都有一个倾向：既不想结婚，也不想买房，更不想生孩子。有几个年轻人直接表示，打算一辈子租房，买房想都不想。这些人年轻人，在上海都属于高收入人群，应届薪资35万以上，本应是这座城市最有力的接盘侠。现在连他们都不愿意买房了，这说明市场真的要出大问题。

最近几次重要的会议，释放出货币政策依然稳健的信号，这至少说明，在货币宏观层面不会再有刺激房价上涨的政策。上海房价回调至2020年水平已经是大概率事件，趋势一旦形成，不会再掉头。

对于大部分诚意卖房的房主来说，如果价格不再下调百分之10以上，房子大概率是卖不出去的。