没办法，万博的确做得很好，希音、携程、YY等大厂总部在这里，妥妥的高资金沉淀量产业，加上现在推售的项目素质还可以，有购买力的人+好的产品，能不火吗？一个是路有点绕，路况一般，每次去不是迷路就是堵车；一个是的确没啥拿得出手的商业，外区的朋友除了去长隆玩一下，没啥去番禺的动机。广州高级商场在天河、老字号餐厅在越秀荔湾海珠，而番禺的商业吸引力相对一般。实际上，商业是否能做起来，和对口人流、交通路况、商场的品牌进驻有极大的关系。目前番禺的商圈还是依托居住人流和商业人流分布的，换句话说，人多的地方商业相对比较旺。目前主要集中在几个商圈，分别为长隆-万博商圈、番禺广场商圈、市桥南商圈、祈福商圈、亚运城商圈、大学城商圈。一种是周边居住的人群人流，是晚上+周末的主力消费群体；一种是周边工作人群人流，是工作日饭点的主力消费群体；一种是交通带动+商业类型带动人群人流，好的商业类型吸引外区人群，便利的交通把这些人带过来。其中，亚运城、祈福、大学城商圈是基于本社区/片区庞大的居住人群，满足人们生活需求的大型社区型商业，亚运城、大学城商圈偶尔会接待来体育馆看演出的外来人群，消费群体相对单一，这个不展开讨论。长隆万博可以说是商场最集中的商圈了，在万博核心圈内，有番禺万达广场、粤海天河城、四海城、中铁诺德广场等多个较大型的商场，在商圈内商家的种类最齐全，可以说是番禺档次最高的商圈。长隆-万博商圈算是番禺中比较能满足三种人流的商圈。
其一，是周边居住人群，长隆万博商圈周边的项目初步预计有10万+户。加上员岗村、新基村等外来人员，预计片区的常驻人口高达几十万，这些人居住消费，周末逛超市、看电影、下馆子，就会导入万博商圈的商业中。其二，万博商圈内聚集有大量的写字楼群，有大量的工作人群。万博商圈内，万达广场、广晟万博城、敏捷广场、粤海广场等，均有大量的办公人群。参考2022年广州番禺发布的数据显示，万博商务区拥有11栋150米以上高楼，入驻企业主体超2万家，按这个数据统计，万博商务圈的办公人群也有至少十万人。这些人在此办公，能带动工作日的餐饮业、服务业等等。△万博商业的业态主要是零售与餐饮，图by赢商云智库，侵删万博板块的交通是相对优越的，拥有3号线、18号线、7号线三条地铁线路，其中3号线是广州客流量最大的线路、18号线是广州速度最快，未来会延伸到外市的线路、7号线是番禺的地铁核心线。这三条线路给万博的商业发展奠定了基础，毕竟交通不便的商业，鬼都不去。万博板块的商场，分类还是比较明显的，万达广场走的是低端性价比路线，这个不展开了，全国的万达都长一个样；粤海天河城的档次会略高，引入的商家较万达人均消费普遍更高。四海城主要是年轻人喜欢的网红商业，类型包括夹脚鞋与鱼子酱、焱铁烧等天环广场、天河北同款商业，还有盒马生鲜等社区新型商业，获得年轻人的认同感。但四海城的体量较小，且位置不在非常核心的地段，人流主要还是被万达广场、粤海天河城吸引。所以，目前万博的商业暂时还没有特别拔尖的的mall，即使有足够的人流、有便利的交通加持，商业的类型与档次还是无法和市区竞争，缺少一定的独特性。而且开车去过万博的同学也知道，万博的车行动线是相对奇怪的，在核心区要么就是堵车，要么就是修路，要么就是绕路，体验感比较一般。番禺广场是番禺的行政中心，主要是承接番禺老区的消费群体。从居住人群来看，番禺广场周边有东怡新区、尚东尚筑、罗家村等居住人群，虽然人口没有万博密集，但作为一个板块商业是比较够用的。但番禺广场商圈主要是居住人口，板块内的就业岗位主要集中在基盛广场的写字楼，但写字楼的空置率较高，办公人群较少。所以基盛万科里的商业运营较为一般，主要靠唐宁书店和海底捞在撑场子，日常人流量相对一般。原本番禺广场商圈还会有盛高广场这一综合体，但盛高烂尾，目前还没有下文。从交通人群来看，番禺广场商圈依靠番禺广场TOD优势，拥有3、18、22号线的交通，能够导入南沙、亚运城、市区的人流。但实际上，除了南沙、亚运城等商业配套较差的区域/板块，番禺广场商圈较难吸引到市区的人群，有一定的局限性，所以番禺广场商圈在未来地铁线路通车之前，只能作为片区内需型商圈。市桥南商圈的定位和番禺广场的比较相似，以服务周边业主为主。因为市桥南是番禺市桥老牌的豪宅区，有大量的本地居住人口，而市桥南商业是较为缺失的，目前只有奥园广场一个大型商场。
市桥南商圈的商业没有增长性是基于，它自服务周边的住户，满足晚上及周末的商业需要，而周边是没有写字楼群，就业机会少，工作日白天的人流量会相对一般。
从三个商圈的分析来看，目前番禺要做出一个成熟的商圈，可能性最大的就是万博长隆商圈，但其劣势在于，目前还没有做出自身特色的商业，以及路况问题。第一，番禺有潜力的商圈，依然还是长隆万博商圈，从上文分析中，长隆万博的基础条件都是顶级的。
未来的机会点在华润万象系商业和新世界K11商业的加入。万博核心区的商业都缺少独特性和吸引力，万象系商业和k11做的都是年轻人喜欢的商业，包括品牌的设置、商业的包装等等，是具备吸引外区人民的潜质的。加上，目前来长隆的旅客是没有商业把他们留下来，两大商业体能够吸引这部分游客，而万博片区又配建有大量的公寓，两个板块结合，能够很好地加大商圈的虹吸能力。
广州南站作为全国客流量最大的高铁站，每日都会来往非常多的人流，而且南站能直通港澳，是对外交流的窗口，世界级足球场被城投接手后，也已经开始盘活了。而未来新鸿基也会在南站造TOD，包括写字楼、住宅等业态，加上周边已经有大盘星瀚、石壁村等居住人流，能够补足居住和商业人流。
交通人流是有的、居住和商业人流也有了，新鸿基的商业运营能力也不错，商业做起来的机会很大。
不过，南站发展至今，进程相对较慢，要成熟还需要等待一定的周期。
番禺的交通、商业在逐步完善，发展已经慢慢肉眼可见，里仁洞旧改蓄势待发，今年也有多个新盘要入市，与市区距离近、环境好、番禺终于要崛起了。如果你关注番禺，我们后续也会组织看房团，不妨留意一下我们的通知。本周末，由园长带队天河小规模看房团发车，300-500万同学，下方小程序报名占位，我们一起看房，现场聊聊，把你的担心，聊清楚。
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