 房地产市场的确不太行，但市场一直分化，大家都认为包括一线城市和部分二手城市的楼市还是可以的。特别是最近杭州楼市就不错。而且北京、上海、深圳这几个算是中国楼市的最底线。 没想到在曾经的买房大本营——深圳，出现了一个全国第一个0客户的项目。 位于深圳龙华的卓越·柏奕府发布声明书。 声明称，项目销售方案于2023年11月5日在“i深圳”APP上公示根据销售方案,11月5日9:00-11月6日18:00为意向登记阶段,至2023年11月8日9:00止“i深圳”APP及线下营销中心均无意向客户登记，因此取消原定11月8日开始的公证摇号程序,特此声明。 据了解，项目本次备案121套住宅，位于项目1栋和4栋，住宅建面约109-126㎡，备案单价区间约7.14-7.73万元/㎡，总价区间在782-967万元/套，均价约7.48万元/㎡。 原定于11月9日-11月11日，线上公证选房及线下签署《深圳市商品房认购书》。
卓越·柏奕府此次推盘无一批客户登记，是中国房地产历史这么多年第一个敢公开说自己0客户的项目。以前可能也有真没客户的，但开发商多多少少会用你懂的，弄点客户暖暖案场。 当然背后据伟哥了解，原因和这个项目85折甩货，同时发动中介带客，11月4日起佣金涨至9个点，成交1套佣金约42万起。 伟哥不了解深圳的市场情况，但在这样一个公认房地产市场需求最旺盛的城市，出现一个非远郊区的项目0登记，这背后必须值得警惕了！ 政策必须加码了！ 以前房地产是一掐脖子就翻白眼，一松手马上就吹牛逼，经常是上个月还在icu政策一出马上ktv，但最近好像不一样了，政策不停在出，但效果明显不行了。 金九银十已经过去，为了救房地产，2023年政策井喷，特别是最近几个月，各地从解除限购、限售，到降低房贷利率，再到公积金贷款提额…什么样的常规手段，该用的全都用了，但效果低于预期的微乎其微。 特别是本来寄以厚望的一线城市松绑了认房不认贷，结果居然也只管用了9月！
居民现在不买房的原因是啥，简单来说，想买的买不起，有钱的不缺房。再加上房子处于“寒潮期”，各城市房子都在阴跌贬值，也相当于告诉大家已经没啥投资价值了。这种情况下，不管有钱没钱，大家都不敢贸然进场，都在捂紧钱包观望。 2023年9月全月，本轮从一线城市开始的密集房地产政策松绑潮政策数量刷新历史记录。中原地产研究院统计数据显示，9月全月，累计各地发布房地产调控策高达175次。
9-10月是全国房地产历史政策次数最多的一个月，9月单月房地产调控政策超过175次刷新历史记录，10月单月90次，1-8月房地产调控只有570次，而8月单月120次，9月高达175次，1-10月累计房地产调控政策高达935次！ 需要注意的是认房不认贷的政策影响逐渐减弱。从2023年7月24日政治局会议开始，房地产政策进入密集发布期，自住建部等三部门联合推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施之后，8月下旬开始，四大一线城市分别在831-91发布认房不认贷政策，截至目前，已有超过60个城市发布明确政策执行“认房不认贷”政策，即使没发布政策的城市实际执行也已经执行。 当下市场除了京沪外，大部分城市在9-10月都多次发布房地产宽松政策，其中广州深圳在认房不认贷基础上再次放松了首套房利率加点，广州调整了限购。上海降低了临港新片区人才购房门槛，深圳优化再婚或复婚家庭住房套数认定，放开港澳居民及华侨非住宅限购政策。 从全国看，大部分城市，松政策已经出无可出。目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看，多个城市利率均出现了轻微的变化。但当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，依然影响房地产市场的稳定。 市场整体很难全面走出低谷，最近又出现了房地产市场边际继续转弱，多数城市销售面积环比延续下降态势，市场信心不足，特别是一线城市的公积金政策相对覆盖面太小，难以拉动改善需求，当下楼市政策特别是一线城市需要继续加码，否则市场下行难免。 房地产市场在历经十几年快速发展后，与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期“三期叠加”相对应，特别是经济转型期，购房者信心不足，很多房企暴雷影响了购房者的安全感，所以使得很多宽松政策对于市场的作用低于预期。 对于北京等一线城市来说，当下认房不认贷主要影响的是刚改家庭，大部分需要卖一买一，整体看，这部分家庭短期消化后，市场在10月后继续调整。 那么简单的总结一下，为什么最近市场的政策效果好像不持久！ 7月24日开始，政策井喷！但整体市场对政策的反应明显低于预期。 首先：都知道工具箱里还真有工具还有政策。 整体来看，在政治局会议明确了政策方向之后，各地调整优化调控政策的节奏也已经加快，具体会有哪些政策，一方面取决于当前各地政策工具箱的空间，另一方面也与城市市场表现密切相关。市场相关方也期待更多的政策，都在等政策力度再大一点。 千万不能挤牙膏出政策，市场会有更多的期待，只有超预期的政策，才有大效果。 其次：包括部分城市推出所谓的“卖旧买新”政策实际不影响市场。 如果包含贴息、降息、免税费等系列“真金白银”政策,让购房者切实得到实惠,就有可能真正起到盘活房地产市场的作用。,如果“卖旧买新”的做法没有减免税费或政府补贴等“真金白银”的措施配合,最后无非陷入以“卖不出去的二手房”去置换“卖不出去的一手房”。 第三：经济复苏，动能还是不足，需求还是没拉动。尤其是房地产，房地产稳不住，经济只会更加难全面复苏。房地产需求也具有周期性,它与宏观经济周期和居民收入周期密切相关。经济景气和收入增长时,房地产需求旺盛,推高房价。而经济衰退和收入下滑时,需求减弱,房价下跌。 第四：学区房需求减少了，从房地产市场看，要上涨企稳，必须有一个龙头城市和龙头房源，龙头城市主要就是北京上海深圳，而龙头房源就必须是学区房，但从出生人口看，在2023年2-3月出现了最后一个因为入学井喷导致的学区房需求推动的小阳春后，未来学区房的需求会持续下调，房地产缺少龙头拉动，房价很难稳。 第五：真金白银的政策少，加杠杆为主。 包括一线城市目前的认房不认贷政策，实际甚至是加大了购房者的成本，实际应该在首套房利率加点减少，税费减免等地方多出政策。否则市场很难持续稳定。 对于一线城市来说，市场信心已经到冰点！特别是北京、上海、深圳，稳楼市的政策必须快速马上出了。 |
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