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今年的“金九银十”，以一个重要会议来收尾：中央金融工作会议！
1997年以来，全国金融工作会议每隔五年开一次，先后召开过五次全国金融工作会议，而今，升级成为了中央金融工作会议。作为金融系统最高规格的会议，每次全国金融工作会议均对我国下一阶段金融领域重大改革方向和政策定调。“全国”升级为“中央”，更是体现出党中央对金融工作的集中统一领导。 本次金融工作会议也是在中央金融委员会组建后的首次会议，释放了对房地产行业的全新信号，未来中国房地产发展的重大问题，都有明确表述。 01金融工作会议对房地产影响重大！ 为何我们如此重视这一次的全国金融会议，回顾过去，每一次金融会议之后，房地产行业都有大动作！对房价的走向也有重大影响！而这一次，也不例外！ 金融系统大变革，建立健全符合国情的现代金融体系和金融制度，加快国有商业银行的商业化步伐，发行特别国债，且成立了四大AMC。1998年7月，正式宣布停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。自此，中国房地产完全进入住宅市场化的时代。 2002年2月 第二次全国金融工作会议我国刚加入“WTO”，金融市场未来要逐步开放。2003年首次表态房地产行业是支柱产业，金融政策向房地产行业倾斜，从此奠定了房地产行业快速发展的基础。 2007年1月 第三次全国金融工作会议“次债危机”的前夜，2008年11月国常会上提出进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，4万亿投资入市，政策效果非常显著，2009年全年商品房销售面积同比上涨43.60％，销售金额同比上涨75.50％。 2012年1月 第四次全国金融工作会议民营银行试点、沪港通试点相继推出，利率管制全面放开，存款保险制度正式落地。2014年楼市调控再次转向，2015年12月中央经济工作会议，“扩大有效需求，化解房地产库存”的定调，从此开启了由“去库存”战略开启的新一轮房地产市场上行周期。 2017年7月 第五次全国金融工作会议提出金融工作要把握回归本源、优化结构、强化监管、市场导向的四项原则。由楼市调控以及资管新规的穿透式监管开启了房企“去杠杆”的调控之路。此后，三道红线以及贷款额度集中管理等政策相继出台，扭转了房企激进投资扩张的局面。 刚刚结束的第六次全国金融会议，延续了此前对金融工作的定位，会议强调，金融是国民经济的血脉，是国家核心竞争力的重要组成部分，要加快建设金融强国，全面加强金融监管，完善金融体制，优化金融服务，防范化解风险，坚定不移走中国特色金融发展之路，推动我国金融高质量发展，为以中国式现代化全面推进强国建设、民族复兴伟业提供有力支撑。 这一次，关于楼市的又有哪些核心点呢？接着往下看！ 02114字提及房地产 第六次中央金融工作会议114字提及房地产： ①促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，②完善房地产金融宏观审慎管理一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，③因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，④加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。〔注：“三大工程”包括保障性住房、城中村改造、平急两用公共基础设施建设〕 短短一段文字，却信息量巨大！ 我们来一一分析！ ① 健全房地产企业主体监管制度和资金监管——转变房企的经营模式 过去几年，房地产企业快速扩张，众多房企都是高周转、高负债的经营模式，资金乱象严重，最近几年频繁出现的债务违约、保交楼、预售资金蒸发等问题，都和房企的经营等有关。 所以此次抓住了防范房地产市场风险的关键内容，即要把房地产企业主体的监管制度进行健全，重点是强化保交楼，长期来看是有效转变房企高周转、高负债的经营模式。
南昌恒大林溪府保交付楼栋 ② 一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求——央国企无法包圆房地产市场 近段时间以来，央企国企频繁登上销售业绩榜、拿地排行榜前列，民企的身影越来越少。但其实，就像中国经济不能没有民企一样，房地产市场也不例外，央国企没法包圆整个房地产市场。
究其原因，首先，中国房地产市场是一个广域碎片化的市场，它没法像家电行业或汽车行业那样靠几家头部企业就能基本覆盖整个市场。其次，中国房地产行业已经是一个竞争非常充分的行业，它没法像银行、能源或通信行业那样靠几家央企国企就能基本垄断整个市场。最后，大部分央企国企的市场化机制有天然瓶颈，无法适应房地产这个竞争充分的广域碎片化市场。 所以，对于民营房企来说，房地产仍然是一个广阔的市场，能不能占有一席之地，关键是看自身能力。而此次从资金方面解决了民营企业的顾虑，这对他们来说是一个重大利好信号。 ③ 因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求——取消双限、再降首付 当前，房地产行业风险化解的方案，最快速最直接的办法就是销售回款。因此，本次会议提出要更好支持刚性和改善性住房需求。
在刺激需求端还会有至少两轮政策出台，第一轮，就是针对一线及少数二线城市的“双限”（限购、限价）进一步优化，有可能会逐步取消；第二轮就是在一线城市具备一定热度的情况下，开启全面加杠杆的政策支持，届时预计首套和二套房的首付比例会有明显的下降。 ④加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式——拉动经济 目前，大量民营房企因为债务问题已经暂停了拿地及投资活动，商品住宅投资开发持续负增长，拖累了GDP增长。如果房地产投资继续低迷，就有经济降速的风险。
明年GDP的增速预期中值在4.5%左右，从拉动GDP的角度来看，商品住宅与保障房或者租赁住房对于钢铁、水泥、玻璃等上下游的需求拉动是无差异的，通过地方国企大力发展保障房可以起到稳定经济的作用，这也是最近14号文重点强调保障房的原因。 03二次“房改”来了 近日，上面提到的“14号文”已经传达到各地方，全称是《关于规划建设保障性住房的指导意见》，一度被大家称为二次“房改”。 14号文的核心内容有两个方面：第一、加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗；第二、推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。 试点范围： “支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。” 在这些城市中，热点一二线城市未来预计将加快推进保障房供应，一方面，热点城市人口基数大，住房需求旺盛，住房供求在一定程度上仍不平衡；另一方面，热点城市房价相对较高，居民购房压力较大，对于保障房的需求相对较多。
据统计，目前符合上述条件的城市共35个：分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉等35个城市在列。值得庆幸的是，此次也包括南昌在内，这就意味着，这一次，南昌或将先行探索！ 那么，怎么理解二次“房改”呢？ 首先，要理解这次为何要提出加快建设保障房体系，那就要先搞清楚我们楼市特有的问题究竟在哪。 简单来说，现在摆在我们楼市面前的最大的问题就是：怎样在不让楼市、土地市场价格暴跌的情况下，把过剩的库存给消化了，好让开发商和地方政府重新周转起来。 受制于土地长期资本化下房子的金融属性短时间内不好去除，房子是越降价越不好卖。另一方面重演2016年的涨价去库存也不现实，一是大环境在这放着，二是老百姓确实六个钱包都玩空了，没钱再上杠杆了。 既然涨跌都没法挽救这个市场，那就只能通过创造新需求来给楼市托底了，而这个新的需求正是来自于保障性住房的刺激。 也就是需要靠保障房来做市场里的那条鲶鱼，盘活整个存量房交易以及盘活众多烂尾项目。 像恒大、新力等房企憋死在手里的土地储备和烂尾楼，如果按照现在行情进行抛售变现化债，不仅化不了债，更有可能把全国的土拍市场盘子都给砸了，所以更好的解决办法可能就是给它换个名义，以保障性住房之名，行楼市降价之实，继续推进土地市场资本化。 可以理解为，这就是二次“房改”了！ 最后，未来房价的走向如何？ 在一房难求的繁荣周期里，保障房是为了确保低收入人群能够有房可居，而在眼下这个下行周期里，刚好反过来了，保障房的面世更像是在给改善型需求和土拍市场抬轿子。 总的来说，本次金融会议再度对房地产业的未来前景指明方向，楼市大局已定，房地产走上健康平稳的康庄大道已为期不远。 |
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