 案 例 case  六、被拆迁安置人对商品房的期待权优于抵押权 （2020）最高法民申5749号 债权人：都匀农商行 抵押人：鸿安公司 案情概要：2012年2月22日，鸿安公司与都匀农商行签订的《抵押贷款合同》约定鸿安公司向都匀农商行借款1500万元，抵押物为鸿安公司开发的“鸿安家园二期”在建工程。2012年2月24日，办理了抵押登记，登记的抵押范围为都匀市XX路XX号，XXX号鸿锦楼73套住宅，四层商用全部及鸿福楼住宅92套。2006年至2010期间，鸿安公司与62户拆迁人签订《拆迁协议》，约定鸿安公司以开发的鸿锦楼与鸿福楼房屋实行产权调换的方式进行拆迁安置，2013年拆迁户陆续装修入住至今。 裁判摘要：最高院认为依据《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“应当认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。据此，在房地产纠纷案件中，消费者的物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。与此同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。据此规定，以所有权调换方式签订的拆迁补偿安置协议，是以安置房屋与被拆迁房屋相互交换，转移房屋所有权的互易合同，不同于一般的商品房买卖合同，具有特殊性。为保护城市拆迁活动中处于弱势地位的被拆迁人的利益，应赋予被拆迁人基于拆迁协议对回迁房屋的特殊债权以优先效力，故案涉被拆迁人基于拆迁协议取得的特殊债权优先于一般商品房买卖合同中的买受人，当然也优于抵押权和其他债权。 七、延期未经保证人同意，保证人不担责 保证期满签字不构成重新保证 （2019）最高法民申976号 债权人：工行淮南分行 保证人：君安地产 案情概要：长城公司因因房地产开发向工行淮南分行签署两份借款协议，借款协议约定的还款日期分别为2003年9月30日和2004年1月9日，共计1600万元，君安地产为长城公司两笔借款签署承诺书，承诺履行长城公司1600万贷款的担保责任并直至清偿为止，后因长城公司未能及时还款，工行淮南支行与长城公司签署延期还款协议，但未征得君安地产的同意，后因长城公司在延期后依然未能还款，工行淮南支行于2005年3月16日、2005年9月30日、2010年12月1日向君安地产发送催款通知书，君安地产在该通知书上加盖了印章，后工行淮南支行起诉君安地产承担保证责任。 裁判摘要：最高院认为君安公司出具的《承诺》并未写明保证期间，但载明直至清偿为止，故相应的保证期间届满之日分别为2004年9月30日、2005年1月10日。工行淮南分行并没有提交证据证明其与长城公司在变更贷款履行期限时已取得保证人君安公司的书面同意，依据《中华人民共和国担保法》第三十条第二款规定：“债权人与债务人对主合同履行期限作出了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定或者法律规定的期间。”故君安公司的担保期间届满之日仍为2004年9月30日、2005年1月10日。君安公司虽然于2005年3月16日、2005年9月30日、2010年12月1日在催款通知书上加盖了印章，但该盖章行为只能视为君安公司对工行淮南分行的催款行为进行签收确认，并不具有重新提供保证的意思表示。因此，在通知书上盖章行为并不能构成君安公司向工行淮南分行重新提供担保的证据。 八、质押财产约定不明以实际交付为准 (2021)最高法民申6301号 债权人：港务公司 质押人：万杰隆公司 案情概要：2014年12月5日，万杰隆公司与港务公司签订《代理采购合同》，同日，双方签订《质押合同》，万杰隆公司以所有的成品服装向港务公司因履行《代理采购合同》所产生的债权做质押担保，质押合同中列出了质物清单，质押物为价值五千两百多万元的物品清单中的货物，共计272589件，后因未能及时还款引发诉讼，双方对于质物的具体数量发生争议，万杰隆公司坚持质押物为272589件，而港务公司则认为质押物为实际占有并清点出的273787件，万杰隆公司认为多出的1198件是港务公司自行拿走的价值七八百万元的物品，该部分不属于质押物的范围。 裁判摘要：最高院认为关于鉴定的质押物是否超范围，万杰隆公司向港务公司提交的清单载明转移至大顺仓库的质押物有272589件，而2019年12月16日至23日，鉴定公司清点时发现物品实际数量为273787件。鉴定公司称因现场没有吊牌而信息不详的物品有两万多件，无法区分出多出的物品并确定价值，所以实际鉴定273787件货物。万杰隆公司称其提供的质押物均有吊牌，但并未提供证据予以证明。即使鉴定范围包括了部分非质押物，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十九条之规定，本案质押物数量应当以现场清点数量为准，鉴定公司现场清点的273787件货物均属于本案质押物的鉴定范围。 九、担保合同未约定追偿事宜，追偿之诉不受担保合同管辖约束 （2023）最高法民辖16号 追偿人：茗发担保公司 被追偿人：黄某许某 案情概要：2020年5月11日，黄某因购车向建行借款并与建行以及保证人茗发担保公司共同签署《抵押担保合同》。茗发担保公司作为保证人在合同中盖章，承诺其为黄宁在上述合同项下的全部债务向银行提供连带责任保证担保。该《抵押担保合同》约定发生争议由杭州上城区法院管辖，后因黄宁未按合同约定付款，茗发担保公司作为保证人，垫付车贷109625.6元。因许某作为担保人向茗发担保公司提供反担保，因此茗发担保公司在黄某和许某住所地阜阳市颍东区起诉黄某和许某，颍东区法院受理后认为应当由杭州上城区法院管辖，杭州上城区法院对移送有异议，共同报请浙江高院和安徽高院协商，因协商不成共同报请最高院指定管辖。 裁判摘要：最高院认为，本案系保证人履行担保责任后的追偿权纠纷。从本案起诉的情况看，案涉《抵押担保合同》，未对茗发担保公司承担担保责任后的追偿事宜进行约定，故本案不应适用该合同中的协议管辖条款，应当适用一般地域管辖规定，由被告住所地安徽省阜阳市颍东区人民法院管辖。 十、债权人明知担保人系受托代为担保，担保人不承担责任 （2023）最高法民申145号 债权人：张某、王某 担保人：安徽民航公司 案情概要：2015年6月30日，黄某作为甲方与债权人张某、王某及担保人安徽民航签订的《还款协议》，协议约定甲方黄某和安徽民航合作开发“新安博林山庄”项目，根据甲方黄某和安徽民航签订的协议，该项目房屋均属于甲方黄某所有。协议同时约定，为了确保债权人张某、王某能够实现债权，现甲方黄某同意将“新安博林山庄”12套房屋出售给乙方，作为实现债权的担保，随后债权人张某和王某与房屋登记权利人安徽民航另行签订了《商品房买卖合同》并办理预告登记手续，后因债务人甲方黄某未及时还款，债权人张某王某起诉安徽民航要求承担担保责任。 裁判摘要：基于《还款协议》的约定，债权人张某和王某明知案涉房屋为债务人甲方黄某所有，安徽民航公司并没有作为担保人的意思表示，故该公司的身份系根据甲方黄某的指示办理相关担保手续的行为人，真正的担保人应当为甲方黄某本人。依据原《合同法》第六十五条的规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”因此，安徽民航公司未依约向债权人张某和王某交付房屋的责任应当由甲方黄某承担，在此前提下，债权人张某和王某无权要求安徽民航公司承担支付本息的责任。  |
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