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【案例回顾】2019年7月，张某将位于厦门市海沧区的一套商住房出售给了李某。房产买卖协议约定了房屋的建筑面积为61平方米，成交价为160万元，并规定在2019年10月15日之前办理过户登记手续。此外，协议中还特别备注了“房屋面积以实际产权证面积为准”。 在看房过程中，张某的姐姐曾告诉李某，一手购房合同中约定的房屋面积为58.84平方米，后来增补了几平方米，应该为61平方米。基于此，李某向张某支付了购房定金10万元。之后，张某通过微信将产权证的照片发给了李某。然而，李某发现产权证上载明的产权面积仅有58.96平方米，比合同约定的面积少了2.04平方米。随后，李某再一次找到张某。 李某：我刚刚又仔细看了看产权证的照片，你这房子的实际面积和我们之前的约定有些出入。按照合同，房屋应该是61平方米，但产权证上只有58.96平方米。 张某：是的，我了解这个情况。但是你要知道，房子是按套卖的，不按面积计算价格。而且我们在合同中已经明确规定了面积以实际产权证为准。所以，我也没骗你。 李某：可是你姐姐之前告诉我房屋的实际面积应该是61平方米啊！我也支付了购房定金10万元，现在怎么办？ 张某：我姐姐可能有误解或者记错了。合同上的面积是以产权证为准的，咱们要按合同约定来。如果你不满意这个面积，那只能取消交易了。 李某：取消交易的话，那你把我的定金退给我。 张某：根据合同约定，如果因为买方个人原因取消交易，定金是无法退还的。所以，你再考虑考虑是否真的要取消交易。 由于无法与张某达成一致意见，同年11月，李某决定将此事起诉至法院。他要求张某双倍返还自己的购房定金共计20万元。 【法律分析】《中华人民共和国合同法》第74条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，对方可以请求其承担违约责任。 《中华人民共和国民法典》第500条 【缔约过失责任】当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚信原则的行为。 二手房买卖中，如合同仅约定房款总价，未约定每平方米单价，又约定“以实际产权证面积为准”，按照存量房买卖市场交易习惯，应认定房屋是按套定价交易，事后买卖双方均不能主张按实际面积多退少补。当事人在缔约阶段，按照诚信原则应承担协助、通知、保护、忠实等先合同义务，如实披露可能影响交易的事实。 本案中，张某明知自己的房屋面积和实际不符，却没有提前告知买房人，他的行为已经违反了相关法律条例。 最终法院审理调查后，判处张某返还李某的定金10万元，李某的其他诉求被驳回。 从这一案例中，我们可以得到一些法律教训。首先，在房产买卖协议中，合同应明确规定房屋的实际面积以及处理面积差异的方式。这样可以避免因为面积问题引发的纠纷。 其次，购房定金是作为买方履行合同义务的一种担保手段。在合同中应明确约定定金的支付方式、退还条件等细节，以避免因取消交易而引发争议。 最后，买方在签署购房合同前，应仔细阅读并理解合同的各项条款，特别是关于面积、价款、过户手续等内容。如有疑问，应及时与卖方进行沟通和协商。 喜欢作者文章，点击👇关注哟！ 点亮【在看】和【赞】，您的认可是对我最大的支持 |
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