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未来什么样的房产会值钱？在过去，我们评价一个房产值不值钱，总是说地段，好地段的房产一定会值钱。但是，在房产过剩的当下，你如果还是用地段这一指标，去评价房产的价值，你会发现这个逻辑已经不复存在了。 在城市中许多称为好地段的版块，大量都是老破小的小区，建于80年代、90年代的房子，不仅户型结构很差，而且小区停车不方便，出门就拥堵。居住的人群，除了老人，就是租客。小区里面也没什么配套设施，更不要说什么花园、游泳池、健身房和会所了，这些高档设施了。 更重要一点，这些房产的二手房挂牌价还比主城区的平均价要低，而且很难出手，并且这些小区短期内也不会有拆迁和改造的政策。 不仅住宅小区是如此，许多好地段的商铺价值也不高。比如，杭州延安路龙翔桥是杭州市中心非常繁华的商业区，龙翔桥沿线的商铺，过去不论是一楼还是二楼、三楼，都是一铺难求，但是事情到了2010年之后发生了变化，2010年后除了一楼商铺出租率较高之外，二楼、三楼铺子出现了大量的空置。现在有许多的老城区，甚至出现了一楼商铺的空置。 所以好地段等于好房产，这样的说法，其实已经是过去式了。 那么未来什么房产和物业会值钱呢？ 未来有两类物业将值钱： 第一类，稀缺的物业，比如四合院，独栋别墅，还有城市中一线江景、湖景的大平层，这类产品首先它在规划上已经不会再批了，比如四合院和别墅，其次这类物业地理位置都是非常好，不是在城市里绝对核心地段，就是拥有城市核心景观，这些物业不论过多少年也不会再有同类产品的。所以持有这类物业，相当于持有古玩、字画一样，因为它稀缺啊。 第二类，有运营的物业，现在全国各地商铺租金都在降，有数据调查2023年一季度全国100条商业街，租金环比上涨0.01%，但是同比2022年一季度下跌了近1%。但是，今年上半年，全国知名商业地产运营商，发布租金收入业绩，万达、龙湖、华润，一共十三家，仅有一家下跌，其他12家都上涨，租金收入上涨最多的是大悦城达到53%。 在长租公寓纷纷暴雷的这两年，万科泊寓今年上半年实现营收16.4亿元，同比增长10.6%。出租率达到96%。龙湖冠寓今年上半年租金收入达到12.3亿元，同比增长4%。魔方公寓，还要冲击上市，魔方公寓2020年、2021年和2022年，三年的营业收入分别为9.49亿元、14.71亿元和17.14亿元，每年收入增涨率都达到20%以上。 所以不论是商业、公寓，还是产业园区，只要有运营管理的，都是值钱的，没有运营管理的物业，不论这个物业在一二线城市的核心地段，最终也会沦为被处置资产或不良资产。 |
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