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前言 如果物业服务企业在实施物业管理期间对共有部分进行管理时业主并未给予相应的报酬，付出管理成本后却不能获得经济回报，这对物业服务企业或者其他管理人是不公平的。  《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”结合小区物业管理的实践经验，小区的公共收益主要包括以下几种： （1）小区建筑区划内属于业主共有的道路停车位产生的停车费收入； （2）屋顶广告位出租收入； （3）电梯广告收入； （4）电信基站、设置摊位、快递柜等收入。 小区的公共收益属于全体业主共有，但公共收益的产生，得益于物业服务企业或者其他管理人的管理行为。 对公共收益的分配，业主委员会和物业服务企业可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。如果物业服务企业在实施物业管理期间对共有部分进行管理时业主并未给予相应的报酬，付出管理成本后却不能获得经济回报，这对物业服务企业或者其他管理人是不公平的。同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，在收益分配上不能排除业主的权利。 笔者结合相关的司法判例，就常见的小区公共收益返还纠纷的争议焦点问题分析如下： 业主委员会追索公共收益的诉讼时效如何计算？ 《最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第8条规定，返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。《民法总则》自2017年10月1日起施行，其中一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因此，从2017年10月1日起，普通诉讼时效期间已由之前的两年变更为三年。《民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，延续了《民法总则》的规定。 业委会对其成立前的物业公共收益是否有权追索？虽然业委会成立前，单个的业主就其权利损失在诉讼时效期间内也可以向人民法院提起相关诉讼，但分配全体业主共有部分收益的诉请涉及全体业主的共有利益，单个业主无权主张。当全体业主的合法权益受到侵犯时，业委会作为全体业主选举产生的业主大会的执行机构，其有权为全体业主主张权利，而不论该侵害发生在业委会成立前还是成立后，故业委会有权承继其成立前全体业主的权利。物业公共收益是基于建筑物区分所有权法律关系产生的，其本质应为不当得利之债，应从业主委员会知道或应当知道权利受损之日起算。因此，对业委会成立前的物业公共收益应当也有权追索。 物业服务企业付出的合理成本如何计算？ 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”司法实践中，物业服务企业因经营管理的一体性，难以将利用物业共有部分经营产生的成本与公司运营的整体成本进行剥离，合理成本难以举证。 在最高人民法院公报案例《无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案》中，法院参照《江苏省物业管理条例》第三十三条“经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳入维修资金，但合同另有约定的除外”进行了相应的比例分摊。但在很多地方性法规并没有明确规定分摊比例的情况下，如何确定物业服务企业利用共有部分经营的合理成本？笔者认为，如果双方发生争议后未能对公共收益的分配达成协议，法院可以综合考虑物业服务企业对该工作的管理投入，结合物业服务企业的人工成本、物料成本等因素，酌情确定分摊比例。 物业公共收益的数额如何确定？ 司法实践中，由于业主委员会并未实际参与利用公共收益的经营管理，对于公共收益的具体数额并不清楚，双方发生争议时，如何认定公共收益的具体数额？利用物业共有部位经营收益的相关合同、账簿和收入凭证均由物业公司持有和保管，应对公共收益的具体数额承担举证责任。如经法院释明后，物业公司仍拒绝提交相关凭证。根据2020年5月1日起施行的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十八条规定：“控制书证的当事人无正当理由拒不提交书证的，人民法院可以认定对方当事人所主张的书证内容为真实。控制书证的当事人存在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十三条规定情形的，人民法院可以认定对方当事人主张以该书证证明的事实为真实。”因此，在双方对公共收益的具体数额产生争议时，法院应将举证责任分配给物业服务企业；如果物业公司持有相应的收入凭证但拒不提供，导致法院无法通过司法审计等方式对具体数额进行核查，则因此导致的不利后果应由物业公司承担。 物业公司辩称公共收益已用于物业共有设施设备的维修养护应进行抵扣是否有法律依据？ 笔者认为，物业共有设施设备的维修养护费用应区别对待。如果属于物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用，则依照《物业服务定价成本监审办法（试行）》的规定，该部分费用包括在物业服务企业的物业服务定价成本之中，应由物业服务企业自行承担。如果需要动用住宅专项维修资金的，根据《民法典》第二百七十八条规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由“双三分之二”的业主参与表决，并经参与表决的“双二分之一”的业主同意。因此，如果经过了法定程序，物业服务企业代垫的相关费用可以从公共收益中抵扣。 结语 综上，《民法典》第二百八十二条规定利用业主的共有部分产生的收入属于业主共有，物业服务企业有权扣除合理成本。但在司法实践中，业主委员会要求物业服务企业或者其他管理人返还公共收益时存在诸多争议，如：是否已经超过了诉讼时效、公共收益的具体数额是多少、合理成本如何举证、物业公司已经垫付的费用能否抵扣等问题常常成为案件的争议焦点。业主委员会在要求物业服务企业返还公共收益时，应保留好相关证据，并在法定期限内提起诉讼，以充分保障广大业主的合法权益不受侵害。 作者为广东博厚律师事务所律师 原载于《现代物业·新业主》2020年7期/总第499期 声明： |
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