【案例分析】公共收益纠纷司法案例分析——以上海地区为例

 公共收益引发的纠纷近年来呈现上升趋势，且多集中在发达地区，本文以上海地区为例，对业主委员会与物业服务企业之间的纠纷案例进行检索，并选取部分案例进行分析，探讨常见争议焦点，以提示风险、提出建议，希望对实务有所裨益。

检索网站：威科先行

关键词：公共收益，业主委员会，物业服务

裁判日期：2018.5.22-2021.5.21

地区：上海

文书类型：判决书

数量：466

注：检索结果可能存在一定的无关项

一、数据分析可视化

1.案由分布

上图显示，案由分布主要在合同、准合同纠纷和物权纠纷。业委会与物业服务企业之间的法律关系依据为物业服务合同，而公共收益基于业主间的共有物权产生。

2.裁判结果 

从上图可以看出，一审全部/部分支持率超过60%，且二审维持原判比例超过20%。在公共收益纠纷中，多为业主委员会向物业服务公司主张返还公共收益，可以看出业委会胜诉率较大。原因在于，一方面物业服务公司存在举证不足的问题，另一方面业委会多代表众多业主利益，法院在裁判时往往也会有所考量。

3.标的额

 从上图中可以看出，标的额50万以上的占比超过30%。由于物业服务时间一般跨度较长，在此过程中产生的公共收益数额相当可观，对于争议双方而言，具有一定风险性。

二、公共收益纠纷常见争议焦点

从检索结果来看，公共收益纠纷多存在以下几方面争议：

（一）诉讼主体资格问题

从检索结果来看，法院多支持业主委员会作为原告诉请公共收益的返还，被告在提出异议时，法院主要从两方面认定业委会具有主体资格：一为业委会是否依据法定程序设立，二为业委会是否经业主大会委托或授权。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。就决定起诉主张公共收益的事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。案例举例如下：

（2020）沪01民终4888号

裁判日期：2020.12.18

关于康景公司提出的合四小区业委会诉讼主体资格及其主张移交的账册清单的时间跨度问题，合四小区业委会此次诉讼事宜经向全体业主公告，后通过向全体业主书面征询的方式召开业主大会，就该事项进行表决，表决票按照业主大会议事规则统计同意诉讼的投票权数超过了总投票权数的三分之二，康景公司虽提出异议，然并未提供证据证明召开业主大会及表决程序违法。《征询表》中有三项内容，其中第一项为向闵行法院提起诉讼，要求康景公司向全体业主移交自2008年10月1日起至2017年7月31日至的全部账目资料，第二项为向闵行法院提起诉讼，要求康景公司向全体业主移交自2008年10月1日起至2017年7月31日止收取的公共收益。表决票结果公告中载明的内容为“根据决议，下一步将落实向康景物业进行关于2008年10月1日以后在我小区收取的地面停车费及其他公益性收益进行法律诉讼事宜”，可见表决票结果公告中的内容与《征询表》中的内容具有明显的关联性。故康景公司抗辩合四小区业委会此次诉讼没有依法获得授权，于法无据，法院不予采信。

（2019）沪0109民初25989号

裁判日期：2020.07.22

关于花园城业委会的诉讼主体资格问题，花园城业委会已在相关机构办理了备案，属于依法设立的其他组织，而业委会相关人员组成的变更，并不影响其诉讼主体资格和承担法律责任。

（二）诉讼时效起算问题

就诉讼时效的起算，法院倾向于认为应从业主委员会知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，且业委会的发函等行为构成诉讼时效的中断。案例举例如下：

（2018）沪01民终10867号

裁判日期：2019.03.05

对于幸福小镇业委会的诉请是否已过诉讼时效的问题，本院认同一审的认定。本院认为，在作出本案审计报告之前，幸福小镇业委会对于小区收益情况并不清楚，无法确定其权利是否受到侵害。审计报告作出后，幸福小镇业委会对于金额虽然盖章确认，但是对是否应该扣除其中的某些款项与绿城物业上海分公司发生了争议，并与其交涉。故，绿城物业上海分公司主张幸福小镇业委会的诉请已过诉讼时效的主张，本院难以支持。被上诉人是否存在未及时提出异议，应认定为默认的问题。本院认为，是否从公共收益中扣除一定费用，涉及双方的权利义务，应依据本案合同约定处理。被上诉人在审计报告1的《小区收益资金收支明细表》上与上诉人共同加盖印章以及在审计报告1出具后长期未提异议等事实，仅能认定为被上诉人对数额的认定。本院对上诉人该点上诉理由不予采纳。

(2018)沪01民终6384号

裁判日期：2018.09.03

一审法院认为：关于春申复地城一期业委会所提佳信物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，原审认为，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。民法通则规定一般诉讼时效期间为二年，自2017年10月1日起施行的民法总则规定一般诉讼时效期间为三年。因案涉垫资发生于2014年7月至2016年1月期间，佳信物业公司于2016年6月15日就垫资问题向春申复地城一期业委会发函产生诉讼时效中断的效力，后经双方沟通和协商，春申复地城一期业委会于2016年8月11日再次向佳信物业公司明确其对2016年2月1日之前佳信物业公司的垫资及利息不予确认，诉讼时效应从此日起重新起算，现佳信物业公司于2017年5月11日向法院提起诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效期间。

二审法院认为：关于本案的诉讼时效问题，被上诉人于2016年6月向上诉人发函主张垫资款项，上诉人于2016年8月向被上诉人明确其对2016年2月之前的垫资及利息不予确认，被上诉人在双方物业服务合同终止后于2017年5月提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。上诉人主张被上诉人主张的部分垫付款已超过诉讼时效，缺乏法律依据，本院不予采信。

（三）公共收益的范围

1.正向涵盖范围

从检索结果来看，业委会主张且法院倾向于支持的公共收益范围一般包括但不限于以下几项：

①广告收益，如在电梯、墙面、道旁等共有部位的广告收益；

②停车费或场地占用费，占用业主共有场地或路面的费用；

③小区公共配套设施产生的收益，如配套羽毛球场、篮球场等；

④小区公共区域的经营收入，如商户进驻小区交纳的费用、租赁费等。

2.从公共收益扣除的费用范围

根据民法典第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。因此，一般法院会结合合同约定、公平原则和期间因素，酌情确认一定比例的经营/管理成本后在应返还的公共收益数额中予以扣除。此外，对于项目内容合规、支付的费用实际发生，全体业主或部分共有业主亦相继接受或获益服务内容及实施后果的，法院亦可能支持扣除项目费用后返还。

(2020)沪02民终10318号

裁判日期：2021.01.15

公益金收入和支出的确定问题。

首先是公益金收入，关于停车费收入，新文苑业委会虽然提出收入和实际不符，但未提供证据予以证明，按照振祥公司提供的收支情况表进行确定，不再变更。…2020年1月份的公益金收入，双方均认可振祥公司已经收取了2020年度的部分停车费3300元，将参考双方的分成比例和期间因素进行分配。关于上海瑞誉广告收入和上海声画广告收入，因为振祥公司已经分别收取到2020年5月和2020年6月，其中2020年1月份以后的部分应该全额退还给新文苑业委会。

其次是公益金支出。关于电梯保养费和对讲机维修费、门禁设备维护、绿化杀虫剂、清洗水箱、屋顶天沟清理垃圾等支出是否应在公益金支出中列支，根据双方的物业服务合同及附件，以上项目均属于物业服务的范围，属于振祥公司应自行承担的范围，不应在公共收益中列支。故关于新文苑业委会扣除电梯保养费和对讲机维修费、门禁设备维护、绿化杀虫剂、清洗水箱、屋顶天沟清理垃圾等支出项目的主张，予以支持。关于新文苑业委会律师费部分诉请，因无合同依据和法律依据，不予支持。

(2019)沪0104民初3655号

裁判日期：2020.02.18

关于争议的28项垫付维修费支出，本院认为，物权法规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。故涉及小区物业保修期满后物业专有部分以外的共用部位、共用设施的维修和更新、改造等费用，应由业主共同承担。在2007年7月1日至2018年7月31日期间，佳安公寓小区的共用部位、共用设施的维修、更新等费用，从没有通过小区的专项维修资金账户中使用，而是由佳安物业代为支付。现佳安物业已撤离该小区，关于垫付的维修费，佳安公寓业委会(业主)应与其结算支付。从项目内容来看，根据审计报告中所附维修费支出明细表，佳安公寓业委会提出异议的28个项目，全部属于佳安公寓小区共用部位、公用设施设备的维修、更新项目，并无超出“共用”和“公有”的范围。其次，上述争议项目经审计，均具备凭证，上述费用已实际发生，并由佳安物业向有关单位支付。综上本院认为，只要项目内容合规、支付的费用实际发生，佳安公寓全体业主或部分共有业主亦相继接受或获益服务内容及实施后果的，业委会(业主)就应当归还维修费用。

(2019)沪0107民初259号

裁判日期：2020.09.30

关于返还1999年6月至2014年11月30日期间的公益金。

首先，从合同约定分析。根据《前期物业管理服务合同》的约定，房屋设备运行费、维修养护费均为实支实收，并不包含在定额的物业管理费、保洁费、保安费中。故被告主张就该两项费用单独结算，存在依据。其次，从履行情况分析。鉴于被告提供物业服务期间，实际以系争公益金垫付了部分房屋设备运行费、维修养护费，而该两项费用应由业主共同负担，在长达逾15年的物业服务期间，原、被告并未就两项费用进行结算，被告主张根据实际履行情况、两项费用的性质、开支情况，要求与公益金相抵，有其合理性。再次，从法律规定分析。虽然审计报告引用了《物业服务收费管理办法》的相关规定，该规定将共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用、绿化养护等费用均列为“物业服务成本或者物业服务支出的组成部分”，然前述办法的规定为“一般”情形，而本案所涉《前期物业管理服务合同》对此已有不同约定，即房屋设备运行费、维修养护费均实行实支实收，且根据查明的事实，关于设备运行费被告确实额外进行收取，可见该小区物业管理的约定和履行均非按照相关办法的一般规定执行。对此，应当从事实出发，予以尊重。故本院将被告作为运行费列支并经审计单位确认已实际开支的14，900，060.79元，在物业服务成本之外列支；…

三、综述结论

1.业委会提起诉请，应确保具有起诉主体资格。具体而言，应确保自身成立的合法性，并在起诉之前获得业主大会的授权。可提交证明的证据包括但不限于：业主委员会于相应机构的备案表，业主大会议事规则、表决结果的公告，公证处的公证书等。此外，在决议形成过程中，可邀请居委会等部门对会议进行监督并盖章确认，有需要的，可选择公证。

物业公司主张业委会诉讼主体不适格的，则应提供证据证明，但从实践来看，就此项的举证难度较大。

2.业委会应及时起诉，确保未过诉讼时效，并可以书面协商、谈话或律师函等形式中断诉讼时效。

物业公司应保留好相应书面材料，以提出抗辩。

3.在针对具体的公共收益范围和数额举证时，若双方产生不同意见，可依法申请审计或鉴定，从实践来看，审计或鉴定结果对法院裁定具有重要参考作用。

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来源：业委八卦站