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案情简介 2009年6月6日，物业公司与潘先生签订《物业管理服务协议书》一份，双方就“A小区小高层”前期物业管理服务达成协议，协议书载明：“小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.78元”标准缴纳物业管理服务费；在“违约责任”中，双方约定若潘先生违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，物业公司有权要求潘先生补交并从逾期之日起每天按拖欠费总额的千分之三交纳违约金。上述协议签订后，潘先生按约定交纳了2009年6月6日至2010年9月30日的物业管理服务费。自2010年10月1日起，潘先生拒绝缴纳物业费，物业公司曾向潘先生邮寄送达催收函，潘先生已经收悉，在多次催收无果的情况下，物业公司将潘先生诉至法院。庭审中，潘先生辩称物业公司提供的物业服务不符合协议约定，物业公司收费混乱、未经授权擅自收取水费、小区设施未达规划，且物业公司主张的部分物业费已过诉讼时效，因此不应交纳物业管理服务费。 法院判决 法院审理认为，国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，物业公司与潘先生签订的物业管理服务协议书，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照协议约定履行各自义务。关于潘先生辩称的物业公司提供的物业服务不符合协议约定、因此不应交纳物业管理费的辩称意见，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从潘先生的陈述及举证内容来看，物业公司在物业管理服务方面确实存在瑕疵，但这种瑕疵应属一般瑕疵，故对潘先生主张不交物业费的上述抗辩理由，本院不予采纳。关于诉讼时效的问题，本院认为，在一个合同期间内产生的所有的物业管理费应当视为一个整体，而业主在每个交费期内缴纳物业费则应视为整体债务的分期履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故本案中，物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算。现物业公司一直在涉案小区内从事物业服务，根据最高人民法院上述司法解释的精神，应视为物业公司的诉讼请求未超过诉讼时效，故对潘先生提出的物业公司的诉讼请求部分超出诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。 律师分析 关于物业服务纠纷的诉讼时效的起算点在目前的司法实践中还未完全统一，存在两个不同的法律观点，一种观点是物业服务纠纷的诉讼时效应从物业公司退场之日起开始计算；另一种观点是物业服务纠纷的诉讼时效应从每一笔债务的履行期限届满之日起开始计算。因此，物业公司在平常的工作中还是应该重视中断诉讼时效的工作，对于欠费业主，及时进行催缴并保留相应证据，以此来规避诉讼时效可能带来的风险。 |
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