“不按期交纳物业服务费不得当选为业委员委员”之辩

       近日在某个场合，笔者对某地的地方性法规中，有关参选业委会委员的条件之一“按期交纳物业服务费”的规定提出不同意见，并与一位处级官员为此发生激烈争论。现对此问题作一些进一步的探讨：

       笔者查阅了国务院《物业管理条例》及一些关于物业管理的省级地方性法规，发现国务院《物业管理条例》中无此规定。在笔者查阅范围中，未规定此条件的省级物业管理地方性法规略多于作出该规定的地方性法规。

       一些地方之所以作出这一规定，理由是：按时交纳物业服务费，物业服务企业才能提供相应的物业管理服务，因此按时交费乃是维护全体业主共同利益所必须，故不交费乃是对全体业主共同利益之侵犯，故不交费者无资格参选业委会委员。

       笔者认为，上述理由非为无理，但略显片面。诚然，业委会委员应当忠实代表业主利益，但从实际情况看，未必按时交纳了物业服务费，物业服务企业就能按物业服务合同约定提供相应的物业管理服务。物业服务企业在开始时基本上都能够提供合同约定的服务，但随着时间推移，往往服务质量下降。因此从实际情况看，业委会应当代表业主对物业服务企业履行物业服务合同的情况进行监督，才能有效维护业主共同利益。上面说的某地的《物业管理条例》中也规定，业主委员会应当履行的职责包括了“监督和协助物业服务企业履行物业服务合同”，同时该《条例》还规定业主委员会成员不得“索取、非法收受物业服务企业提供的利益或者报酬”、不得“利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费”。这也从反面说明，业委会只要认真履行对物业服务企业的监督职责，就能够取得实实在在的效果(因为业委会成员对物业服务企业的监督稍微放松一点，就可以从物业服务企业处获得不法利益)。

       另一方面，目前业主，特别是住宅小区的业主中的青壮年往往忙于工作和抚养教育子女，没有多余的精力来从事业委会的工作。一般比较积极参选的，多是一些退休人员。但他们虽有热情，但一般来说精力不足，相对容易被“忽悠”，难以起到有效的监督作用。如果再进一步以一些不合理的条件限制业主参选业委会委员，必将导致业委会对物业服务企业的监督进一步弱化甚至名存实亡。

       事实上，不问物业服务合同是否成立，物业服务企业是否提供了服务及服务质量如何，均一直按时交纳物业服务费的，通常是一些所谓的“老好人”。这些人当选为业委会委员后，根本不可能对物业服务企业进行监督。而往往一些在物业服务企业看来属于所谓“刺头”者，才能够有效地监督物业服务企业。而这些刺头很可能会因为物业服务存在一些问题而拒绝交纳物业服务费。因此，不问具体情况，一律要求必须按时交纳物业服务费才有参选业委会委员资格的规定过于绝对，对物业服务企业过于有利而完全忽视业主利益之保护。

       一般来说，既然有物业服务合同，那么理当按约行事，方体现诚实信用原则。但在这个问题上，仍然符合“有原则就有例外”这个规律。因为存在例外情况，故不能认为不论何种情况业主不按约付费就是违约，就有违诚信原则。根据相关法律规定，至少以下几种情况，业主未按时交纳物业服务费的行为是有法律依据的，起诉到法院，是可能得到支持的：

       一、物业服务企业提供的物业服务质量较差，不符合物业服务合同的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“ 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，业主可以主张适当降低物业服务费收费标准。

       二、如果物业服务合同约定物业服务企业先提供一定时间（一般为一个月）的服务，再收取该段时间的物业服务费（一般物业服务合同都是这样约定的），则在物业服务企业未提供相应的服务时，业主可以援用《合同法》有关先履行抗辩权的规定，拒绝交纳物业服务费。

       三、如果业主能够举证证明，物业服务企业据以要求业主支付物业服务费的合同文本内容与当初经公示征求业主意见、并经“双过半”业主同意的物业服务合同内容不一致，则业主自不应按该合同文本的内容交纳物业服务费。

       四、如果业主能够举证证明，就物业服务企业据以要求业主支付物业服务费的合同文本而言，当初征求业主意见的结果不实，例如因为弄虚作假或者工作失误等原因，将部分持反对意见的业主统计为赞成，在这种情况下如果物业服务企业不能进一步举证证明确有“双过半”业主同意合同文本内容，则应当认为，主张合同关系成立者（物业服务企业）未能举证证明合同关系成立所依据的事实存在，故业主提出不应以此合同文本为据承担交纳物业服务费义务的主张。应当得到支持。

       如果业主以上述理由提出少交或者不交物业费，而物业服务企业不予认可，则业主主要有三个选择：一是单方拒交物业费；二是忍气吞声按物业服务企业的要求交费；三是向法院起诉。显然第一种处理方式在业主的主张不成立时的确存在前面所说的损害业主共同利益的问题；而第二种处理方式在业主的主张确有事实依据时则会损害该业主的权利；第三种方式则应该是双方都可以接受的比较公平的处理方式。实际上选择第二种方式的，往往就是前面所说的老好人，也是物业服务企业所希望遇到的业主。如果只允许这种老好人业主参选业委会委员，则明显无法对物业服务企业起到监督作用。因此，作出所谓“未按期交纳物业服务费则不能参选业委会委员”的规定，立法者显然不自觉地站歪了立场，完全成了物业服务企业的利益代言人，而没有站在合理平衡业主与物业服务企业利益的正确角度来考虑问题。

       综上所述，比较合理的解决方式是：首先规定，恶意拖欠物业服务费的业主不得参选业委会委员；其次规定，以下情形不属于恶意拖欠物业服务费：（一）偶然忘记按时交纳物业服务费，经物业服务企业提醒后立即补交的；（二）已经以减少物业服务费数额或者不交纳物业服务费为诉讼请求提起诉讼，法院尚未作出生效判决，在此期间暂未交纳物业服务费的；（三）按前项规定起诉后法院作出的生效判决支持原告诉讼请求，按法院判决履行的。需要指出的是，第一项情况虽然与本文讨论的内容无关，但将其排除在恶意欠费之外，其合理性也是显而易见的。

       笔者提出的上述主张，遭到的那位处级官员的强烈反对。其理由，一是前面说的不交费损害业主共同利益；笔者提出了某些情况下业主少交或者不交物业费的主张可能成立的理由后，处座又称，业主可以向法院起诉，但必须（遵照物业服务企业和单方主张）缴纳物业费才能取得参选业委会成员的资格；笔者再次提出，业主不认可物业服务企业要求业主交纳物业服务费的主张，才会提起诉讼，此时又要求业主必须按物业服务企业的要求交费，这岂不是强令业主人格分裂？其实处座的这一观点还有一个BUG：即将物业服务企业的主张赋予了类似行政行为先定力的效力，实际上是赋予了物业服务企业能够以单方意思要求业主为一定行为的法律地位，亦即否认二者是法律地位平等的民事主体的事实，因此显然是荒谬的。然后处座又称，业主应当依法维权。笔者表示，业主当然应当依法维权，因此采用非法集会、聚集、堵塞交通、扰乱单位秩序等方式来实现少交或不交物业费的目的，即使其主张有法律依据，其行为也是非法的，但若将业主提起诉讼的行为也排除在依法维权之外，恐怕没有人会同意。最后处座只好说，目前没有业主提起这方面的诉讼。由于笔者缺乏这方面的资料，也不知并非在法院系统工作的处座何以得知目前没有这方面的诉讼案件，故而当时没有继续与处座争论下去。其实，就算现在真的还没有发生过这类诉讼，也不等于今后不会出现这类诉讼案件。随着民众法律意识的提高，法律水平的增强，一些业主提出这方面诉讼的可能性是非常大的。