 小区物业与每一个人息息相关，我们虽然从事的工作各不相同，但我们都有一个共同的称谓——“业主”。 “小物业”牵动“大民生”，但现实生活中，物业服务经常成为小区矛盾的焦点。7月28日，重庆之声FM96.8《法官在线》栏目邀请到了重庆市第五中级人民法院的芦明玉法官、宋扬法官，共同为大家以案释法。
重庆市第五中级人民法院的芦明玉法官、宋扬法官 宋 扬：从近三年来，物业服务纠纷诉讼案件的数量和增长趋势，足见民众和物业服务企业的维权意识增强，但同时也反映出物业服务中存在着一些突出矛盾。而此类案件的共性主要有两点： 一、涉诉群体化特点明显。由于物业服务的业主众多，一旦产生矛盾极易引发群体性纠纷。 二、争议焦点趋同化。主要集中在物业服务费的催缴、物业服务质量是否存在瑕疵、事实物业服务的处理、公共收益的归属、物业资料公示的范围、业主大会所作的决定是否有效等方面，其中物业服务费的催缴占受理案件数的95%以上。 芦明玉：这次我们市五中法院梳理了一份2021年物业纠纷典型案件示范判决，里面有10个案件，我们选取当中几个来为大家讲讲。首先，我想讲的是，很多业主会对自己的物业服务不满意，甚至会自行选聘、或者直接解聘物业服务企业。 李某等91人系荣昌区碧水西城小区业主，某物业公司系该小区的前期物业服务企业。小区业主委员会于2016年4月12日在荣昌区昌元街道办事处进行了备案。 业主委员会与该物业公司分别于2016年11月15日、2019年5月10日签订了两份物业服务合同，但是，李某等91人以签订物业服务合同未经法定比例业主同意为由，起诉要求撤销业主委员会作出的与该物业公司签订前述两份物业服务合同的决定。业主委员会表示，他们在2016年4月29日召开的业主大会中有征询意见。 经审理查明，参加本次大会的具体业主人员和对应房屋面积并不确定，无法证实经过达到法定比例的业主同意。业主委员会称于2018年10月25日在社区办公室召开业主代表会议，根据会议决定签订的第二个物业服务合同，参会人数是16个代表。经审理查明，参加会议的业主代表并非由业主选出，也没有经过业主授权。 芦明玉：生效判决认为，小区业主委员会与某物业公司签订物业服务合同时，未按照相关法律规定的要求召开业主大会或以其他方式征询全体业主的意见，业主委员会也未举示证据证明在作出前述两个决定前，取得了小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该行为违反了《中华人民共和国物权法》的强制性规定，侵犯了李某等91人作为业主的合法权益，遂判决撤销小区业主委员会作出的与某物业公司签订前述两份物业服务合同的决定。 此案的裁判要点是：对选聘和解聘物业服务人等，应由业主共同决定的事项，应当经法定比例的业主同意。业主委员会未经法定比例的业主同意，擅自作出选聘或解聘物业服务人的决定，侵害了业主的合法权益，业主可以请求人民法院予以撤销。  宋 扬：近年来，物业服务费的催缴类案件占受理物业服务纠纷案件数的95%以上，部分小区业主因为种种原因不缴纳物业服务费。 通常，在此类案件中，业主都会举示聊天记录、小区照片等证据来证明小区物业服务不到位，故而拒绝缴纳物业服务费或要求减免物业服务费。 在我们梳理的一个案例中，业主拖欠物业服务费，被诉至法院，业主抗辩物业公司的物业服务质量不达标，存在小区环境脏乱差、人员配备不齐等情形，要求调低物业服务费标准。 生效判决认为：物业服务公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵，但物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及瑕疵程度，要结合物业服务合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务。 故物业服务如只是存在一般瑕疵，不属于减免物业服务费的事由，法院仍判令业主支付相应的物业服务费，但未主张违约金。 再来看另一个业主拒不缴纳物业费的案例：该案中物业服务企业存在未按照约定在车库设置专门的保安亭，也没有按照约定进行每天定时多次巡查，巡查人员长期签署虚假的巡查记录，车库垃圾成堆且长期未清理等情形，故被生效判决认定物业服务企业未按照物业服务合同的约定履行合同义务，存在重大瑕疵，将物业服务费标准酌情调减至约定标准的70%。 需要提醒的是，房屋质量问题以及物业服务人侵权均不构成业主拒交物业费的抗辩事由，业主可另行主张相应权利。 芦明玉：物业服务人收取的物业公共收益，属于全体业主共有，业主可以共享。业主委托物业服务人管理共有物业产生收益的，双方可以依法约定物业服务人提取一定比例作为成本支出（现实生活中业主与物业服务人约定的分配比例一般为8比2，或者7比3）。 双方没有约定的，在扣除必要的管理费用后，物业服务人应将收取的物业公共收益予以返还。物业服务人以其他不合理的开支主张抵扣收取的公共收益的，人民法院不予支持。 某小区业主委托物业服务企业对小区车库外进入小区大门的通道处的停车实行收费，但并未约定停车费收益分配。后物业服务企业仅向业主支付了部分停车费收益，但有62000元的停车费收益未支付，业主委员会遂提起诉讼。 物业服务企业抗辩，其对小区车库内的装修垃圾及业主遗弃的旧家具进行了清理，支付了除渣费35000元，应予抵扣。 生效判决认为，物业服务企业作为小区的物业管理者，发现业主扔弃的废旧家具等物品时应当及时制止，避免出现废旧家具物品堆积现象。因长年堆积造成集中清运产生的除渣费不应由全体业主承担，不能在停车费收益中进行扣除，遂判决支持了业主委员会的诉讼请求。 宋 扬：当然，如果物业服务企业能够举证证明其支出的费用系必要、合理的管理费用，人民法院也会支持其进行抵扣的请求。 宋 扬：为预防物业纠纷，普通百姓（业主方）以及物业服务企业应该重点理清并做好如下事项： 对于物业服务企业来说，一、要签订合法有效的物业服务合同，这是其提供物业服务的依据；二、要按照物业服务合同的约定履行相应的物业服务义务，物业服务企业保证了服务质量，为老百姓提供了良好的生活环境，老百姓也会乐于按时缴纳物业服务费，形成良性循环；三、对物业服务纠纷，物业服务企业应当抱有化解纠纷的积极态度，及时调查处理。 如系其自身的职责范围或过错所致，应当第一时间和业主进行协商并给出可行的解决方案，对业主造成的损失应当予以赔偿。如果是开发商或者他人的责任所致，物业服务企业也应当积极地进行相应的协调、沟通工作。 对于业主来说，一、要按照物业服务合同的约定履行相应的义务，比如按时缴纳物业服务费；二、如对物业服务企业提供的服务有异议或认为权利受到了侵害，要积极地与物业服务企业进行沟通，厘清责任对象，提出合理的诉求，不得随意以拒绝缴纳物业服务费来作为解决问题的方式。彼此互谅互让，理解包容，才能够共同提升小区环境和生活质量。 针对物业服务纠纷案件，我们重庆市第五中级人民法院已经将示范判决以裁判要旨和生效裁判文书摘要的形式印制成册，委托辖区基层法院分发到人民调解组织、老马工作室、物业协会、行政主管部门、街道和社区等，以期以示范判决确定规则、指导调解，预防和协商化解同类纠纷。我们正在行动并采取有效的办法，从源头预防、做前端化解，来尽量降低物业服务纠纷案件的成诉率。 宋 扬：首先建议的是取证，并和物业服务企业进行沟通和协商，为了更有效的解决纠纷也可以到小区所在的街道和社区反映情况，或通过人民调解委员会等调解组织进行调解； 还可以向当地房地产行政主管部门，比如“住房和城乡建设委员会”内设的物业科或者物业办、房地产市场监督管理科等部门进行投诉（尽量以书面方式提交）； 如涉及物业收费标准的纠纷和矛盾可由发改委会同住房和城乡建设委员会进行监督管理；涉及业主违章违规乱搭乱建由城市管理局的相关职能部门依法调查取证和查处；也可以向当地物业管理协会反映相关情况； 如果遇到紧急情况或涉及人身安全、财物损失等情况可以向公安机关求助。 如果以上形式都不能从根本上解决问题，可向人民法院提起相关诉讼。 芦明玉：首先，业主要做的是取证。对木地板被泡的事实取证，并确认雨水倒灌是否系物业服务企业擅自改建雨水管道所致，如是其他人侵权所致，也可以告知物业服务企业帮助协调解决，如确系物业服务企业的责任，要积极与物业服务企业的相关负责人反应情况并进行协商，提出合理的解决方案。 物业服务企业如果不予理会，可到社区或居（村）民委员会反应情况，请求协助解决，还可以到人民调解委员会请求组织调解。 如果还是不能解决，可向人民法院提起诉讼，主张相应权利。但不能以拒绝缴纳物业服务费的方式来作为解决问题的途径。 宋 扬：关于泳池的噪音问题，如果泳池的所有人或经营、管理者为开发商或者他人，业主可以向泳池的所有人或经营、管理者反映情况，请求进行合理的降噪处理，同时也可以向物业服务企业反映情况，请求协调解决。 如经营、管理者本就是物业服务公司，那么直接向物业服务公司反映情况，并请求协调解决即可。但业主并不因噪音问题而当然享有请求拆除泳池的权利。 关于泳池的收益，如泳池的产权系开发商或他人所有，而非业主共有，那么业主并不能主张泳池的收益归其所有。 如泳池系业主所在小区的公共物业，只是委托物业服务企业进行代管或者经营，那么泳池的收益可根据业主与物业服务企业约定的比例进行分配，如双方无约定，则在扣除物业服务企业必要的管理费用后，剩余的泳池收益应归业主所有。 重庆之声记者 向含笑 |
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