税中望月
2022年9月《房地产开发企业税收实务与会计大全》第三版已上新在售中
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有读者电话咨询：我司某县项目在土地增值税清算审核中，税务机关审核人员企业约谈时提到我司项目中“喷泉”未移交不能作为可扣除项目成本，请问这种东西算“基础设施费”还是“公共配套设施费”？要不要移交？税务机关观点是否正确？
税中望月：土地增值税清算审核，站位不同，税企争议多了去了已见怪不怪，加上全国口径不统一，省、市、县、每个审核人员也未必统一，故事多了并不奇怪。
一、基础设施费包括什么？
基础设施建设费指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。简单说，在地下的包括所有的地下管网工程费，在地上的包括各种园林环境工程费，喷泉有大有小，景观小品、假山、绿植、名贵花卉、健身器材、园区道路，没听说还要怎么移交的，移交给谁？谁也不想要，维护成本算谁的？项目交付后，都要物业公司来管理和维护，业主委员会也不会要，没有收益的东西拿在手上难受。
二、公共配套设施费包括什么？
公共配套设施费指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
1、公共配套设施必须是红线内的建筑物
项目范围内的才能够叫做公共配套设施，如会所、幼儿园、物业用房、小学等。红线外的建筑物不属于项目范畴，自然不能计入公共配套设施。
2、公共配套设施在结构上相对独立
无论是会所、幼儿园还是物业用房，这些公共配套设施都有一个共同特点，就是结构上相对独立，如果不是独立的空间，而是依附于别的空间，如在地下室内设置的配电室等，就不是单独的公共配套设施，而应划入对应的独立空间，如人防或地下室。
这种独立还有一个重要的作用，就是对应的成本可以被单独归集，这决定了公共配套设施可作为一个过渡性成本对象先单独归集核算成本，最后再做二次分摊，将公共配套设施成本摊入其他可售面积。“喷泉”等基础设施就没这个必要了，否则会计都不知道咋记账了。
3、公共配套设施算是一种产品
公共配套设施的定义决定了它一定是种产品，只不过是非营利性，不能够有收入，因为是为所有住户服务，因此应将成本计入所有可售面积，但也说明其是有面积的，只不过是不可售面积。而“喷泉”这种基础设施没听说也单独计“面积”的。
三、公共配套设施的产权归属
公共配套设施的典型代表有会所、物业用房、车位等，正常情况应移交业主委员会;如业主委员会暂未成立，也应有变通的处理，而简单粗暴不允许扣除则不合理。
1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中“建成后产权属于全体业主所有的”，可以按照以下原则之一确认：
A.政府相关文件中明确规定属于全体业主所有;
B.经人民法院裁决属于全体业主共有;
C.商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或相关公共配套设施移交给业主委员会。
2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
纳税人建设的公共配套设施产权无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供政府、公用事业单位书面接收文件。
纳税人建设的公共配套设施应由政府、公用事业单位接收，但因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府
主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收具体原因的，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。
3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
4、纳税人预提的公共配套设施费不得扣除。纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。
5、纳税人未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。
《安徽省地方税务局土地增值税清算管理办法》第三十九条规定：
纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
符合下列情况之一的，可以确认为建成后产权属于全体业主所有：
(一)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。
(二)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。
(三)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，主管税务机关应当调查取证予以确认。
(四)法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。
