买卖不破租赁的5条裁判规则

关于所有权变动不破租赁的相关裁判规则5条

转自：法信

重点条文

《民法典》第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

法条变迁说明

《民法典》第725条是关于租赁物所有权发生变动后租赁合同效力的规定，也被理解为“买卖不破租赁”规则的体现，即在租赁合同的有效期内，出租人将租赁物的所有权转让给第三人时，承租人的权利不因租赁物所有权的转移而消灭或者受到妨碍。《民法典》第725条吸收自原《合同法》第229条，内容上无变化，仅在表述上略有调整。

裁判规则

1. 司法强制拍卖中的交易行为仍具有私法属性，买受人需继受标的物上的租赁关系，司法强制拍卖导致所有权发生变动的，不影响买卖不破租赁的适用——北京无极液压工程有限公司诉李某某、第三人北京诚信机电有限公司合同纠纷案

案例要旨：（1）司法强制拍卖中的交易行为仍具有私法属性，买受人需继受标的物上的租赁关系，司法强制拍卖导致所有权发生变动的，不影响买卖不破租赁的适用。（2）以租抵债不影响买卖不破租赁的适用，合意抵销发生类似于出租人向承租人一次性预付租金的法律效果，买受人可就其成为租赁物所有权人后所生租金向出卖人行使不当得利返还请求权。所有权作为完全物权其交易尚不能破除租赁，依当然解释，举重以明其轻，使用权仅包含部分物权权能，对世效力较弱，因而使用权转让亦应当不破租赁。

案号：（2020）京民申5019号

审理法院：北京高院

案例来源：《人民法院案例选》2021年第5辑（总第159辑）

2. 在司法处置不动产过程中，案外人以对不动产享有承租权为由主张“买卖不破租赁”而提出执行异议，法院在审理过程中除审查形式要件外，还应加强实质审查——案外人杨某某执行异议之诉案

案例要旨：在司法处置不动产过程中，案外人以对不动产享有承租权为由主张“买卖不破租赁”而提出执行异议，法院在审理过程中除审查形式要件外，还应加强实质审查，通过审查签订时间、案外人实际占用情况、抵押登记报告中权属情况、租金支付情况以及案外人与被执行人之间的关系等因素，综合考量是否构成虚假租赁。对于构成虚假租赁的，应当按照《民事诉讼法》的规定予以处罚，构成犯罪的，应严格追究其刑事责任。

案号：（2019）浙0726执异15号

审理法院：浙江省金华市浦江县法院