品尊国际VS嘉佰道！普陀千万级客户究竟该怎么选？

普陀真如的品尊国际三期正在认购中，这是整个品尊国际的收官房源。

不少朋友开始纠结了，到底是选品尊国际，还是选择等待长风的嘉佰道？

今天我们结合小程序“新房榜单”的评测及楼盘VR全景功能，帮大家分析分析。

一、倒挂率对比

1、品尊国际

项目参考2011年品尊国际一期，目前挂牌价约9.3万/㎡，考虑房龄系数还原后市场价为11.9万/m。项目属于老盘新一期加推，综合考虑新房市场价是11.6万/㎡，项目售价11万/㎡，倒挂率94.84%。

2、宸嘉发展长风嘉佰道

项目参考2018年国浩长风汇都，目前挂牌价约11.4万/㎡，考虑房龄系数还原后市场价为11.5万/m。两项目紧邻，城市界面与配套相同，产品力长风嘉佰道更优，综合考虑新房市场价是11.5-12.5万/㎡，项目联动价9.8万/㎡，倒挂率75-85%。

从2个项目的倒挂程度来看，宸嘉发展长风嘉佰道更优。

二、城市界面对比

两个项目一个位于真如，一个位于长风，都是发展比较成熟的板块。

1、品尊国际：7号线TOD 铁路 老公房

项目位于普陀真如城市副中心，紧邻7号线岚皋路站，

是一个集住宅、商业、酒店、办公为一体的70万㎡TOD城市综合体项目，

包含（汇集明捷万丽酒店，MODENA酒店式公寓、5A写字楼、和美广场盒马鲜生、咖啡风尚街、潮流美食街、一兆韦德ONET系列最高等级健身会所（恒温泳池、室内篮球、羽毛球综合馆、壁球馆、瑜伽馆等多项功能），可以说配套十分成熟。

但缺点也很明显，临近铁路，周边老公房环伺，城市界面有些老旧。

项目周边现状：

2、宸嘉发展长风嘉佰道：双轨环伺 崭新的城市界面 老公房

项目位于长风国际社区内部，板块内以高品质次新社区为主，公园、商业、地铁、商务楼林立，是普陀难得的高品质街区。缺点是东侧和北侧存在老公房，影响城市界面。

综上，城市界面PK中，两个项目都位于比较成熟的板块，其中嘉佰道所在的片区城市界面比较崭新、统一，形成了高品质居住街区，居住体验感更胜一筹。

三、未来规划对比

1、品尊国际：城市副中心，成片规划正在逐步落地

真如板块是最后一个内中环成片规划的副中心，定位与徐家汇同等能级！

将全面建设一座约330万方“海纳小镇”，包含真如境、光明壹街区、高尚领域等多个大型综合体。

项目南侧约1km距离就是百万方真如境：约30万方顶级办公、约15万方大型商业、约1万方大剧院……，正在逐步落成。

其中中海中心双子塔楼两栋200米以上超高层双子塔楼都已结构封顶。与其一街之隔的另一栋超高层写字楼，形成了上海西北地区的超高层地标三件套。

另外，项目南侧还大量商办、教育、住宅、生态用地待建设。未来整个片区的城市界面，将大变样。

2、宸嘉发展长风嘉佰道：生态商务区。

嘉佰道位于长风商务区，片区内基本建设完毕。

未来长风发展会向西部延伸，即左岸中和城规划，在定位上，左岸中和城和长风共同构成了普陀的科技金融集聚区。

规划有绿地、住宅、商办、九年制学校等，形成高尚滨水生态住区，将与长风形成更大的品质街区，增加整体势能。

综上，未来规划潜力PK中，均属于普陀内中环区域，现状能级宸嘉发展长风嘉佰道高于品尊国际；未来规划上限品尊国际将高于宸嘉发展长风嘉佰道。

四、产品对比

我们从社区规划、建筑设计、户型设计多维度帮大家分析一下。

1、社区规划

品尊国际小区绿化率高达43%,精心打造八大园林景观，小区内容景观约3600㎡，约800m跑道，社区休闲、健身两不误。

宸嘉发展长风嘉佰道地块规划5幢住宅，3幢办公，3幢综合楼，1幢文化艺术展馆，1幢保障房。总建面约22万方大盘，地块包含商住办为一体。

从社区规划上来看，品尊国际居住体验感更强，主打品质住区。而宸嘉发展长风嘉佰道优点在于多元化。

2、外立面

品尊国际采用铝合金 槽式埋件；长风嘉佰道从里面效果图来看，采用石材干挂（实际以开发商公布为准）;

3、楼间距

品尊国际楼间距41-55m，长风嘉佰道楼间距目前还未知，不过从效果图来看，两个项目的楼间距与楼高比值都相对一般。

图片来源：新房榜单小程序

4、户型设计

品尊国际建面为102㎡2房、126㎡3房、140㎡4房；

长风嘉佰道建面为107㎡3房、265㎡4 1房、365㎡5 1房。

两个项目户型重叠率较低，仅品尊国际102户型可能与长风嘉佰道相重叠。

我们来看看户型对比：

品尊国际102㎡只做了2房，主卧套房朝南，整个户型与市面上主流户型相差较大，居住体验感一般；

长风嘉佰道107㎡3房2卫设计，双开间朝南，边厅设计，次卧设计比较巧妙，可以做成双套房。

此外，如果想要小面积126、140左右，3-4房，只能选择品尊国际。大户型4-5房200-300㎡户型，仅能选择长风嘉佰道。

品尊国际120㎡3房2卫，三开间朝南，动静分离，户型方正，卧室均带飘窗设计；140㎡是2.5开间朝南，朝南面宽比较窄，北向功能区较多，与市面上主流户型有一定差距。

长风嘉佰道265㎡4 1房4卫，主卧套房设计，衣帽间宽阔，保姆房分区，保证私密性，公区分离；365㎡5 1房5卫，入户玄关，保证私密性，宽景阳台。

综上，户型设计上，嘉佰道更优。两个项目户型重叠低，高端改善追求舒适性选择长风嘉佰道，中端改善户型可选择品尊国际120-140㎡3-4房。

最后简单总结一下：

两个项目都位于比较成熟的板块，也都是品质相对较高的楼盘。

从倒挂率来讲，嘉佰道由于联动价更低，倒挂空间更明显。但是据说项目可能会突破联动价，所以倒挂率也会进一步压缩。

抛开倒挂不谈，两个项目的差别点在于：嘉佰道城市界面更加纯粹，品尊国际未来周边更有盼头。

就看大家是想买现在，还是搏个未来！

但其实2个项目客户重叠度不高，对于预算1100万级的客户，想要居住舒适度更高，可以优先考虑嘉佰道；

对于1300-1500万级的客户，只能看看品尊国际，或者降预算买嘉佰道小户型，看自己需求。

预算2000万以上，只能看嘉佰道大户型。

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