工业用地配置政策使用指引

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    自然资源部发布了新的工业用地政策，其中有部分变化需要企业特别关注。这些变化包括政策适用范围、具体指标等方面的调整。企业在申请和使用工业用地时，需要注意哪些呢？下面一起来看看吧！

工业用地配置政策使用指引

为贯彻落实《自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201 号）要求，进一步加强工业用地供应全周期管理，全面深入推行“标准地+双信地+定制地”供应服务模式，积极扩大有效投资，支持实体经济高质量发展，结合我省工作实际，制定本使用指引。

一、优化土地供应方式

推进工业用地供应方式由出让为主向租赁、出让并重转变。各地应结合实际，灵活采用长期租赁、先租后让、弹性年期出让等供应方式，探索以作价出资（入股）方式供应高标准厂房用地，支持市场主体选择适宜方式拿地，帮助投资项目尽快形成实物工作量。

（一）采取长期租赁方式出租给土地使用者，租赁期限一般不低于 5 年，不超过 20 年；采取先租后让方式的，租赁期一般不超过 5 年，承租方投资项目达到约定条件后可转为出让，租让总年期不超过 50 年；结合产业生命周期，在法定出让最高年限内均可采取弹性年期出让方式供应，弹性出让年期一般不超过30 年。

（二）支持各地依据《企业国有资产法》，提请县级以上人民政府授权特定机构履行出资人职责，以土地使用权作价出资（入股）方式供应高标准厂房、科技孵化器用地等，引导产业链供应链关联企业落地。

（三）支持以三维方式确定功能混合和空间分层复合的用地空间范围，依据功能重要性及其计容建筑面积占比确定混合用地主导用途，可采用两种或两种以上用地分类组合方式表达。

（四）自贸试验区范围内产业链核心企业涉及多宗土地，在分宗出具规划条件、限制为同一竞得人、分宗签订出让合同的前提下，允许跨片区同时联合发布土地出让公告，实行整体供应。

（五）确需分期建设的工业项目，支持通过竞单位面积地价方式确定土地使用权人，一次签订土地有偿使用合同，竞得人按合同约定时间开竣工并支付土地有偿使用价款。自土地有偿使用合同签订之日起两年内，自然资源主管部门按照土地使用标准分期办理完供地手续，且不得改变土地用途。

二、简化土地供应程序

实行“土地有偿使用合同+投资发展监管协议”模式 ，鼓励工业用地“带条件”供应，将产业类型、节能环保、绿色低碳等产业准入要求纳入供地条件。

（一）采取长期租赁的，直接实行挂牌方式，20 天公告期满，符合竞买资格和竞得条件的申请人只有一个的，直接确定为竞得人；多于一个的，通过竞价确定竞得人。

（二）采取先租后让的，租赁和出让可一并招标拍卖挂牌，同时将租赁期限、转出让的条件、解除合同时附着物补偿标准，一并向社会公告。租赁期满符合转为出让条件的，与土地使用者直接签订出让合同。

（三）采取弹性年期出让的，确定实际弹性年期后，按照招标拍卖挂牌出让的规章和操作规范实施。

（四）采取作价出资（入股）的，由政府授权机构向市、县自然资源主管部门提出用地申请，市、县自然资源主管部门会同相关部门制订作价出资（入股）供地方案，报同级人民政府批准后实施。

（五）采取功能混合和空间分层复合利用的，将详细规划确定的用地性质、主辅用途混合比例以及容积率、建筑高度等规划指标纳入规划条件和供地方案，用地规模、分割转让限制等要求一并纳入合同，报土地供应集体决策机构批准后实施。列入文物保护单位、历史建筑、近现代保护建筑或有文物保护特殊要求的工业遗产，可设置文物保护要求的竞买条件或带相应存量改造设计方案供应。

（六）践行“降碳、减污、扩绿、增长”要求，探索附带生态保护修复条件供地，采取“生态保护修复+土地有偿使用+产业导入”的方式，将生态保护修复方案、相应的土地供应方案和支持政策等一并公开，通过竞争方式确定生态保护修复主体暨土地使用权人，并签订生态保护修复协议和土地有偿使用合同，明确修复要求、各方权利义务和违约责任。对社会资本投入并完成修复的，在同等条件下，该生态保护修复主体在土地使用权公开竞争中具有优先权。

（七）工业用地供应时，可选择采用单一方式挂牌或“一地多方式同步挂牌”方式。一地多方式同步挂牌是指一宗工业用地挂牌前，各市场主体在用地预申请阶段自主选择长期租赁、先租后让、弹性年期出让、出让等不同方式参与竞买，竞价结果按出让方式进行评估换算，价高者得。竞得人须按照用地预申请阶段选定的方式签订有偿使用合同；“一地多方式同步挂牌”涉及长期租赁方式的，长期租赁方式的挂牌公告期限与其他供地方式的挂牌公告期限一致。

三、显化土地资产权益

规范明晰不同供地方式的土地资产权益，确保土地使用权人在不同权利存续期内，享有对应权利应有权能，稳定市场主体预期。土地使用权人按照合同约定依法缴纳土地租金或全部土地出让金后，可申请办理不动产首次登记。其中采用租赁方式供应的，在办理首次、转移、变更、抵押等登记时，应审查截至登记时点土地租金是否已缴齐，并收取相关缴纳凭证。

（一）以租赁方式供应的，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经市、县自然资源主管部门同意或根据合同约定，可将依法登记的土地使用权转让、转租或抵押。转让的，原承租人退出，租赁合同约定的权利义务同时转让给受让人，由市、县自然资源主管部门与受让人重新签订租赁合同；转租的，承租人与第三人建立附加租赁关系，第三人应履行租赁合同约定的权利义务；地上建筑物、其他附着物抵押的，承租的土地使用权一并抵押；抵押权实现时，承租的土地使用权同时转让。在最高出让年期内，租赁期届满且满足合同约定续租条件的，土地使用权人申请续租应予以批准，续期租金应在初期合同中约定。

（二）以先租后让方式供应的，租赁期内承租的土地使用权在完成开发建设前不得转让、转租、抵押。转为出让后，享有出让权能。以长期租赁、先租后让方式取得租赁土地使用权的产业链核心企业，可将承租的土地使用权全部或部分转让给伙伴企业，双方可就转让行为依法向不动产登记机构共同申请预告登记。符合租赁转为出让条件的，伙伴企业可以协议方式办理出让。

（三）以出让方式供应的，除合同另有约定外，可依法转让、出租和抵押；出让年期届满，符合法定及合同约定续期条件的，土地使用权人申请续期，应予以批准。采取作价出资（入股）方式供应的与出让权利性质一致，在使用年期内可依法转让、出租、抵押，但在转让时应按照转让时点由转让方或转让的受让方补缴出让金。支持开发区、工业园区规划建设高标准厂房，分期分批逐步引导产业链供应链关联企业落地，实现引链、强链、固链、补链、扩链，确有需要的可按幢或按层分割转让，以作价出资（入股）方式取得的需按有关规定补缴土地出让金。

（四）以功能混合和空间分层复合利用的，主导用途和辅助用途的出让年限不得高于各自的法定出让最高年限。原地表土地使用权人申请结建地上、地下空间的，可以协议出让，结建地上、地下空间的使用年限应当与地表土地使用权剩余使用年期一致。土地使用权使用期限届满后的续期和续期费用的缴纳，依照法律法规办理。

四、量化地价鼓励政策

在不同供地方式折算到最高年期土地价格基本均衡的前提下，根据各地工业用地最低价格标准，明确价格（租金）标底，降低企业用地成本，激发市场活力。

（一）采取长期租赁的，租赁期间租金不调整的，可按不低于该宗地 50 年工业用地出让评估价格的 2%确定年租金标底。租金调整的，可按该宗地 50 年工业用地出让评估价格的 2%确定首期年租金标底；租金调整周期不低于 5 年，以后各期租金标准依据届时土地评估价格或土地价格指数确定，但涨幅不得高于上期租金的 10%。

（二）采取先租后让的，租赁期租金标准按照租赁期与最高年期的比值进行年期修正确定。转出让后，已交租金冲抵出让价款。租让年期之和不超过法定最高出让年限。鼓励在出让阶段实行弹性年期。

（三）采取弹性年期出让的，出让价格标底按不低于弹性年期与最高年期的比值进行年期修正。

（四）采取作价出资（入股）的，按照土地使用权出让方式评估价格，核算应折算的出资额或股本额。

（五）采取功能混合和空间分层复合利用的，可根据各类用途用地面积或建筑面积按比例评估，结合转让限制条件、政府回购要求等因素综合测算有偿使用底价实行差别化地价。对优先发展产业且用地集约的产业用地，出让底价按工业用地出让最低价标准 70%确定。土地出让竞买保证金在不低于出让最低价 20%的前提下，可适当降低缴纳比例，有条件的地区可探索采用“不可撤销、无条件见索即付型保函”等方式缴纳竞买保证金。在符合国土空间规划、不改变土地用途的前提下，工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地有偿使用价款。地上空间（空中连廊）和结建地下空间建筑面积可不计容，不收取相应地上、地下空间使用权有偿使用价款。

五、细化用途转换要求

工业用地用途转换应当符合国土空间规划、产业发展要求、产业用地政策和用途转换负面清单（试行）（附件一）等规定，确保工业用地总量稳定，工业发展提质增效。工业用地转换为非工业用途的，需依法开展土壤污染状况调查，国土空间规划确定用途转换时应确保达到符合土壤污染风险管控和修复治理要求。工业用地保障线（控制线）内原则上不得转换为非工业用途。在工业用地内部分类调整的，各地应结合实际进一步明晰用途转换规则（附件二），细化允许、兼容、禁止布局的产业类型转换目录（试行）（附件三），明确相关要求并严格执行。

六、强化监管服务效能

按照“谁提出、谁履责、谁监管”的原则，推行工业用地“不动产单元码+全周期监管”的闭环履约监督监管体系，以企业自主申报和政府核实相结合方式，实现工业用地项目建设、竣工验收、达产复核全链条协同监管机制。土地使用权人应按照有偿使用合同和投资发展监管协议约定使用土地。工业项目竣工达产后，按照相关规定约定，实行限时联合验收。各地产业主管部门认定的产业链供应链企业，享受开发新技术新产品新工艺发生的研究开发费用加计扣除税收优惠政策的，加计扣除部分免缴的税收可纳入企业地均税收贡献核算。对竣工验收和达产复核未通过的，应责令其限期整改；整改后仍不能达到相关规定约定的，依法追究违约责任；违约情形符合约定的，按约定解除有偿使用合同和投资发展监管协议收回土地使用权。

附件：1.江苏省工业用地用途转换负面清单（试行）

           2.江苏省产业类型转换规则（试行）

           3.江苏省产业类型转换目录（试行）

附件1

江苏省工业用地用途转换负面清单

（试行）

序号		禁止内容
1	产业 准入	列入国家、省《市场准入负面清单》禁止准入类的
2		列入国家、省《产业结构调整指导目录》明确的“淘汰类”或“限制类”的
3		列入国家、省禁止用地项目目录、限制用地项目目录的
4		列入《江苏省化工产业结构调整限制、淘汰和禁止目录》的
5		属于国家、省规定的产业禁止、淘汰、限制其它情形的
6	规划 管控	不符合国土空间规划的（适用过渡期政策的除外）
7		用地分类由 100101 转换为 100102 和 100103 或由 100102 转换为 100103 的
8		经认定为低效用地且低效用地再开发专项规划编制再开发方式为政府回购的
9		不符合国土空间规划用途管制其他要求的
10	权能 限制	已纳入政府征收、征迁对象的
11		已纳入土地储备规划并已明确实施年度土地储备计划的
12		土地使用权到期未申请续期的或申请续期未批准的
13		经认定构成闲置土地且拟处置方案为收回使用权的
14		设立抵押权且未撤销的
15		属于司法查封、财产冻结、诉讼保全等法律法规和行政规定的其他权能限制 情形的
16	使用行为	土地使用权人未按土地有偿使用合同（划拨决定书）或投资发展监管协议约 定开发建设的（因不可抗力未能履行约定的除外）
17		土地使用权人擅自将保障工业生产功能所必须的物业用房、配套设施用房等 其他公共管理与公共服务设施、公用设施改为其他使用功能的
18		土地使用权人存在违反法律法规和行政规定使用土地其他情形的
19	其他	其他不符合法定规划、环境保护、安全生产、消防安全等法律法规情形的

江苏省产业类型转换规则

（试行）

各地应建立工业用地内部分类用途转换集体决策协调机制，认定是否符合用途转换条件。经认定符合用途转换条件的，应当依法出具规划条件，经市、县人民政府批准后签订土地有偿使用合同补充协议，补缴土地出让金后办理不动产变更登记和规划建设手续；确须修改国土空间详细规划的，应当依法依规修改后方可出具相应的规划条件；原为划拨土地使用权的，经市、县人民政府批准以协议方式办理出让，签订出让合同并补缴土地出让金。

（一）适用国家和省五年过渡期支持政策期满，确需转换用途的可参照以上方式办理。

（二）混合复合改造的，在主用途不变、辅助用途不超过规定比例的前提下，应结合兼容用途及其建筑规模比例综合确定使用年期及补缴地价。

附件 3

江苏省产业类型转换目录

（试行）

本目录共包括三部分，一是产业类型转换允许类目录。二是产业类型转换兼容类目录。三是产业类型转换禁止类目录。

允许类

（一）国家、省产业结构调整指导目录中的鼓励类产业。

（二）国家、省鼓励外商投资产业目录中的鼓励类产业。

（三）国家、省其他鼓励类产业。

（四）未列入国家、省禁止用地项目目录和限制用地项目目录。

（五）市、县根据本地区产业发展规划新增的鼓励类产业。市、县根据实际情况适时修订新增鼓励类产业；如所列产业被国家、省相关产业目录明确为限制、淘汰、禁止等类型产业，其鼓励类属性自然免除。

兼容类

（一）符合允许类产业发展和产业用地要求。

（二）遵循产业业态关联、功能用途互利、环境要求相似或相互间无不利影响、提高土地利用效能的基本原则，制订主辅用途“准入组合+负面清单”，明确两种或两种以上用途混合的类型和比例等内容，引导工业、仓储、研发、办公、商业等用途混合布局、空间设施共享，合理预留弹性发展空间，促进形成功能多元、集约紧凑、有机链接、层次明晰的高效配置。

（三）综合考虑空间、布局、业态融合、安全生产、环境保护等因素，鼓励融合研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产。

（四）涉及公共安全、环境保护及特殊功能需求的用途不得兼容。

禁止类

（一）国家、省产业结构调整指导目录的淘汰类、限制类产业。

（二）国家、省禁止用地项目目录和限制用地项目目录。

（三）省化工产业结构调整限制、淘汰和禁止目录明确的产业类型。

（四）市、县根据本地区产业发展规划新增的淘汰类、禁止类产业。

以上目录如修订，按新修订版本执行。