【原】涉及住房租赁，价税分离时，为何有的用5%有的用1.5%？

提到住房租赁，我们会想到两个优惠政策，一个是针对其他个人的优惠政策，另一个则是针对住房租赁企业的优惠政策。

针对其他个人的优惠政策，根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）第一条第九项第6目规定，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，即增值税应纳税额=含税销售额/（1+5%）×1.5%。此时，价税分离的分母用的是5%征收率。

针对住房租赁企业的优惠政策，根据《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）第一条规定，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。也就是说，当住房租赁企业一般纳税人向个人出租住房选择适用简易计税方法和住房租赁企业小规模纳税人向个人出租住房时，按照《国家税务总局关于明确二手车经销等若干增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2020年第9号）第一条第一项确定的销售额计算公式原理，增值税应纳税额=含税销售额/（1+1.5%）×1.5%。此时，价税分离的分母用的是1.5%的征收率。国家税务总局在相关解读中也对此进行了明确：

1.减税降费政策即问即答来了！22问详解住房租赁税收优惠政策

2.国家税务总局：一图读懂住房租赁新规及相关优惠政策

3.我在《中国税务》2021年第11期发表的文章（经过总局货劳司审核）：解读《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》。