来看看年前上海房租有没有跌

刚刚过去的2023年，关于上海楼市的舆论，除了房价，还有租金

几乎每隔一段时间，上海租金暴跌的新闻就会各种传播

从六七月份的毕业季开始，就有传言说这一时期的房租不升反跌

热门的大虹桥、前滩也有不少说房租租金跳水；备受关注的临港，也有各种各样的房租争议

为了真的弄清楚上海去年的租房市场到底如何

我们选择实际调研20个重点板块的租赁情况，用市场数据说话

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首先，我们将上海板块分为五个类型

分别是：顶级地段、新贵板块、硬核产业、动迁大居、地铁尽头

然后又从这五个类型中选取20个比较典型板块

（每个板块选取三个小区，选择板块内最常见的一居室产品，其中老公房约30-40㎡，商品房、动迁安置房约60㎡，选择中间楼层、普装房源作为样本，通过联系深耕这个板块租金市场的链家中介，咨询这一年租金变化）

通过比对我们发现，选取的20个板块中，其中19个房租价格都在跌

其中，跌幅最大的板块，租金对比2022年跌幅达到了18.5%

但其中有一个板块却出乎我们意料，在去年市场普遍下跌的情况下，这个板块的一房产品房租居然上涨了约5.28%

整体下跌，个别上涨，可以简单概况去年上海的租赁情况

但是，具体哪里在跌，哪里平稳，哪里在上涨？

一起来看看最终数据

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本次市调中，租金跌幅最大的，居然是这些板块

去年，上海哪里租金跌得最厉害？

注：以一居室产品为样本

通过20个样本调查后，我们发现2023年房租跌幅最大的三个板块，分别是华漕、古北、北外滩

大虹桥房价下滑，是去年常常听到的新闻，不仅仅是二手成交价，一起下滑的还有租金

大虹桥华漕以平均18.5%的跌幅成为了去年跌幅最大的板块，统计的三个小区租金跌幅都超过了17%

华漕价格下跌并不是大虹桥本身的问题，而是更具性价比选择实在太多

同为大虹桥，徐泾和江桥的月房租都在4000元左右，比华漕的超5000元/月更具性价比

近几年大虹桥的新房供应也很大，很大房源在今年交付，又有一大批租赁房源涌入板块

供需比增加，市场的竞争也逐渐激烈，价格很难不下跌

同样供需比发生变化的还有古北板块，租客锐减导致房租下降

以国际社区著称的古北成为了本次统计中跌幅第二的板块，统计的三个小区一房产品的月租金平均跌幅为16.11%

古北板块租金的大幅下跌主要是因为原来租在这边的外籍人员大量回国，租房需求减少

而北外滩则是之前涨势过猛，但产业规划还没跟上，产品也以老破小和老破大为主，性价比被周边板块比了下去

也可以看出，规划还在落地中的板块之前房租可能存在一些泡沫，当然也与之前竞品相对较少有关

除了古北是由于人口留出导致的房租降价，其他板块价格下跌多半还是因为租赁房源增加、性价比较低等原因

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统计的60个小区中，跌得最多的是这些

哪些小区租金跌得最多？

通过60个小区样本调查后，我们发现

之前租金偏高的老破大、动迁房跌幅最为明显

北外滩的唐山新苑，一居室从巅峰期7000元/月跌到了当前5500元/月，以21.43%的跌幅成为了本次统计中的跌幅最大的小区

1993-1996年竣工的商品房，多层（无电梯）与高层混合小区，品质不算出挑

巅峰期唐山新苑的一室产品，相比周边小区同类型产品高了1500-2000元/月，这波属于市场回调

同样输在性价比上的还有静安寺板块的赵家桥小区

一房产品的房租较巅峰期下跌了20%，作为90年代前半竣工的塔楼高层产品，上万的租金性价比相对一般

除了商品老破大，动迁小区的价格下跌也非常明显

华漕前湾的动迁小区虹桥博雅苑租金跌幅也到达了20%

2021年底交付的动迁小区，房龄新、地段好，但还是挡不住房租下滑

虽然产品不错，但动迁小区品质上竞争不过商品房、价格优势比不过老破小，同区域性价比更高的产品太多

跌幅达到20%的还有东外滩的眉州路515弄，八十年代落成的老破小

周边配套很好，临近12号线、18号线两条轨交，之前的价格在板块内同品质租赁房源中相对贵些，现在跌回平均水平

这些小区租金的下跌，让我们看到，即便是上海的城市中产，在租金上，也开始精打细算，注重租房的性价比

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但是这些板块，居然稳住了

虽然，2023年上海房租整体下跌是大趋势，但也有一部分板块、小区稳住了租金

什么板块房租最坚挺一起来看看

注：以一居室产品为样本

不难发现，本次统计的20个板块中，唯一一个房租上涨的便是我们熟知的临港

临港是自成一块的节点型区域，有了地铁线路的引入与市区的关系更加密切

租金上涨的主要原因还是，临港的一房实在太稀缺了

作为一个新兴板块，吸引的年轻人口越来越多，受单身贵族喜爱的一房产品比较枪手

大虹桥的江桥表现也相当不错，较2022年三个典型小区的平均跌幅约1.13%

江桥坚挺的原因主要还是因为性价比确实太高了

同为大虹桥的华漕一房月租金基本都是5000元往上，产品则是老公房、动迁房，而江桥4000元/月左右就能租到类似的产品

紧贴外环线的顾村则是租金第三坚挺的板块，相较2022年三个典型小区房租均价跌幅约5.81%

作为距离市区较近，烟火气十足的大居板块，顾村拥有7号线15号线双轨交，一房产品月租金居然在3000元出头，这个性价比实在是太高了

再看小区

注：以一居室产品为样本

江桥板块中江桥一村小区，租金还有上涨

虽然是老小区，但地铁站几乎零距离，小区对面又有商业中心，一房的租金约在3300元/月/套

一年来不仅没跌，还涨了约6.06%的租金，不算太多，但势头很好

同样租金上涨的还有临港板块的宜浩佳园北区，租金上涨了约20%，是本次统计中涨价最多的小区

2009年交付的商品&动迁社区，品质不错，距离临港的商业中心港城新天地和滴水湖也很近

一房租赁房源较少，但租客群体较多，价格自然上涨

本身就是高性价区域，没有太多地段溢价的板块租金相对稳定

尤其是本身租金就相对较低的动迁小区、老公房小区，同样的地段价格更实惠，吸引着客户较多，需求相对稳定

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通过对五种不同地段的租金对比，我们发现了以下几个特征

1 、上海各地区房租普遍下跌，这是真的

从内环到外环，上海各个板块的房租都以下降为主

除远离上海核心城区的临港外，统计中19个板块的房租都有或多或少的下滑

越是地段优越的板块，房租降价越为明显

具体到小区，本次统计中租金下降的小区也占到了约92%

注：以一居室产品为样本

2 、越贵的地方跌的越多，反而便宜的板块更稳定

通过对板块进行分类，我们发现顶级地段和硬核产业两种类型的板块房租下跌最为明显，租金跌幅分别约为12.65%和12.87%

而刚需型板块的价格则比较坚挺，动迁大居的跌幅约为7.67%，而地铁尽头的跌幅约5.93%

注：以一居室产品为样本

3、未来客户会更注重租房的性价比

我们统计中，无论是老小区还是新社区，价格与品质相匹配的产品房租相对更平稳

顶级地段中，老破小以五六千的月租就能享受顶级城市资源的高性价比，价格跌幅低于同板块内的租金更贵的小区

刚需板块的租金也明显比市区优质板块更加平稳

4、 二手房卖不出去，边租边卖也是一种趋势

2023年整体楼市不好，房价下跌流通率减少，不少本来打算卖房的房东不愿割肉卖房也不愿空置，选择了边租边卖

我在本次暗访过程中，就有中介表示，个别房源需要租客配合房东带看

而乔不丝在对东方曼哈顿踩盘时还遇到了房东一边卖一边租的现象，她说：“挂着卖不出去，现在要是遇到好的租客，我就暂时考虑不卖了。”

而房东边租边卖，也会增加一部分的租赁房源，对原先市场造成挤压

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最后，我们的数据调研显示

2023年房租确实普遍跌了，但现在也算近期租房最划算的时期，房客少，房东急

虽然预计年后租金会有小幅上涨，但应该不会再回到高位

各位想要租房的，遇到合适的房源，也可以抓紧了

以上为正文，来自梦风铃

本文数据源自链家中介，月租金为市场估值，仅供参考