|
最高法：总价660万元的房屋已支付600万元但未办理过户，因出卖人原因房屋被执行，买受人提起排除强制执行诉讼，诉讼过程中支付购房尾款60万元，其诉请能否支持？ 最高法院二审认为： 本案争议焦点为：屈翠青就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 屈翠青购买案涉房产是否已经实际用于居住，并不影响其不动产买受人地位的认定。 一、关于屈翠青与海南美龙公司是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题 根据一审查明的事实，屈翠青与海南美龙公司于2013年3月6日签订的《海口市商品房买卖合同》约定，屈翠青购买海南美龙公司开发建设的案涉房产，案涉房产的建筑面积为450.13平方米，总金额6603407元，屈翠青已于2011年9月20日付清首付款6000000元整。 案涉房产的总价款为6603407元，屈翠青与海南美龙公司在案涉《海口市商品房买卖合同》中确认了屈翠青已于案涉合同签订前，即2011年9月20日已经付清首付款600万元，且上述付款有相应的银行转账凭证印证，可以证明屈翠青已经履行了主要的合同义务，海南美龙公司接受了屈翠青的购房款给付。 屈翠青陈述，其系经熟人介绍购买案涉房产，基于对中间人的信任在正式签订合同前支付600万元购房款。屈翠青对购买案涉房产、支付房款等情况进行了解释说明，具有一定的合理性。 重庆建工公司申请对案涉《海口市商品房买卖合同》是否系倒签日期的合同进行鉴定，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百二十一条第一款关于“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”的规定，一审法院对重庆建工公司的鉴定申请不予准许，且向当事人进行了释明，并无不当。 二、关于屈翠青是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房产的问题 根据一审查明的事实，2015年6月30日，海南美龙公司向屈翠青出具收到案涉房产电费、水费、物业费的收据，屈翠青主张案涉房产水电费系对案涉房产庭院进行装修改造时产生。屈翠青对案涉房产于查封前产生水电费的原因进行了解释说明，重庆建工公司不予认可，但未能提交充分有效的反驳证据。据此，一审法院认定屈翠青已于人民法院查封前对案涉房产进行了事实上的管控，已合法占有案涉房产，并无不当。 三、关于屈翠青是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题 本案中，屈翠青共向海南美龙公司转账支付了5笔款项。各笔款项的付款时间、款项用途、金额，与海南美龙公司出具的收款收据以及案涉《海口市商品房买卖合同》第五条第2项关于屈翠青已于2011年9月20日付清首付款6000000元的约定相互印证，即屈翠青提交的证据已经形成完整的证据链条，证明其于案涉房产被查封前已经支付了绝大部分的购房款。 此外，本案一审诉讼时，屈翠青向海口中院的执行账户再次转入购房尾款603407元，故一审法院认定屈翠青的付款行为已经满足了《执行异议和复议规定》第二十八条规定的“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的付款条件，并无不当。 四、关于是否非因屈翠青的原因未办理过户手续的问题 《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。” 由此可见，房地产开发企业是办理商品房预售合同备案登记的义务主体。 本案中，屈翠青陈述，根据以往的惯例，海南美龙公司有专人负责备案，且其系根据熟人介绍买房，签订案涉《海口市商品房买卖合同》具有信任基础，因此未关注案涉房产未办理备案，结合商品房预售备案相关行政管理的规定、当事人陈述，以及一审查明的案涉房产尚未竣工验收未能办理不动产权属登记的事实，一审判决认定屈翠青对案涉房产未能办理过户登记不存在过错，并无不当。 综上，屈翠青对案涉房产提起的执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，屈翠青对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。 最高人民法院（2023）最高法民终53号 2023年05月31日  |
|
|
