点击关注《大碗楼市上海站》,设为星标第一时间接收推送 在最近的20年中,上海很多板块都在逆袭。有些已经逆袭成功,有些正在不断向上,只要你抓住其中一个,就意味着资产增幅可以跑赢大盘。区域逆袭的背后,是家庭资产的逆袭。浦东:御桥的逆袭 有一种鄙视,不是心理上的,而是切切实实能感觉到的。 比如:垃圾焚烧厂。 上海大型的垃圾处理基地,一共有四处。 一处是垃圾填埋,在浦东的老港,全上海最偏远的区域之一,连临港都没混上。 这个地方的垃圾填埋,地广人稀,除了本地农民,不会影响到其他人。 其他三个是垃圾焚烧厂,分别处于浦东的御桥、嘉定的江桥和外冈。 虽然说,垃圾焚烧厂自己号称,垃圾焚烧的处理步骤都符合科学和环保,不会对空气造成任何污染。 但是首先,你信不信;其次,你膈应不膈应。 由于垃圾焚烧厂的原因,御桥的价格一直无法突破,它的上限,就是被垃圾焚烧厂限制住的。 说起来,御桥这里要地铁有地铁,要产业有产业,要配套有配套,要学校有学校,还有非常漂亮的城市界面。 从御桥去张江、花木、世博前滩都非常方便,整个浦东中环和杨浦、徐汇,都是御桥的工作范围。 然而,御桥有浦城热电这个垃圾焚烧厂。 很多人在对比之后,依然会选择放弃御桥。 而现在,浦城热电已经关停。 陆家嘴的御桥产业园正在紧锣密鼓施工; 由于民办摇号政策,建实地杰现在是浦东最热门的初中学区房之一; 不利因素没有了,那剩下的就是有利因素了。 而有利因素越多,也就意味着你要买这里,会变得成本更高,选择余地更小。 浦西:天山的蜕变 除了垃圾焚烧厂以外,还有什么不利因素。 最直接的,比如附近有化工厂。 现在上海的化工厂,基本都在金山。 但是金山的房价么,一声叹息。 那就讲讲以前的化工厂吧。 苏州河两岸,在民国期间,都是重要的工业基地。 从那个时代角度而言,有条河就可以降低很多成本,河深不深,已经算是次要的了。 在长宁的中环附近,苏州河两岸,在民国期间,都是工厂。 ——90年代初苏州河畔工厂 民国时期著名的民族企业家和化学家吴蕴初,在研制出天厨味精以后,相关的工厂都建在苏州河中环两岸。 其中的天利氯气厂,就是后来解放后的上海化工研究院,在普陀的长风。 而天原电化厂,就是解放后的天原化工厂,在长宁的天山。 这个化工厂,一直到上世纪90年代,还在开足马力施工,是国内最大的化工厂之一。 后来,后来自然是关停拆掉了。 周边一圈的工厂,都拆掉了。 2004年,在天原化工厂原址上新建的楼盘仁恒河滨花园上市。 当时,很多老长宁是拒绝的。 夸张一点说,天原化工厂这么多年,连这块地都是有毒的。 买哪不是买,何必要给自己买个不痛快呢。 后来,后来整个长宁中环苏州河畔都拆光了。 这里已经是整个长宁除了古北以外最宜居的片区。 而在这些住宅里面,仁恒河滨花园是整个片区最标杆的小区之一。 得益于当时的协定,还是这个片区滨河次新里面唯一一个对口长宁实验小学学区的住宅。 不知道当年看不上仁恒河滨花园的老长宁,后来有没有后悔过。 就是到现在,仁恒河滨花园也是天山地区最热门的二手房小区之一。 只是,很多事情,是没有后悔的。 浦西:大宁的转折 还有什么其他的情况,比如说:风水。 上世纪90年代,文物部门从彭浦地区征调了一块洗衣板,作为文物。 这块洗衣板的背面,是“阮玲玉之墓”这几个字。 作为民国时期最有名的女明星之一,阮玲玉于25岁自杀,死前留下“人言可畏”四字。 阮玲玉去世后,被安葬于公墓联义山庄,当时全上海最大的公墓之一。 而联义山庄的地址,差不多就是现在宝华现代城和静安天悦这一片。 也就是说,宝华现代城和静安天悦,差不多就是建在墓地上面的。 我远处能看到墓地都是负面景观,要大大打个折。 那我现在就住在墓地上面,是不是应该大大大打个折。 想多了。 宝华现代城,东大宁最热门的楼盘之一,常常一房难求。 作为一个中环二手盘,成交价大约在13万左右,远远超出绝大部分中环同房龄的小区。 至于静安天悦,作为今年最热门的新房楼盘之一,即使是在第七第八期新房如此艰难的情况下,分数依然在70分以上。 别跟我整风水不风水。 这个地段,这个城市界面,这个学区,这个生活配套,它就该值这个价格。 当年的墓地,影响我现在的生活吗? 毛都不影响。 我要是一矫情,这房子就要被别人抢走了。 这时候,你还跟我说什么风水不风水。 风水再好,能让我今天买完,直接就赚500万吗。 咳咳,大家其实都还是务实的。 浦西:临平路的跃迁 除了这些明显的不利因素,那剩下的,就真的是传统认知了。 有一个地方,是上海知名的流氓窟。 一说你住在这里,别人的第一反应,就是流氓瘪三。 这种地方,你看得上看不上。 比如说:虹口区的虹镇老街 江湖传言,当年虹镇老街被长宁三伙流氓围攻,全身而退。 从此基定了虹镇老街的江湖地位。 而虹镇老街上的飞虹中学,也是当年全上海有名的流氓学校。 风流总被雨打风吹去。 那个飞虹中学,现在已经改名了,叫华师大一附中实验中学,虹口还算过得去的二梯队初中。 而虹镇老街的名字,也没有人提了,一般说到这里,大家的称呼都是瑞虹新城。 整个瑞虹新城片区,就是当年的虹镇老街。 当年虹镇老街的流氓,早就离开了这里。 而买下瑞虹,在这里生活的,是北四区的有钱人和新上海人。 这里已经变成了内环内最宜居的板块之一,和当年的虹镇老街已经完全是不同的概念。 留在瑞虹新城的流氓,也早就褪去了当年的草莽气。 但是,相比一些区对于某些地段的鄙视,虹口区的购房者其实这方面并不挑剔。 之所以虹镇老街的土著不买瑞虹新城,没有别的原因,买不起。 到了现在,很多人无法选择瑞虹新城的主要原因,其实也是这三个字:买不起。 浦西:老地段的改变 在对于流氓的鄙视以上的,上海最直接的歧视是什么,上只角和下只角。 绝大部分的下只角地段,都在北区。 唯一一个在南边的下只角地段,是当年的南市区。 而南市区之所以会被歧视,最简单的原因,是解放后这个片区的人员素质,和北区几个下只角类似,和上只角的人群完全不同。 简单来说,就是上只角是洞庭帮的企业家,宁绍平原的银行家,以及广府的买办。 至于上海的下层本地人,以及因为抗战流亡到上海的江北人,那就是下只角的居民。 这个鄙视链,绵延上海几十年,都无法打破。 但从地理位置而言,老城厢之所以不是租界,不是因为地段不好,而是因为,这里是上海县城。 你再是租界,清朝再是腐败,体面还是要的。 要体面的结果,是公共租界和法租界的灯红酒绿,以及老城厢连绵不绝的棚户区。 在并入黄浦之前,南市区就是标准的下只角。 然而,时代变了。 整个老城厢和董家渡的棚户区,现在都拆完了。 未来规划之中,这里的主要住宅,是别墅。 上海核心地段的别墅区,这是一个怎样的概念。 旁边又有董家渡金融区,以及规划中的豫园国际商圈。 这里的未来无可限量。 现在,这里的价格其实还不算特别高。 但等到老城厢相关规划落地以后,这里的板块能级和板块认知,会和现在是截然不同的。 到那个时候,大家就该理解什么叫“高攀不起”了。 上海的二十年的发展速度,其实远超绝大部分人的想象。 很多当年的老工业区,华丽转型,成了高科技产业区和高品质住宅区; 很多乡下的农田,经过这二十多年,也已经变成了非常宜居的次新片区; 而很多市中心的棚户区,在拆迁之后,未来完全可以想象。 你问20年前的人后悔吗? 后悔有用吗,没有用。 与其后悔,不如抓住当下。 已经高攀不起的,后悔也没用。 还在爱理不理的,却需要自己去衡量评估,谁才是那个良配。 上车了,才有资格评判。 没上车之前,说的再多,也毫无意义。 |
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