首先,《民法典》第五百九十一条规定,当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失请求赔偿。因此,在承租人提前弃租的情况下,出租人作为守约方负有相应的减损义务。
其次,根据前述规定,适用减损规则的前提仅是违约方的行为导致损害发生,并不要求合同解除或者终止。换言之,在房屋租赁合同存续期间,只要承租人欠付租金已经达到根本违约的程度,出租人即可采取减损措施,并不以原房屋租赁合同解除或者终止为前提条件。
最后,减损措施的主要类型有停止履行、替代安排、变更合同等。在承租人未经出租人同意提前弃租的场合,出租人可以采用的减损措施一般为停止履行(即收回房屋)和替代安排(即另行出租)。出租人是否负有减损义务,应当从主客观两个方面进行综合判断:主观上,出租人应当为“非善意”,即知晓承租人提前弃租并搬离房屋的事实;客观上,收回房屋并另行出租应当具备“可行性”。如果承租人已经向出租人表示不再继续履行合同,则符合主观方面要件;如果承租人已经实际完成清场,出租人收回房屋不存在障碍,则符合客观方面要件。此时,应当认定出租人负有减损义务,即出租人应当在合理期限内收回房屋,合理期限之后的租金损失则由出租人自行承担。
另需强调的是,法官审理此类案件时,如果发现房屋租赁合同已经丧失履行基础,而出租人尚未收回房屋的,则应当及时向当事人释明,要求当事人搁置争议并尽快办理房屋交接手续。