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【导读】 #集体建设用地 入股 联营 产权性质与归属 文本# 本号5月15日《不能征地，集体地入市还要再试点，圈外单选、零星项目用地该如何解决？（点开阅读）》、5月22日《谁供地？谁能用？集体建设用地的供地主体与使用者身份（点开阅读》、5月31日《咋入股？咋联营？集体建设用地使用权入股、联营的方式、产权性质与归属（点开阅读）》连续讨论了集体建设用地使用权入股、联营的相关问题，引发广泛关注和深入讨论。 针对讨论提出的疑惑和问题，进行梳理和回应，对前三篇文章中有关集体建设用地使用权入股、联营的内容进行完善和补正，尝试一文说清集体建设用地使权入股、联营那些事儿。 一文说清集体建设用地使用权入股、联营那些事儿 本号5月15日《不能征地，集体地入市还要再试点，圈外单选、零星项目用地该如何解决？（点开阅读）》、5月22日《谁供地？谁能用？集体建设用地的供地主体与使用者身份（点开阅读）》、5月31日《咋入股？咋联营？集体建设用地使用权入股、联营的方式、产权性质与归属（点开阅读）》连续讨论了集体建设用地使用权入股、联营的相关问题，引发广泛关注和深入讨论。 针对讨论提出的疑惑和问题，进行梳理和回应，对前三篇文章中有关集体建设用地使用权入股、联营的内容进行完善和补正，尝试一文说清集体建设用地使权入股、联营那些事儿。 一、法律依据 《土地管理法》第60条明确了集体建设用地使用权入股、联营的法律依据：【点开阅读：新《土地管理法》全文及相关条文修改前后对照表】 第六十条 农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。 需要说明的是，这个法条并非2019年新《土地管理法》的新规定，在1998年上版《土地管理法》中就有同样的规定（老法第60条）。新《土地管理法》创新规范了经营性集体建设用地入市流转制度，但同时还将联营、入股规定保留下来，并作为与经营性集体建设用地出让、出租等入市流转制度并列的条款，二者是并列而非包含或替代关系。因此，新《土地管理法》第60条的规定是明确的，即允许集体经济组织使用集体建设用地兴办企业（乡镇企业），或以集体建设用地使用权入股、联营方式与其他单位、个人共同举办企业（不限于乡镇企业）。 二、集体建设用地使用权入股、联营的适用范围与限制条件 1. 不受试点地区限制。从上述讨论可以看出，集体建设用地使用权入股、联营方式法律依据明确，与经营性集体建设用地使用权并存，二者有联系又互不替代，所有的地区都可以实行，不受经营性集体建设用地使用权入市试点地区限制。 2. 存量和新增集体建设用地均可。 从第60条第一款中“使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地”、“涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”等规定中，可以明显看出，集体建设用地使用权入股、联营的范围，不仅包括现有存量建设用地，也包括符合国土空间规划、依法办理农用地转用手续的新增建设用地；既包括城镇、集镇、村庄建设用地范围内（圈内）的集体建设用地，也包括城镇、集镇、村庄建设用地范围外（圈外）符合单独选址的产业项目用地（依托资源或邻避要求）。 3. 产业限制。从产业类型上看，一般的工业、仓储、商业项目，包括廉租住房项目等用地都可以适用，但不得利用集体建设用地建设销售小产权房，不适用于商品住房开发。 4. 不限于乡镇企业。从使用者身份看，第60条使用集体建设用地兴办企业，既包括集体经济组织直接乡镇企业，也包括集体经济组织以集体建设用地使用权入股、联营方式与其他单位共同举办的企业，后者并不限于乡镇企业，可以是乡镇企业，比如集体经济组织与其他乡镇企业、村民等举办的企业，也包括集体经济组织与其他单位、个人共同举办的非乡镇企业。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》则是引用了老《土地管理法》第59、60条的规定，也是将这两种情形分别阐述，并没有特别要求。只要符合国土空间规划、产业政策、环保要求、用地标准等，集体经济组织可以使用其建设用地兴办乡镇企业，也可与其他单位、个人以集体建设用地使用权入股、联营等方式共同举办企业，共同举办的企业并没有必须是乡镇企业的限制。 5. 入股、联营年期。入股、联营的土地使用年期由双方合同约定，但最长不得超过同类用途国有建设用地使用权出让最高年期的规定，即工业、仓储用地50年、商业用地40年等 三、集体建设用地使用权入股的实质与性质 集体经济组织与其他单位、个人以集体建设用地使用权入股形式共同举办企业，实质就是集体经济组织以所有者的身份将集体建设用地使用权从所有权中分离，作价投入与其他单位、个人共同举办的企业。 关于作价出资或作价入股，《公司法》是有明确规定的： 第二十七条 股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。 因此，前提是共同举办企业，其中投资者一方的集体经济组织是以其拥有的一定年期集体建设用地使用权作价出资，投入共同举办的企业，入股后，集体建设用地使用权转移至共同举办的企业，集体经济组织则成为企业股东之一。 鉴于该入股是集体经济组织以土地所有权人身份，将使用权从所有权中分离出来的直接处分和供地行为，集体经济组织没必要先行办理一次集体建设用地使用权设立登记，可由被入股企业持入股合同及相关批准文件等，直接申请办理集体建设用地使用权设立登记，领取不动产权证书，取得集体建设用地使用权，权利类型为：入股集体建设用地使用权。入股集体建设用地使用权权利性质与出让集体建设用地使用权基本一致，在土地使用年期内可以依法转让、出租、抵押。 与此同时，入股并完成公司登记后，集体经济组织作为企业股东，取得企业相应的股权，可以按照《公司法》的有关规定行使股东权利。集体经济组织取得的企业股份与其他股份平等一致，入股合同没有特殊限定的，股份可以按《公司法》相关规定转让、交换、质押等处分。股权是公司股东的财产和权利，集体建设用地使用权则是公司法人的财产，股东按《公司法》处置股权是股东的权利，与公司法人的集体建设用地使用权等无必然联系。除非入股合同有特别限制，否则不宜对公司股权变动进行人为限制，更不宜以公司股权变化等要求对集体建设用地使用权进行变更甚至收回等，因为二者本就不是一回事儿，否则还说什么入股。（不排除入股合同约定按固定数额回报，类似优先股） 四、集体建设用地使用权联营的类型、性质与产权归属 如果说入股还比较清楚的话，很多人会觉得联营比较陌生。联营是企业之间或企业和单位、个人之间的联合经营，它是法人参加横向经济联合的主要形式。在联营中，联营各方地位平等，主要以合同等约定各自权利、义务，并以此协调经营活动。确实，联营在经济体制改革初期较为普遍（那时还没有入股、公司等概念），并因此写入1986年的《民法通则》，90年代之后，随着股份制改革和现代企业制度建立，更多以股份公司、有限责任公司为主流，联营比重明显下降，但仍是经济合作的一种形式。 1986年4月通过、1987年1月1日实施的建国后第一部民法体系基本法的《民法通则》（已被《民法典》废止）中，对“联营”三种形式进行了规定和规范。 1.法人型联营，即第51条中的“联营”，这是一种最紧密、最稳定的联营形式，联营各方以财产、技术、劳务、土地使用权等出资组成新的经济实体，并由新的法人经济实体独立承担民事责任，设立、变更、终止等适用企业法人有关规定。可以看出，在此类联营中，土地使用权作为出资组建新的法人实体，土地使用权的处置实际上类似上文的作价出资入股，既然《土地管理法》第60条单列了“入股” ，没必要再用“联营”字眼，可直接采用入股，具体可参见本文“三”的相关内容。 《土地管理法》第60条中的“联营”更类似于《民法通则》第52、53条的“联营”，这两种“联营”虽有一定差别，但都没有成立新的法人单位，没有改变财产归属，权利义务由合同或协议约定。 2.合伙型联营，即第52条的“联营”，一种半紧密、较稳定的联合形式，联营各方以财产、技术、劳务、土地使用权等出资，共同经营，由联营各方以各自所有或经营管理的财产承担民事责任。这种联营组成的的联合体不具有法人条件，以各自财产等承担民事责任，可能承担连带责任。 3.合同型联营。即第53条的“联营”，是一种松散型、简易型联营形式，各方既不出资，也不组成新的经济组织，而是按合同约定相互协作，各自独立经营，独立承担民事责任，基本是一种较为稳定的合同关系。 也就是说，第52条的联营，集体经济组织的集体建设用地使用权联营收益似乎与共同经营效益相关性更强一点，比如联营收益按共同经营利润的一定比例收取，第53条的联营，集体经济组织不参与对方企业经营，联营收益也与经营效益关系不大，更类似于固定收益，比如集体建设用地使用权联营收益按事先约定的固定金额收取，类似集体建设用地使用权出租，收取相应“租金（联营费用）”。具体采用哪种联营形式、联营收益如何确定、如何收取等，应由集体经济组织与共同举办企业的其他单位、个人协商一致后，通过联营协议或合同具体进行约定。 联营企业可以根据双方联营协议、合同约定及批准文件使用相应的集体建设用地，但集体建设用地使用权一般不发生转移，仍属于集体经济组织。集体经济组织可以办理集体建设用地使用权登记，领取不动产权证书，但鉴于仍属于该集体经济组织，不属于联营企业，联营企业自然无权进行转让、出租、抵押等处置。 至于说到登记方面的一些规定，比如： 作为一位老土地人和那个时期直接负责土地资产管理和企业改制土地评估处置政策与实务的人员，对此还算比较了解。那个时期对入股研究和规定较多，基本没有涉及联营，上述规定中的“黑体字”部分，更多是对“入股”的一些规定，并没细分联营与入股的不同，联营是顺带出来的。“产权法定、供地中产权设置和产权登记”是不动产物权的三部曲，登记是对供地中合同设置的不动产权利及合同履行情况的确认，个人认为还是应当实事求是按照联营合同的约定的不动产权利和合同履行情况进行登记。 五、集体建设用地入股、联营的程序 按照《土地管理法》第60条之规定，符合规划的集体建设用地（存量和办理农转用后的新增集体建设用地、圈内加圈外，此处省略农转用审批程序），可由集体经济组织可以联营或入股方式为工业、仓储、商业、文旅等建设项目提供建设用地。具体程序如下： 1. 市、县人民政府自然资源主管部门依据国土空间规划等明确拟联营、入股的集体建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等，会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。 2. 土地所有权人（三级所有、队为基础）应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体建设用地联营、入股等方案，与意向用地者协商《集体建设用地使用权联营（入股）合同》。 3. 联营入股方案和《集体建设用地使用权联营（入股）合同》经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。 4. 土地所有权人和意向用地者持经批准的规划条件、产业和环保准入要求、村民会议或村民代表会议通过的书面文件以及联营、入股方案和《集体建设用地使用权联营（入股）合同》，向市、县自然资源部门提出用地申请。 5. 市县自然资源部门审核后，报市县人民政府批准用地。 6. 土地所有权人按照市县人民政府的批准文件，与意向用地者签署《集体建设用地使用权联营（入股）合同》，并按照合同要求提供建设用地。 7. 双方履行联营、入股合同，按要求办理不动产登记。其中，采用联营方式的，集体建设用地使用权原则上仍属于集体经济组织，具体看双方合同约定；采用入股方式的，集体建设用地使用权登记给被入股企业。 Tips1 ：鉴于一些地方存在对政策法规不了解、不会用、不敢用、懒得用的问题，让具体办件人员有据可依，避免没必要的追责，建议各地可先出台集体建设用地使用权入股、联营的具体办法或指导意见，再在此基础上具体办理集体建设用地使用权入股、联营个案。这也应当成为推进地方工作的思路与模式，可以有效避免大多数个案办理中的雷区，比如“置换”，比如历史遗留问题处理，比如城市更新等。 Tips2：《集体建设用地联营（入股）合同》应当载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、联营（入股）方式与联营费用（股权分红）支付方式、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等。附件是个人简单梳理的一个参考文本，具体使用中可以根据实际情况增减、改动相关条款。 合同编号： 集体建设用地使用权联营（入股）合同参考文本 本合同双方当事人： 甲方： ； 统一社会信用代码： ； 法定代表人： ； 乙方 ： ； 统一社会信用代码： ； 身份证号码： ； 委托代理人： 第二条 本合同项下集体建设用地联营（入股）方案已经甲方村民会议三分之二以上成员（三分之二以上村民代表）同意，并报经 县人民政府批准。 第三条 本合同项下宗地编号为 ，宗地面积大写 平方米（小写 平方米）。 本合同项下宗地坐落于 ；界址为 ；宗地的平面界址图见附件1。 土地用途及使用年期为: ，自 起始。 第四条 甲方以本合同项下的集体建设用地使用权联营（入股）方式与乙方共同兴办 企业。 乙方同意以货币、技术等出资不少于 万元，双方不成立新企业(/共同成立丙公司），由乙方（丙公司）利用本合同项下集体建设用地生产经营 。 第五条 甲方同意在 年月 日前将土地交付乙方，并同意在交付土地时该宗地应达到本条第 项规定的土地条件，双方于交地时签订交地确认书： （一）场地平整达到 ；周围基础设施达到 ； （二）现状土地条件 。 第六条 乙方（丙公司）同意按照 方式向甲方支付集体建设用地使用权联营费用（集体建设用地使用权入股股权权益）。 【注：本条为本合同核心条款之一，入股的应具体说明本合同项下集体建设用地使用权作价 万元，投入丙公司，折算为丙公司 股，占丙公司总股本的 %，股权分红及支付方式等；联营的应当具体说明联营的具体方式和联营费用支付方式，比如，甲方提供本合同项下集体建设用地，不参与乙方生产经营，乙方负责生产经营，并按照 万元/年的标准(/乙方生产经营总收入或总利润的 %)向甲方支付联营费用，支付时间要求等。】 第七条 本合同定金为人民币大写 元（小写 元），缴款日期 年 月 日，定金抵作联营费用（股权权益）。 第八条 甲乙双方应当按本合同约定申请办理不动产登记。 第九条 乙方（双方及丙公司）同意利用本合同项下土地开发建设 项目，投资强度应当达到 。 第十条 乙方（双方及丙公司）同意在本合同项下宗地范围内新建的建筑物、构筑物及其附属设施，符合 市（县）人民政府自然资源主管部门确定的出让宗地规划条件（见附件3）。其中： 用地性质 ； 主体建筑物性质 ； 附属建筑物性质 ； 建筑总面积 平方米，占地面积 平方米； 容积率不高于 不低于 ； 建筑限高 ； 建筑密度不高于 不低于 ； 绿地率不高于 不低于 ； 其他土地利用要求 。 乙方（双方及丙公司）同意按产业准入和生态环境保护要求等，开发利用本合同项下宗地，具体要求见附件4、附件5。 第十一条 乙方（双方及丙公司）同意在本合同项下宗地范围内同步修建下列公共管理、公共服务、公用设施等配套项目： 。 乙方（双方及丙公司）同意上述配套项目建成后，按 处理。 第十二条 乙方（双方及丙公司）同意本合同项下宗地建设项目于 年 月日之前开工，建设期不超过 个月。 第十三条 乙方（双方及丙公司）同意按照本合同约定的土地用途、容积率等规划条件利用土地，不得擅自改变。在使用期限内，需要改变本合同约定的土地用途的，双方同意按本条第 项约定办理： （一）由甲方收回集体建设用地使用权； （二）依法办理改变土地用途手续，签订变更协议或重新签订集体建设用地使用权联营（入股）合同。 第十四条 本合同项下集体建设用地使用权属于 ，办理不动产登记后，可以依法 。 第十五条 因公共利益需要，国家征收集体土地，涉及本合同项下宗地的，甲乙双方同意按照 方式处理。 第十六条 对联营（入股）的集体建设用地使用权，在本合同约定的使用年限届满前，除非有下列情况，甲方不得收回集体建设用地使用权： （一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的； （二）乙方不按照约定用途使用土地的，且未依法办理改变土地用途手续的； 第一种情形收回集体建设用地使用权的，甲方应当对乙方进行合理补偿。 第十七条 本合同约定的使用年限届满，乙方（丙公司）需要继续使用本合同项下宗地的，至迟于届满前一年向甲方提交续期申请书，除为了公共利益需要收获土地或征收土地的，甲方应当同意续期。 第十八条 乙方（双方及丙公司）同意按照本合同约定，按时支付集体建设用地使用权联营费用（股权权益）。乙方（丙公司）不能按时支付的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的万分之 向甲方缴纳违约金，延期付款超过60日，经催交后仍不能支付的，甲方有权解除合同，甲方并可请求乙方赔偿损失。 第十九条 甲方应当按照本合同约定按时交付土地。甲方延迟交付土地的，每延迟一日，甲方同意按 向乙方支付违约金。延期交付土地超过60日，经乙方催交后仍不能交付土地的，乙方有权解除合同，甲方同意双倍返还定金，并退还已经收取的集体建设用地使用权联营费用（股权权益）的其余部分，乙方并可请求甲方赔偿损失。 第二十条 甲乙双方当事人同意（其他违约责任约定，比如乙方出资和生产经营方面违约等约定） 。 第二十一条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决，适用中华人民共和国法律。 第二十二条 因履行本合同发生争议，双方应协商解决，协商不成的，按本条第 项约定的方式解决： （一）提交 仲裁委员会仲裁； （二）依法向人民法院提起诉讼 。 第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。本合同双方名称、通讯地址、电话、传真、开户银行、代理人等内容真实有效。如有变更，应于变更之日起15个工作日内以书面形式告知对方。因信息更新不及时告知产生的责任由信息变更方承担。 第二十四条 本合同和附件共 页，以中文书写为准。 第二十五条 本合同的价款、金额、面积等项应当同时以大、小写表示，大小写数额应当一致，不一致的，以大写为准第二十六条 本合同未尽事宜，可另立补充协议，补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准，补充协议与本合同具有同等法律效力。 第二十七条 本合同一式 份，双方各执 份，具有同等法律效力。 甲方（章）： 乙方（章）： 法定代表人 法定代表人 （委托代理人） （委托代理人） (签字)： （签字）： 附件：
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