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城里人购买农房合同是否有效 地方常有咨询，城里人能否购买农村宅基地或者农房，合同是否有效。很多购买合同历史久远，当事人已经相安无事居住多年，有的甚至已经转手买卖多次。但遇到土地征收、拆迁安置等巨额利益，原出卖方就跳出来主张合同无效，要求取得拆迁补偿款，法院多数情况下判决合同无效。本文对国家就城里人购买农村宅基地或农房的规定进行梳理，以供参考。 一般来说，取得农村宅基地有四种方式，一是通过申请审批方式取得，二是通过原土地所有权转化而来，三是通过买卖等交易方式取得，四是通过继承等非法律行为方式取得。对于继承方式取得的宅基地，城里人可以通过继承农房的方式占用宅基地。对于原土地所有权转化而来的宅基地使用权，确权后进行登记。申请审批和交易方式取得的宅基地，则由于国家的法律变化有不同。 上个世纪60年代人民公社化运动时期，建立了农村人民公社作为社会主义的集体经济组织，分为公社、生产大队、生产队三级，农村人民公社、生产大队、生产队的土地，分别归公社、大队、生产队集体所有。全大队范围内的土地，都归生产大队所有，固定给生产队使用。社员对宅基地、自留地、自留山、饲料地和承包的土地，只有按照规定用途使用的使用权，没有所有权。社员的房屋，永远归社员所有。1982年《宪法》明确由农村集体经济组织作为集体土地所有权人享有农村集体土地所有权，农民享有由土地所有权转化而来的集体土地使用权（宅基地使用权）。从历史沿革上说，集体土地所有权渊源于农村人民公社的土地所有权。农民原有的集体土地所有权转由作为农民集体经济组织的人民公社（生产队）享有，农民享有原有集体所有土地的使用权（包括宅基地使用权）。 1982年国务院《村镇建房用地管理条例》（1986年因《土地管理法》颁布而废止）没有对取得宅基地的身份进行限制，对于农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨建房需要宅基地的，都可以向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准。需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明。由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按上述规定办理申请、审查、批准手续。但严禁买卖、出租和违法转让建房用地。通过申请审批方式取得的宅基地，其性质是村集体经济组织批准使用，而不是划拨。虽然两种权利的使用权能极为相似，同样没有期限，不支付土地对价，权利人没有自由处分权等，但划拨针对的是国有土地，批准使用针对的是集体建设用地。这点在不动产登记簿填写中应当注意。 1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定：“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续处理。”法院对发生在1982年2月13日年至1987年1月1日的宅基地买卖纠纷，应该使用《村镇建房用地管理条例》来处理。因此1982-1986年间的向非村民出售宅基地的买卖合同无效。如果是农房买卖合同，应当办理批准手续，并取得宅基地使用证明，否则也是无效的。注意此处并未要求进行确权登记。宅基地使用权的取得也不以确权登记为生效依据。 1987年之后的宅基地买卖，应适用《土地管理法》来处理。1986年《土地管理法》和1993年《国务院村庄和集镇规划建设管理条例》均允许城镇非农业户口居民建住宅使用集体所有的土地，要求必须经县级人民政府批准。1993年《国务院村庄和集镇规划建设管理条例》规定更为详细，城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经县级人民政府批准，并未明确购买宅基地合同的效力。1991年的《土地管理法实施条例》只是对批准程序作了进一步细化，同样没有禁止非本村村民购买宅基地。 1995年3月原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》，明确接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。按照举轻可以明重的法理，立法并未对非本村村民购买农房进行限制，购买农房合同有效，购房人可以依据购房合同取得宅基地使用权并据以确权登记。而非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可以取得集体土地建设用地使用权。但房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。 实际上，对城里人取得宅基地的限制，直到1998年后才见诸于法律。1998年修订土地管理法，删除了1986年土地管理法关于城镇非农业户口居民使用集体土地建住宅的规定。1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）第一次明确，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 文件下发后，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等城市居民非但不能申请取得宅基地使用权，购买农房的合同也是无效的。对违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）再次明确，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）进一步重申，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）要求，“宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。” 因此1999年5月6日以后城里人购买农村宅基地或者农房的合同均为无效，不能据以确权登记。但之前签订的购买农房合同，依据不同时期需要办理不同手续。1987年前签订的购买宅基地合同无效，购买农房合同应当经县政府批准，并取得宅基地批准书，否则也是无效的。1987年到1999年间城里人购买宅基地或者农房的合同，没有法定无效情形，应当认定为有效。2020年7月22日自然资源部组织编制的《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》也明确，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）印发前（1999年5月6日），原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明,可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。此处合法取得的宅基地，应当包括1999年前非本村村民以申请审批方式经合法批准取得的宅基地。因合法取得房屋而占用宅基地，应当包括1987年前取得县政府宅基地批准书的购买农房合同，及1987年与1999年之间购买农房合同。此类购房合同历时多年，超过最长二十年的诉讼时效，且中间经历多次的变动，资料难以查缉。为维护稳定的法律关系，不让违反诚信者因自己的不法行为获利，建议法院慎重受理和审判此类合同，依据实际情况不一律判决合同无效，避免再次出现北京“画家村”农民反悔获利的情形。特别是很多地方已经依据购房合同办理了不动产登记，如果确认合同无效，此口一开，由于农村此类情况众多，会引发“争讼”风，导致后续接踵而至的诉讼，不利于建设诚信和谐的社会，不利于弘扬公平正义的社会主义价值观。 |
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