业主自治和业主自管，不能混为一谈

    一上任不久的业委会主任开门见山：

    “欢迎几位老师指导，我们想业主自治，怎么搞？”

    我知道他的意思，其实是想物业自管，但还是开玩笑说：“你们已经在自治啊？有了业委会，就意味着业主自治。”

    一大牌物企董事长发文：业主自治不可取，物业还是要专业的才行。

    他的意思其实是你们不要搞业主自管，都自管了我们喝西北风去？

    经常看到以律师身份的抖音号高喊：只有业主自治了，物业公司就取消了！

    三种情况，一个意思：搞不清业主自治和业主自管的区别，将二者混为一谈！

    所谓业主自治，较为官方的解释是：

    建筑区划内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依照法律法规和民主原则建立自治组织、确立自治规范、管理本区域内物业（不动产）的一种基层治理模式。

    依据来自于《民法典》第277条：

    业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

    所谓业主自管，官方没有解释，字面的意思是业主对小区内的物业（功能）活动实行自我管理，不用外来物业企业。

    依据来自于《民法典》第284条：

    业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

    业主自治和业主自管，二者间到底有什么区别呢？

    1、涵义不同

    业主自治是一种抽象。它包涵了业主的意思可以表达、业主的意志可以实现；

    业主自管是一种具体。它是一种物的管理方式和活动方法。

    2、形式不同

    业主自治是通过业主大会召开业主大会会议和选举业委会的形态，组织全体业主实现自我治理；

    业主自管是通过物业活动，由部分业主（多为业委会）参与，实现对小区物业的自我管理。

    3、内容不同

    业主自治是以建筑物区分所有权，可以排除非所有权人对物的干预，具有天然的自我保护意识；

    业主自管是在业主自治的前提下，以劳动的方式对小区内提供和保障物业服务和管理功能。

    4、结果不同

    业主自治是全体业主当家作主，对小区的业主共有和公共收益有管理、处置、享用和分配的权利，最终实现共建家园的目的；

    业主自管是将小区的物业服务和管理权限掌控在全体业主或者部分业主手中，自己打理小区。

    业主自治的逻辑是：

    有了业主大会和业主委员会，才有可能实现业主自治；

    有了业主大会和业主委员会，不见得就是业主自治（不作为）；

    若要实现业主自治，必须要有业主大会和业主委员会。

    业主自管的逻辑是：

    想自管，先自治；

    有自治，不见得能自管（业主大会不同意）；

    自管的，肯定自治。

    二者的逻辑是：

    若要业主自管，先得要有业主自治；

    有了业主自治，不一定有业主自管；

    无论是业主自治还是业主自管，都得要有业主大会。

    法律赋予了业主自治和业主自管的条件，《民法典》第277条和第284条都明确了“可以”二字，意味着一种尊重，也体现了自由。

    业主方有不接受权益的权利，但不能因此而不履行业主的义务，如保护环境、节约资源、配合管理、支付费用等。（详见《民法典》第286条）。

    两点心得：

    一、但凡是已经安居乐业的家园，都实现了业主自治，即有属于全体业主的业主大会和业主委员会；

    二、但凡是业主自管搞得不错的小区，一定是通过了业主大会且有一个坚强又懂行的业主委员会。