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2024年3月11日，第十四届全国人大二次会议、全国政协十四届二次会议在北京顺利闭幕。 案例研究院注意到，住建部部长倪虹在第十四届全国人大二次会议的记者会上表示，对于严重资不抵债，失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则该破产的破产，该重组的重组。对于有损害群众利益的行为，坚决依法查处，让他们付出应有的代价。 很显然，政府主管部门对于房企破产的态度发生了转变。从去年的以“保交楼”为核心甚至唯一的目标，逐渐向允许房企通过法治化的破产路径转变。 可以预见，未来会有越来越多、越来越大的房企走向破产或重组。 在此背景下，很多购房人表达了自己的担忧：如果房企破产了，是不是我要失去已付款但未交付的房产了？ 尤其商住房、商业办公用房，有可能对抗银行的抵押权吗？ 事实上，与行政主管机关一样，司法机关同样为维护广大购房人的权益操碎了心，不断出台司法解释，适应房地产市场新变化。 比如去年4月20日，最高院重磅发布了2023年度第一号司法文件——《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（《新批复》）[1]。 与此前相关司法解释以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（“《九民会议纪要》”）[2]第125条相比，《新批复》调整了“消费者购房人”的认定标准，调整后的认定标准更为宽松。 截止本期内容发布之日，《新批复》已经施行快一年了，司法机关如何适用该新标准呢？效果到底如何呢？ 带着这些疑问，我们通过拆解上海铁路运输法院审理的农业银行普陀支行与乐乐叔、康康阿姨之间的普通破产债权确认纠纷一案[3]，和大家一起聊一聊这个话题，并为购房人就如何保住房产提供法律建议。 事实梳理 本案开发商上海舜亭房地产开发有限公司（“舜亭公司”）开发了上海市嘉定区的一块商业用地，产品为酒店公寓。 2008年10月1日，舜亭公司取得了《上海市商品房预售许可证》，房屋用途为办公，但对外宣传称该酒店公寓配备了厨房、卫生间等设施，生活居住没问题。 2009年10月23日，舜亭公司与乐乐叔、康康阿姨签订《上海市商品房预售合同》，约定将酒店公寓的四层408室卖给两位，房屋规划用途为办公，总价款80余万元。 合同另约定，舜亭公司在2011年3月31日前取得大产证，并在30天内签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》90天内，双方办理小产证。 乐乐叔、康康阿姨非常满意，当日便把600元的办证费也一并支付给了舜亭公司。 合同签好后，乐乐叔、康康阿姨就爽快地把购房款80余万元，分两次支付给了舜亭公司。 2009年10月23日、11月17日，舜亭公司向乐乐叔、康康阿姨开具了发票。 一切似乎都很顺利。 然而，2011年3月31日，舜亭公司突然向包括乐乐叔、康康阿姨在内的业主出具《客户通知》，告知由于工程进度原因，预计毛坯交房日期将延至2011年7月31日，同时表达愿意支付违约金及利息。 2011年7月25日，舜亭公司又出具了《告业主书》，称项目已经到了全面竣工的冲刺阶段，但由于黄梅季节连续暴雨，道路铺设以及绿化等工程无法正常施工，预计交房将再次延期，预计延期至2011年9月15日。 2011年12月29日，舜亭公司再次向业主们出具了《告业主书》，称由于元旦、春节将至，加上前期交房工作的准备，交房时间继续延期，预计为2012年2月1日。 这已经是第三次延期，事情开始变得不对劲起来。 2011年6月30日，果不其然，因舜亭公司涉诉，案涉项目被申请财产保全，保全法院为上海市二中院。 2014年7月11日，因舜亭公司涉及执行案件，案涉的酒店公寓被上海市二中院查封。 这种状态持续了漫长的6年…… 2020年5月21日，事情迎来转机，上海市嘉定区规划和自然资源局对案涉工程进行验收，并发放了验收合格证。 2021年4月28日，乐乐叔、康康阿姨向物业公司预缴了2021年5月至7月的电费以及物业管理费；8月30日，两人预缴了8月至10月的电费及物业管理费；12月29日，两人预缴了11月至2022年3月份的电费及物业管理费。 2021年8月31日，舜亭公司终于撑不住了，摊牌了，向上海市三中院申请了破产清算，上海市三中院作出受理裁定[4]。 2022年8月31日，破产管理人向债权人会议提交了债权核查报告，确认乐乐叔和康康阿姨对酒店公寓的四层408室享有物权。 2022年11月11日，抵押银行农业银行上海普陀支行不乐意了，对管理人核查报告提出异议，认为包括乐乐叔、康康阿姨在内的75户购房人并不享有物权，而应当认定为债权，并且是没有优先性的普通债权。 对于抵押银行的书面异议，破产管理人以书面答复的形式予以否定，因此抵押银行农业银行上海普陀支行向上海铁路运输法院提起诉讼。 此外，庭审中法院还查明，由于价格美丽，乐乐叔、康康阿姨还购买了809室，并且已经付清了总价款近80万元。 拆解&分析 很显然，本案的焦点是要确定乐乐叔、康康阿姨是不是商品房消费者。 不过，在目前法律框架下，对于商品房消费者的认定标准实在不够明确，甚至有点混乱。 在拆解上海铁路运输法院说理前，我们觉得有必要为大家梳理一下商品房消费者认定标准的变化，希望能够为大家理清思路。 早在2002年6月27日，最高院在向上海市高院作出的《关于建设工程价款优先受偿权的批复》[5]（“《旧批复》”）第2条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。” 根据该条规定，消费者购房人的构成要件似乎只有两个：（一）买受人为自然人；（二）支付了全部或大部分款项。 然而，实践中，司法机关并未以该条作为认定消费者购房人的标准。 对于购房人是否属于商品房消费者，司法机关最早是参考适用最高院于2015年5月5日颁布施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2015）》[6] （“《执行异议和复议规定》”）第29条的规定。 根据该规定，商品房消费者的构成要件为：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 可是，社会生活纷繁复杂，上述机械化的规定给司法机关出了两道难题： 1、买受人名下无其他居住的房屋怎么理解？是不是要查买受人在中国境内所有的不动产登记信息？ 2、已支付价款超合同价的50%又如何理解？45%、 40%、 30%行不行？ 为此，2019年11月8日实施的《九民会议纪要》对司法解释作进一步解释。 《九民会议纪要》第125条规定，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。 至于“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” ，最高院认为，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。 与《执行异议和复议规定》第29条以及《九民会议纪要》第125条相比，《新批复》对于消费者购房人的认定更为宽松。 根据《新批复》的规定，消费者购房人只要满足两个要件即可：（一）以居住为目的；（二）支付全部价款。 《新批复》与此前的规定并不一致，那么本案如何适用呢？ 法院说理 首先，上海铁路运输法院归纳了本案的争议焦点：1、商品房消费者法律适用问题，即本案是适用已废止的《旧批复》，《执行异议与复议的规定》第29条的规定还是《新批复》？2、乐乐叔和康康阿姨是不是商品房消费者？ 1、商品房消费者的认定适用哪一个法律规范？ 首先，上海铁路法院认为，虽然《执行异议和复议的规定》仅适用于办理执行异议和复议的案件，但《旧批复》在2021年1月1日废止后，非执行异议和复议案件中如何认定商品房消费者缺乏法律依据，司法实践层面有法院是参照《执行异议和复议的规定》第29的规定，认定购房人是否属于商品房消费者。 与《执行异议和复议》第29条认定标准不同，《新批复》首次明确了商品房消费者享有的权利为房屋交付请求权和价款返还请求权，两种权利适用的区分点在于商品房能否实际交付。 关于认定商品房消费者的要件，上海铁路法院认为，《新批复》与《执行异议和复议的规定》第29条相比，存在三点不同： 第一，《新批复》要求购房人支付全部款项，只支付部分价款的购房人，若想要被认定为消费者购房人，应当在一审法庭辩论终结前，支付剩余价款； 第二，《新批复》不以签订书面买卖合同作为认定消费者购房人的要件之一； 第三，《新批复》仅要求商品房消费者以居住为目的购买房屋，不再将购房人名下有其他用于居住的房屋作为认定商品房消费者的要件。 换句话说，到底适用《新批复》还是《执行异议和复议的规定》第29条，可能会产生不同的认定结果。 鉴于本案属于破产衍生诉讼案件，而非执行异议和复议案件，在新旧司法解释有相关规定的情形下，对于商品房消费者的认定，不宜参照适用《执行异议与复议的规定》。 其次，《新批复》只规定了生效时间，并未明确该司法解释是否具有溯及力。 关于《新批复》能否适用本案的问题，上海铁路运输法院认为，我国法律未对司法解释的时间效力问题作出明确规定。 关于司法解释的溯及力问题，可参照《立法法》的相关规定。 《立法法》第104条规定，“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。” 基于此，上海铁路运输法院认为，关于如何适用新旧司法解释，可遵循“从旧兼有利”的原则。 与《旧批复》相比，《新批复》更有利于保护商品房购房人的权利和利益。 一来《新批复》对《旧批复》进行了细化，进一步明确了商品房消费者的认定条件； 二来《新批复》明晰了商品房消费者具体享有的优先权利，即商品房消费者主张的房屋交付请求权或价款返还请求权，并且这两项权利均优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。 因此，上海铁路运输法院认为，本案适用《新批复》，不仅不会损害当事人的预期，还更有利于保护民事主体的合法权益，更有利于维护社会秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观。 2、乐乐叔和康康阿姨是不是商品房消费者？ 农业银行上海普陀支行认为乐乐叔和康康阿姨并非商品房消费者，核心理由是案涉房产用途是商业办公，并非住宅，不具备解决基本生存居住需要的功能，因此不能认定两人为商品房消费者。 根据《新批复》第2条的规定，“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。” 该规定对商品房消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，出于保障公民赖以生存的居住权的目的。 针对农业银行上海普陀支行提出的理由，法院如何说理呢？ 首先，上海铁路运输法院认为，商品房，是指房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的土地上，根据建设工程规划开发建设并用于交易的房屋。 乐乐叔和康康阿姨购买的案涉房屋是舜亭公司开发建设并用于交易的房屋，属于商品房范畴。 其次，对于“以居住为目的”应做宽泛理解，不管是单纯的住宅还是商住两用房，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。 本案中，案涉房屋登记的用途虽然是办公，但实际上具有居住功能，属于商住两用房。乐乐叔和康康阿姨名下无房产，购买案涉房屋的目的是用于居住，且已实际占有案涉房屋，并从2021年4月开始缴纳物业费与基本电费，因此符合“以居住为目的购买房屋”。 最后，乐乐叔和康康阿姨已经支付了全部价款，符合《新批复》认定消费者购房人的第三个要件。 综上，上海铁路运输法院确认了乐乐叔和康康阿姨对案涉房屋享有物权期待权，该权利优先于农业银行上海普陀支行享有的抵押权。 案后语 通过研读本案，我们对如何适用《新批复》新标准有了更深地理解，同时也感受到了法院对消费者购房人前所未有的保护力度。 《新批复》从保护购房人的物权期待权延伸至价款请求权，赋予价款请求权类似物上代位的性质。要知道，价款请求权是债权，通常情况下是无法对抗银行享有的抵押权的。 根据《新批复》的规定，在开发商可以交付情况下，购房人可以要求开发商交付房屋；客观上交付不能时，可以要求开发商优先支付购房人的购房款，包括优先于抵押权、工程价款优先受偿权等等。 当然，我们认为，这种有悖法理基础的规定，只是为了解决当前形势的“特别之法”。房企与购房人矛盾不再突出后，抵押权这一古老的优先权终将重回“权利老大”的位置。 为此，我们提醒购房人，尽可能利用“特别之法”的“红利”。在目前认定宽松的环境下，积极寻求司法确权，将消费者购房人的身份确定下来，以备未来司法解释风向变化，产生确权障碍。 比如，本案中上海铁路运输法院大大延展了“以居住为目的”含义，即使案涉房屋的性质为商业办公，但由于无法排除居住可能性，仍然认定乐乐叔和康康阿姨为消费者购房人。 不过，对于“以居住为目的购买房屋”是以房屋性质判断，还是实际使用功能判断，实践中仍有很大的争议。 有些人认为，商业办公楼，应当仅可向企业销售，如果销售给自然人用于居住，自然无法完成不动产登记，这种情况下属于房屋买卖合同履行不能，合同应当依法解除，购房人仅可主张价款请求优先权。 有些人认为，只要购房人用于居住了，哪怕是商业办公楼，也是符合《新批复》的规定的，可以要求开发商交房。 另有少部分人担忧，如果过于延伸“以居住为目的购买房屋”的含义，将会鼓励开发商和购房人钻空子，故意违反建筑设计规划，在商业办公楼中安装住宅设施设备，比如厨房燃气管道等等，不利于房地产市场健康发展，因此应当从严把握，不应当给予这些购房人优先权。 关注案例研究院的朋友应当知道，最高院目前倾向于从房屋的实际使用功能进行判断，如此前几期分享的有关商住房的案例，虽然是商住房，最高院仍认定属于“以居住为目的”。 这里是案例研究院，一个专业拆解高质量诉讼案例和商业案例的平台，希望大家留言、点赞、关注和转发。 长路漫漫任我闯，我们与您共成长。 [1] 法释【2023】1号，2023年4月20日起施行。 [2] 法【2019】254号，2019年11月8日起施行。 [3] （2023）沪7101民初147号 [4] （2022）沪03破211号 [5] 现已废止。 [6] 现行有效版本为2020年12月29日修订后的版本。 作者：杨兆鹏 律师 杨律师毕业于复旦大学法学院，北京大成（上海）律师事务所房地产及能源部执业律师，主要从事房地产与建设工程纠纷、破产重整以及公司业务。
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