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企业持有的不动产有自行开发的商品房、有自用的不动产、有出租的不动产、有已作为待处置的不动产。相应处置不动产应当区分五种情形分别会计处理： 一、企业处置不动产的会计处理 处置固定资产一般都是通过“固定资产清理”科目来核算。具体会计分录如下： 借：固定资产清理 累计折旧 固定资产减值准备 贷：固定资产 支付清理费用 借：固定资产清理 贷：银行存款 出售： 借：应收账款/银行存款 贷：固定资产清理 应交税费-应交增值税(销项税额)/应交税费——简易计税 应缴纳土地增值税： 借：固定资产清理 贷：应交税费-应交土地增值税 净损失： 借：资产处置损益 贷：固定资产清理 净收益： 借：固定资产清理 贷：资产处置损益 二、企业处置已转入待处置资产的不动产的会计处理 如果企业已决议在一年内处理某项固定资产，且与受让方签订了不可撤销协议，这时可将固定资产划分为持有待售固定资产。对于持有待售的固定资产，应当调整该项固定资产的预计净残值，使该项固定资产的预计净残值能够反映其公允价值减去处置费用后的金额，但不得超过符合持有待售条件时该项固定资产的原账面价值，原账面价值高于调整后预计净残值的差额，应作为资产减值损失计入当期损益。从业务角度来说，持有待售的资产因为预计一年内出售，所以划分为流动性资产，类似于存货，同时预期不能给企业带来经济利益（非出售）流入，所以，持有待售的固定资产不计提折旧。处置持有待售资产的会计处理如下： 借：银行存款 持有待售资产减值准备 贷：持有待售资产 应交税费-应交增值税(销项税额)/应交税费——简易计税 应交税费-应交土地增值税 资产处置损益(或借方) 三、企业处置以成本法计量投资性房地产的会计处理 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费—应交增值税(销项税额)/应交税费——简易计税 应缴纳土地增值税： 借：税金及附加 贷：应交税费——应交土地增值税 结转成本： 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 四、企业处置采用公允价值模式计量投资性房地产的会计处理 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费—应交增值税(销项税额)/应交税费——简易计税 应缴纳土地增值税： 借：税金及附加 贷：应交税费——应交土地增值税 结转成本： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动(或借记) 借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本(或相反分录) 结转其他综合收益时： 借：其他综合收益 贷：其他业务成本 五、房地产企业销售开发的商品房的会计处理 借：银行存款或预收账款 贷：主营业务收入 应交税费—应交增值税(销项税额)/应交税费——简易计税 结转成本： 借：主营业务成本 贷：开发产品 一般计税确认可抵减销售额的土地价款： 借：应交税费—应交增值税(销项税额抵减) 贷：主营业务成本 房地产开发企业销售自行开发建造的商品房时，应将确认的应缴纳的土地增值税记入“税金及附加”科目。 借：税金及附加 贷：应交税费——应交土地增值税 房地产开发企业按规定预缴的土地增值税，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目；待房地产转让(销售)收入实现时，再按上述会计处理方法进行处理。开发的房地产项目按规定进行清算，收到退回多缴的土地增值税时，借记“银行存款”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目；补缴土地增值税时，作相反的会计分录。  黄 时 光 注册会计师、注册税务师、中级会计师，精通企业会计准则及税法，企业内控管理，国企合规性审计；擅长企业财税风险诊断，财税培训，税收筹划，涉税鉴证等。 |
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