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销售抵债房产如何缴税
来源：中国税务报
非现金资产抵债，一般发生在债务重组经济活动中，《企业会计准则第12号——债务重组》对此项业务进行了规范。纳税人以房产抵债，为非现金资产抵债中的一种形式，非日常经营业务，属于偶发的经营业务。笔者通过以房抵债的案例，谈谈如何进行会计处理和税务处理。
债务重组的会计处理
债务重组，指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或者法院的裁定作出让步的事项。新准则强调必须是债权人作出让步，才可定性为债务重组。这里的让步主要包括：债权人减免债务人债务本金或者利息、降低债务人应付债务的利率等。
（一）债务人的会计处理
以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产公允价值之间的差额，计入当期损益。转让的非现金资产公允价值与其账面价值之间的差额，计入当期损益。抵债资产为固定资产、无形资产的，其公允价值和账面价值的差额，计入营业外收入或营业外支出。
（二）债权人的会计处理
以非现金资产清偿债务的，债权人应当对受让的非现金资产按其公允价值入账，重组债权的账面余额与受让的非现金资产的公允价值之间的差额，在符合金融资产终止确认条件时，计入当期损益，债权人已对债权计提减值准备的，应当先将该差额冲减减值准备，减值准备不足以冲减的部分，计入营业外支出；坏账准备的多提额，抵减当期资产减值损失。
债务重组营业税和土地增值税的计税规定
（一）营业税的计税规定
纳税人销售或转让其购置的不动产，以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额；纳税人销售或转让抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。
（二）土地增值税的计税规定
1.转让和抵债旧房及建筑物
增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目，其中扣除项目有3项，一是房屋及建筑物的评估价格，评估价格＝重置成本价×成新度折扣率；二是取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用；三是转让环节缴纳的税金。
2.新建房及建筑物项目
增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目。
房地产企业转让扣除项目有5项，一是取得土地使用权所支付的金额；二是房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；三是房地产开发费用；四是与转让房地产有关的税金；五是财政部规定的其他扣除项目：加计扣除额＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×20%。
以上计算得到增值额后，再按照下面公式计税：土地增值税应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
（三）企业所得税的计税规定
抵债房屋再销售，产生的利得和损失，并入当期的应纳税所得额中计税。
案例分析
甲企业因企业现金流量不足，长期拖欠乙公司商品价款6000万元，乙公司已计提坏账准备900万元。经双方协商进行债务重组，甲企业将其一栋商品房抵顶商品价款。商品房原价4000万元，已提折旧1000万元，市场公允价5000万元，甲企业另支付银行存款500万元，经税务机关认定的重置成本价为6000万元，成新度折扣率65%。乙公司对该商品房重新装修后销售，取得销售收入6400万元，发生装修费支出600万元，转让其支付相关费用50万元（不考虑城市维护建设税等其他相关税费）。
（一）甲企业计算应缴纳的有关税金
1.应缴纳营业税＝（5000－4000）×5%＝50（万元）。
2.应缴纳土地增值税：
（1）评估价格＝6000×65%＝3900（万元）。
（2）增值额＝5000－3900－50＝1050（万元）。
（3）增值率＝1050÷3900×100%≈26.9%。
（4）应缴纳土地增值税＝1050×30%－3900×0＝315（万元）。
（二）甲企业会计处理（单位：万元，下同）
1.将抵债房产转入清理时
借：固定资产清理 3900
累计折旧 100
贷：固定资产 4000
2.计提应缴税费
借：固定资产清理 365
贷：应交税费——应交营业税 50
——应交土地增值税 315
3.抵偿债务
借：应付账款 6000
贷：固定资产清理 4265
银行存款 500
营业外收入——债务重组收益 500
营业外收入——转让资产收益 735
（三）乙公司计算应缴纳的有关税金
1.应缴纳营业税＝（6400－5000）×5%＝70（万元）。
2.应缴纳土地增值税：
（1）扣除项目金额＝5000＋600＋70＋50＝5720（万元）
（2）增值额＝6400－5720＝680（万元）。
（3）增值率＝680÷5720×100%≈11.9%
（4）应缴纳土地增值税＝680×30%－5720×0＝204（万元）。
（四）乙公司会计处理
1.收到抵债资产，冲销债权
借：库存商品——待售房产 5000
库存现金 500
坏账准备 900
贷：应收账款——甲企业 6000
资产减值损失 400
2.将库存商品——待售房产转入在建工程
借：在建工程5000
贷：库存商品——待售房产5000
3.发生工程支出
借：库存商品——待售房产600
贷：库存现金等 600
4.工程完工转入库存商品，待售房产转入在建工程。
借：库存商品——待售房产5600
贷：在建工程 5600
5.开具房地产普通发票进行销售
借：应收账款（或银行存款）6400
贷：其他业务收入 6400
借：营业税金及附加 274
贷：应交税费——应交营业税 70
应交税费——应交土地增值税 204
6.结转出售固定资产销售成本
借：其他业务成本 5600
贷：库存商品——待售房产 5600 | 
