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现如今城里的退休人员选择回农村定居成了一种常态，但原有的宅基地已成危房或者是原祖宅年久失修，存在重大安全隐患，无法居住，此时可以重新修建祖宅或者申请宅基地建房吗？北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长、西北政法大学法治学院特聘教授史西宁主任律师用最高人民法院（2020最高法行再375号）的判例来为大家讲解这个问题。 01 案情介绍 首先，我们来看下案情，当事人吉某自上世纪七、八十年代退休以后就将户籍迁回农村，并在农村祖宅一直居住，现因祖宅成危房无法继续居住，当事人想重新申请一块宅基地建房故向政府申请办理将房手续。而政府的答复是吉某为城镇户口，属于非农业户口，不符合在集体土地使用证上登记的基本条件，当事人对于政府的答复不服提起相应的行政诉讼。此案经过一审二审，当事人的请求依然没有得到基层法院的支持，于是向最高人民法院提起再审程序。  02 最高人民法院认为 而最高人民法院则认为，当事人为县城的退休干部，并将户籍迁回了农村，自退休返乡以后一直在其祖宅居住。虽然吉某的户籍信息登记为城镇居民户口，但是其本人自退休以后一直居住在该集体经济组织之中，依靠集体经济组织所有的集体土地作为其基本的生活和居住保障，形成了稳定的生产、生活关系。因此，当吉某原祖宅年久失修，存在安全隐患，无法继续居住之后，吉某有权申请重修祖宅或者根据规划向所在村民小组和村委会申请宅基地异地建房居住建房。 03 史律师评析 通过上述案例史律师认为，在面临退休将户籍迁回农村后，若之前祖宅不能居住或者原来的房子已经成危房的，是完全可以向有关规划部门申请另建宅基地的，虽然登记的信息是城镇户口，但在申请退休以后属于长期居住在该村集体经济组织内，已经形成了稳定发展、稳定生活的状态，所以是有资格申请宅基地建房或者对于无法居住的祖宅进行修缮的。另外、根据自然资源部2020年9月9日对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复中“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记”。自然资源部的答复也明确指出，拥有城镇户籍的子女依法继承宅基地的，也是可以去办理不动产登记的。 由此可知，在农村的集体土地和房屋面临征收和拆迁时也是要有合法合理的补偿的，有很多当时政府以被拆迁户是城镇居民而不予补偿是完全违法的，因为农村的宅基地使用权是可以合法继承的，继承人的身份不会有特殊的要求，哪怕是城镇户口，也是可以合法继承的。所以说，户口在城镇也是要有补偿就是这个道理。 JINGKANG 史律师提醒 拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。 |
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