地铁竟然南移了！帮您精准预测下一个黄金板块

 打造一座城市模型

近期需要“赞”和“在看”，“阿宝说房”的宝子们帮个忙！对于城市规划这件事，小伙伴们一直想问：哪些新兴板块发展成功了，成功的原因是什么？成功之后导致地价与房价的变化是什么？如果失败了，那么失败的原因又是什么呢？失败之后，在什么时间点甩盘？城市的下一个新兴板块，会圈选在哪里？辐射半径衰减有多快？楼市的“马太效应”是否存在？人口密度和交通堵塞对楼价都有哪些影响？

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下面我们先来建立一套最为精密的预判模型。

最初的城市雏形：

上图：现在我们来看一张比较接近“现代都市”的图。譬如这样的六角蜂巢。

城市的中心环绕着六个点，分别代表：就业中心、商业综合体、交通枢纽、教育资源、医疗卫生......中间的线代表着路网。

发展中城市的模型：

城市在扩张，您可以把其中的一个点想成一个商业中心、TOD甚至是一个小的板块。城市的功能变得更强，对人口的吸附能力与日俱增。

现代化城市的杰作：

上图：就是一座千万级人口的超级大都市，实在是很完美。我们可以尽情的发挥想象，把每个点都想象成我们城市未来的房地产板块、城市的新区，甚至是一座新城。

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 城市中心理论

当然了，我们会发现这座城市的中心，有如下优点：各种配套资源极大的丰富，无论您前往交通枢纽、就业中心、商业中心、教育中心、医疗中心，还是公园、景观、图书馆、影院都近在咫尺。

这一理论的缺点是什么呢？

首先是交通十分拥塞，为了解决交通拥堵的问题，只能架环线高架桥，这样就有了一环、二环及城市快速干道。此外，环境消耗巨大，老城区的改造任务艰辛并且很难憧憬未来，老区土地征收乏力。城市中心的建筑，特别是住宅建筑老旧小区居多，新规划的项目往往都是容积率超级高的超高层建筑，舒适度受影响。针对地产投资而言最重要的缺点在下面：

城市中心绝对化，忽视了城市中心的延展性与大环境。比如：城市中心的某豪宅3万多元单价，然而对面的老旧小区8000元单价无人问津！可怕的是，周边统统的都是这种“白发社区”，什么叫白发社区呢？房龄老，住在这一社区里的居民年龄老化，而且老人的数量老多了！四周环绕这种“三老”环境下的“白发社区”，就算对面的豪宅再如何，也会遭人诟病的。

我们可以假定一个视角：站在400万元的大平层上面，周边满目疮痍的老旧小区旧房盖，“飞边子”的油毡纸。想想与“白发社区”为邻，您心中有底吗？

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 城市边缘理论

这个更好理解了，就是置业城市近郊或者远郊项目，因为这些板块大多都是“一张白纸”，可塑性非常强。最主要的是：有众多的待开发土地，未来会吸引大量的地产商入驻，有土拍拉伸与品牌拉升空间。而且这些板块的项目，往往品质都会很高，园区奢侈豪华，居住感受强，周边的大环境也不错。

上图：绿色的三角板块，特别明显，完全突显了城市边缘理论的缺陷。如果您是以自住为主要需求的群体，前提是平时工作、生活、就学的区域在A点，则可以考虑置业“绿三角”板块；如果相反在B点则是无意义的，如果纯粹是地产投资，那应该提示相应的风险性。

这一理论的缺点是什么呢？

城市无限摊大饼，特别是平原城市沈阳，土地并不稀缺。忽视了边缘板块的配套建设，特别是：教育资源与轨道交通缺失等问题。另外，对于沈阳这样的二线城市而言，人口虹吸能力并不是非常强，无限摊大饼，选择不好板块，等待您的也许就是漫漫长夜的站岗周期。

投资☞锚点在哪里？

城市发展的边际线  

要回答这个问题，上文中我们讲解了城市中心区与城市边缘区域的优缺点，有没有同时具有上述两个区域优点，又能规避双方缺陷的地产投资板块呢？当然有了！

上图：无论是沈阳，亦或是任何一座省会城市、中心城市，最初地铁的设计都是这样的思路，对不对！

任何一个板块的规划都不可能达到100%的兑现。不能兑现的原因是：新板块、新城区是一件亏钱的生意。我们很难想象在一个新区修建一条地铁线路，然后通过4元/次的地铁票来回收成本。城市在规划地铁的时候，一定要考虑它途经的地方是否有足够的土地储备；单纯的具有土地储备还不够，这个新兴板块还要能够轻松的将母城的海量人口导入；这还不够，还要能用较小的成本引入主城的配套资源，比如：医疗、教育、交通、商业等等。

写到这里，其实我们已经成功的知道未来投资的锚点是哪里了，看一下轨道交通图，所有新规划的地铁延线，统统都是具备海量土地储备的板块。

从前我们投资地产项目最为成功的板块无非是：长白、奥体、21世纪。今后会是：和平湾、王家湾、东沈河、首府新区，当然了新市府是另一个特殊的概念，读者可以参阅下面这篇文章来理解：《我想说：新市府板块，走到今天这步，已经算是奇迹了！》

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 城市地铁南移

以沈阳为例，最初沈阳的城市中轴是建设大路，就是地铁一号线的横轴区域。伴随一环、金廊、太原街商圈渐渐完善，沈阳的横轴重心渐渐向“一河两岸”南向偏移。

通俗的话讲：沈阳金廊的故事已经讲了二十年了，该讲“一河两岸”的故事了。

现在我们再拿出沈阳地铁图来分析，沈阳的横轴重心竟然开始南移了！

这时候，如果再以地铁一号线为横轴来分析地产板块，在横轴北侧的纵向地铁线路都很短促。一号线南侧的纵向地铁线路又很密集。

所以，我们试着将地铁三号线作为横轴再来看一下地铁图，这时候地铁南北线路就渐渐平衡了。

我们再来进一步分析一下地铁四期规划图，结论就加更明显了，如果还继续以地铁一号线为横轴来分析地产板块，那横轴北侧的纵向地铁线路就更加单薄了，横轴南侧的纵向地铁线路就更加密集了。

如果以地铁三号线、K1快线为横轴（浑河）来分析地产板块时，横轴南北两侧地铁纵轴才略显均衡。

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新锐观点

沈阳的规划布局“一心、两线、双核心”！

小伙伴们都知道，沈阳目前的规划格局是“一心、两线，双核心”的发展布局。城市的未来中心应该是以“一河两岸”为中心来形成一个“扁担”型发展布局。扁担的北侧是我们的母城主城功能区，扁担的南侧是城市新的主城功能区：新市府。母城 新市府构成了城市的“双核心”。两线：分别是“金廊”与“一河两岸”。而目前“一河两岸”的核心段是胜利桥至长青桥。整个一河两岸，是东四环至西四环。所以伴随着城市的扩容，“一河两岸”未来的核心区域势必要向东西两侧延展，东侧就是“东塔副中心”、“东沈河”与浑河南侧的王家湾东湖板块。向西侧延展，就是“南阳湖上沙板块”与和平湾。

浑南第一板块

从浑河南岸~远航中（东、西）路（铁路以北）

可以说从浑河南岸——远航中路、远航西路、远航中路、铁路以北。这大片区域，统统都属于“一河两岸”的近河区域，抛开河景房与“一河两岸”景观带不提，这可以说是浑河南岸区域中最牛的地段。这一“横向带宽”兼具：名品大开发商聚集、自然景观好、板块联动明显、商业配套特别是综合体商业配套完善，轨道交通便捷等优势。重点板块包括：和平湾、长白、长青、奥体、奥体西、王家湾等板块。

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浑南第二板块

远航中（东、西）路（铁路以南）~三环

这个区域重点板块包括

金阳板块与理工大学板块，这两个板块的代表项目分别是万科翡翠四季与万科翡翠书院。可以说这个“破”铁路耽误老了事了，在铁路北侧（浑南第一板块）全是比较牛的项目，在铁路南侧就不太景气，原因其实挺多。

一是铁路多多少少制约了发展；

二是周边的工厂，特别是等待征收的工厂偏多；

三是待开发地块很多没有释放出来，相关部门规划的思路不是特别清晰，也许是广大置业者目前尚无法领悟其规划思路。

注意：

这个浑南第二板块有一个例外，就是21世纪板块。这个板块比金阳与理工大学可牛多了。为啥？金廊的延续是奥体板块，奥体板块的延续是21世纪板块，21世纪板块还会继续承接新市府与莫子山板块。21世纪板块坐落在沈阳城市发展的“纵轴”上，所以才幸运的躲过了“铁道”劫。

浑南第三板块

三环~~~四环

说完了“铁道劫”之后，咱们再说浑南的第三板块，这个板块可比第二板块强多了，虽然与第一板块还有一些差距！毕竟，第一板块的长白、奥体已经发展了15年左右时间了，有点小差距也是可以理解的。重点是这个区域未来有发展，因为新市府有相关部门的背书。第三板块的重点板块有：新市府（新的主城功能区）、莫子山（高品质生活区）、白塔、新南站（会展中心）等等。其实未来营城子（中日产业园）与白塔、会展附近的科创住区也有看点（龙湖云颂）。全文完，近期需要“赞”和“在看”，帮个忙！（星标公众号，可及时接收更新文章）如果您想了解学区房/择校问题，可以扫描文章下方的二维码，或者加微信Abao_SF，入群咨询。

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