本书以不动产登记为主线，按照不动产登记的业务逻辑, 分为基础理论、首次登记、转移登记、变更登记、注销登记、撤销登记、更正登记和抵押权登记等部分，针对常见的疑难问题如带建筑物出让、配建幼儿园、公证遗嘱继承、夫妻房产转移、附违法建筑转移等，以案例方式进行理论分析和实务解答，并附有不动产登记法规汇编和实务测试题库，极具参考价值和指导意义。点状供地，实际上是城镇开发边界外需要使用的零星、分散建设用地，最通俗的说法就是，用多少，转多少，批多少。
第四十五条 为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；（五）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。前款规定的建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划；第（四）项、第（五）项规定的建设活动，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划；第（五）项规定的成片开发并应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。当前“三区三线”成果已经划定并上报使用，城镇开发边界比城市建成区的面积增量只有0.3倍，甚至小于城市规划区的面积。因此大量存量建设用地、开发区等已经办理了农转用和征地手续，已经供地但尚未出具规划许可的土地无法建设，当然城镇开发边界外的土地，即使在城市规划区内，也是无法征收的。实际上堵死了征转合一这个途径。对于城镇开发边界外的经营性建设项目，不能通过成片开发的方式进行征收。参考链接:自然资源部《土地征收成片开发标准（试行）》。但可以使用国有存量建设用地，那是土地二级市场了，土地已经出让划拨过，已经供地，用地不成问题。如果点状供地不能通过征收方式使用国有土地，那么只有使用集体建设用地。涉及农用地转用的，必须申请农转用审批。由于村庄规划一般不会有此类经营性项目的具体用地布局，乡村振兴亟需的乡村休闲旅游业、乡土特色产业、乡村信息产业及乡村新型服务业等乡村产业项目等工业、商业等用途的土地，可以通过与村民合作建房颁发居住权证或者乡镇企业用地方式解决。第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。《自然资源部关于加强国土空间详细规划工作的通知》规定，各地在“三区三线”划定后，应全面开展详细规划的编制，详细规划是实施国土空间用途管制和核发规划的法定依据，包括城镇开发边界内详细规划、城镇开发边界外村庄规划及风景名胜区详细规划等类型。
因此在过渡期省政府可以根据村庄规划、风景名胜区详细规划或土地利用总体规划办理农用地转用手续，并核发乡村建设项目规划许可。《自然资源部办公厅关于加强村庄规划促进乡村振兴的通知》允许在不改变县级国土空间规划主要控制指标情况下，优化调整村庄各类用地布局。同时各地可在乡镇国土空间规划和村庄规划中预留不超过5%的建设用地机动指标，村民居住、农村公共公益设施、零星分散的乡村文旅设施及农村新产业新业态等用地可申请使用。对一时难以明确具体用途的建设用地，可暂不明确规划用地性质。建设项目规划审批时落地机动指标、明确规划用地性质，项目批准后更新数据库。但是本次国土空间规划都没有下达规划指标，所以问过规划处室的都不知道5%机动指标怎么落地，规划留白怎么实现。鉴于本轮国土空间规划没有原先土地利用总体规划通过附录圈外单选项目清单的方式落实项目规划用地，做村庄规划等规划时也不可能把公路、铁路、河道、矿业用地等准确定位，至于项目用地符合规划，办理农用地转用审批就没有问题的。
所以能否通过调整或者修改规划实现用多少在规划落位多少，是点状供地能否实现用多少转多少的关键。虽然企业都不太愿意，但在城镇开发边界外不能征收的土地只能使用集体建设用地。使用集体建设用地只有有限情形，只能批准宅基地、农村公共设施和公益事业、乡镇企业用地、集体经营性建设用地等《中华人民共和国土地管理法》规定的用途。2、由集体经济组织举办企业或者通过入股联营等方式与其他企业共同举办企业申请建设用地，农村集体经济组织是集体土地所有权人，也是供地主体，与使用国有土地情形不同。按照新《土地管理法》规定，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。3、通过集体经营性建设用地入市等方式使用土地，前提是你得在试点地区点状供地由于其宗地面积小而分散，但都服务或者属于一个项目，甚至各宗地的土地性质和用途都不相同，因此需要打破传统供地以宗地为单位出让划拨的方式，捆绑所有宗地，混合用途，一并出让或者划拨。如此才能保证所有宗地都由同一主体获得并运营。供地合同中应该包括所有宗地，并注明不得分割登记事项，如此方能保证点状供地不会成为少数人政策套利的工具，防止廉政风险。登记时要依据出让合同区分不同不动产单元予以登记，并在登记簿附记栏注明“与某些宗地为同一项目供地，不得分割。”但可能会被起诉没有法律依据，反而让用地者钻了空子。别说，既要又要的人多了，当初认为是政策创新，解决历史遗留问题，改善营商环境等等，架不住有心人上下其手，利用司法或者其他政府关系，到时候就是哑巴吃黄连了。所以点状供地不是简单的供地问题，涉及到规划修编、农转用审批、批准使用集体土地，集中供地、登记等问题，是个系统工程，突破多个政策文件，有多种政策创新。1、光伏、风力发电项目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用土地的，对不占压土地、不改变地表形态的用地部分，可按原地类认定。对深度贫困地区脱贫攻坚中建设的光伏发电项目，国家能源局、国务院扶贫办确定下达的全国村级光伏扶贫电站建设规模范围内的光伏发电项目，以及符合当地建设要求和认定标准的光伏复合项目，其光伏方阵使用永久基本农田以外的农用地的，在不破坏农业生产条件的前提下，可不改变原用地性质。其中，农用地、未利用地按照土地调查成果认定，光伏方阵用地面积按照《光伏发电站工程项目用地控制指标》（国土资规〔2015〕11号）核定。（注意这里政策有变化)自然资源部等部委办公厅《关于支持光伏发电产业发展规范用地管理有关工作的通知》规定，光伏方阵用地不得占用耕地，不得改变地表形态，实行用地备案，不需按非农建设用地审批。光伏发电项目配套设施用地，按建设用地进行管理，依法依规办理建设用地审批手续。符合光伏用地标准，位于方阵内部和四周，直接配套光伏方阵的道路，可按农村道路用地管理，涉及占用耕地的，按规定落实进出平衡。其他道路按建设用地管理。2、旅游项目中属于自然景观用地及农牧渔业种植、养殖用地的，不征收（收回）、不转用，按现用途管理。3、经市县发展改革、住房城乡建设、农业农村、文化和旅游等主管部门认定为仅在年度内特定旅游季节使用土地的乡村旅游停车设施，自然资源主管部门在相关设施不使用永久基本农田、不破坏生态与景观环境、不影响地质安全、不影响农业种植、不硬化地面、不建设永久设施的前提下，可不征收（收回）、不转用，按现用途管理。4、对自驾车旅居车营地的特定功能区，使用未利用地的，在不改变土地用途、不固化地面的前提下，可按原地类管理。5、对利用现有山川水面建设冰雪场地设施，对不占压土地、不改变地表形态的，可按原地类管理。
|
