最高法院：20年长租约能否排除强制执行的审查判断

 

买卖不破租赁适用于强制执行，对于不履行房屋租赁合同的，可以申请由法院强制执行，而该原则主要也适用于土地和房屋等不动产的租赁。在不良资产处置的过程中，经常有债务人将被执行房产与相关人员签订长达10年甚至20年的租约，来抵制强制，长租约在一定情况下可排除强执，最高法院一般是如何判定“虚假长租约”的？

▍案例索引

（2021）最高法民申7452号，合肥共前贸易有限公司、中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司等案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书

▍案件当事人

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：合肥共前贸易有限公司。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司。

一审第三人：张伦。

▍基本案情

再审申请人合肥共前贸易有限公司（以下简称共前贸易公司）因与被申请人中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司（以下简称信达安徽分公司）及一审第三人张伦案外人执行异议之诉一案，不服安徽省高级人民法院(2021)皖民终529号民事判决，申请再审。

共前贸易公司申请再审称：

（一）信达安徽分公司依法应当证明租赁权设立在抵押权后并承担举证不能的后果，二审法院关于举证责任的分配存在错误。

（二）在张伦否认签订2013年9月1日《商铺租赁合同》的情况下，二审法院仍主观认为该合同有效显属不当。翟高福的银行卡由公司实际使用，不应否认翟高福的转款行为系为支付房租的事实。房屋租赁期20年是为防止多期租赁的不确定性造成损失，在合肥市餐饮行业中也较为常见，所以不应以租赁期较长质疑租赁合同有效性。在总租期内约定一年的免租期，也符合常理。

（三）信达安徽分公司已将案涉房屋对应债权转让，其诉讼主体及诉讼权利应当相应转移，其在二审中的诉讼主体身份已不适格。

（四）案涉房屋物权至今仍为张伦所有，其与张伦于2012年8月1日签定的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，应认定为合法有效。其对张伦以房屋为他人担保并不知情，不能排除其对房屋占有使用的权益。

综上，原审判决认定事实错误，程序违法，请求依法再审纠正。

▍裁判理由

最高法院认为，根据原审查明，共前贸易公司在工商部门备案的《商铺租赁合同》约定租赁期限为2013年9月1日至2018年8月31日，该合同与《房屋租赁合同》约定租期、租金、付款方式等方面存在明显不同。案涉房屋抵押权设立时间与共前贸易公司所主张租赁合同签订时间间隔较短，在两份租赁合同约定内容不一致的情况下，原审判决结合共前贸易公司和张伦之间关系认为现有证据并不能证明《房屋租赁合同》形成于2012年8月1日,符合本案实际情况。

共前贸易公司及其时任法定代表人方霞、股东翟高福于2012年8月15日至2014年10月24日分16笔向张伦转账1112万元，部分款项转账时间晚于房屋抵押权设立时间及查封时间。共前贸易公司在房屋已被查封情况下仍向张伦支付租金，与正常习惯不符。况且，在总租期长达20年的情况下，其于承租前三年即支付全部租金，亦不符合常理。共前贸易公司主张于2012年8月1日入驻案涉房屋，并无充分证据证明。原审法院综合上述情况认为现有证据不足以证明共前贸易公司在房屋抵押前已与张伦签订合法有效租赁合同并实际占有房屋，故而不能排除人民法院的强制执行，并无不当。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十九条第一款规定，在诉讼中，争议的民事权利义务转移的，不影响当事人的诉讼主体资格和诉讼地位。人民法院作出的发生法律效力的判决、裁定对受让人具有拘束力。所以，即便信达安徽分公司于二审时将相关债权转让，其诉讼主体资格亦不受影响。共前贸易公司以信达安徽分公司诉讼主体不适格为由主张二审程序违法并申请再审，于法无据，不应支持。

综上，驳回合肥共前贸易有限公司的再审申请。